November 2015

Mietrecht: Viermal Lüften pro Tag ist zumutbar

Es ist einem Mieter zuzumuten, drei- bis viermal täglich zu lüften, um Schimmel in der Wohnung zu vermeiden. Ist der Mieter tagsüber abwesend, muss währenddessen nicht gelüftet werden.

Hintergrund
Der Vermieter einer Wohnung verlangt von der Mieterin die Nachzahlung einbehaltener Miete. Die Mieterin hatte die Miete gemindert, weil in der Wohnung Schimmel aufgetreten war. Ein vom Gericht bestellter Sachverständiger hat als Ursache des Schimmels fehlerhaftes Lüftungsverhalten festgestellt. Dem Sachverständigen zufolge ließe sich der Schimmel durch täglich drei- bis viermaliges Stoßlüften vermeiden. Die Mieterin wendet ein, sie sei berufstätig und könne daher tagsüber nicht lüften.

Entscheidung

Die Klage hat Erfolg. Die Mieterin kann keine Minderung geltend machen, weil sie den Schimmel durch ihr Lüftungsverhalten selbst verursacht hat.

Die gemäß Sachverständigengutachten erforderlichen Maßnahmen zur Schimmelvermeidung, nämlich täglich drei- bis viermaliges Stoßlüften, sind nicht überobligatorisch.

Ob die Mieterin aus beruflichen Gründen tagsüber abwesend ist, ist ohne Belang, denn es muss während der Abwesenheit des Mieters nicht gelüftet werden. Das ergibt sich daraus, dass bei Abwesenheit nicht geduscht, gekocht, gewaschen noch sonst neue Feuchtigkeit seitens des Mieters verursacht wird, die herausgelüftet werden müsste.

(LG Frankfurt/Main, Urteil v. 16.01.2015, 2-17 S 51/14)

Quelle: Haufe.de Online-Redaktion 30.11.2015 –
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WEG kann Abschließen der Haustür nicht vorschreiben

Es widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, die Wohnungseigentümer in der Hausordnung zu verpflichten, die Hauseingangstür nachts abzuschließen. Dies jedenfalls dann, wenn sich die Tür dann von innen nicht ohne Schlüssel öffnen lässt.

Hintergrund

In einer Eigentümerversammlung fassten die Wohnungseigentümer den Beschluss, die Hausordnung folgendermaßen zu ändern:
„Im allgemeinen Interesse ist die Haustür in der Zeit von 22.00 Uhr abends bis 6.00 Uhr morgens verschlossen zu halten“.
Ein Wohnungseigentümer hat gegen den Beschluss Anfechtungsklage erhoben.

Entscheidung


Die Anfechtungsklage hat Erfolg. Die beschlossene Regelung, während der Nachtzeiten die Haustür verschlossen zu halten, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Das Abschließen der Hauseingangstür führt zu einer erheblichen Gefährdung der Wohnungseigentümer und ihrer Besucher. Bei abgeschlossener Haustür ist ein Verlassen des Gebäudes im Brandfall oder in einer anderen Notsituation nur möglich, wenn ein Schlüssel mitgeführt wird. Dieses schränkt die Fluchtmöglichkeit erheblich ein. Gerade in Paniksituationen ist nicht sichergestellt, dass jeder Eigentümer und jeder Besucher der Wohnungseigentumsanlage bei der Flucht einen Haustürschlüssel griffbereit mit sich führt, so dass sich eine abgeschlossene Haustür bei einem Brand oder in einem sonstigen Notfall als tödliches Hindernis erweisen kann.

Dem Interesse, das Haus bei einem Notfall schnell verlassen zu können, steht zwar das Interesse der übrigen Wohnungseigentümer gegenüber, die Haustür aus Sicherheitsgründen geschlossen zu halten.

Es bedarf einer Abwägung dieser Interessen allerdings nicht, denn diese beiden Interessen stehen bezüglich eines Verschlusses der Haustür nicht in einem Ausschließlichkeitsverhältnis. Es gibt Haustürschließungssysteme, welche beide Interessen vereinigen, die nämlich einen Verschluss des Hauseingangs zulassen, auf der anderen Seite ein Öffnen durch flüchtende Bewohner aber ohne einen Schlüssel ermöglichen. Angesichts dieser Möglichkeit entspricht es jedenfalls nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, zu beschließen, in den Nachtstunden die Haustür verschlossen zu halten und dadurch in Notsituationen Fluchtmöglichkeiten - mit gegebenenfalls tödlichem Risiko - erschwert. Ein derartiger Beschluss überschreitet das Ermessen der Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung über die Hausordnung deutlich, so dass der Beschluss auf die Anfechtung für ungültig zu erklären ist.

(LG Frankfurt/Main, Urteil v. 12.5.2015, 2-13 S 127/12)

Quelle: Haufe.de Online-Redaktion 23.11.2015 –
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BMF: Ausgaben für Schornsteinfeger wieder in vollem Umfang als Handwerkerleistung steuerbegünstigt

Für Schornsteinfegerleistungen wird künftig rückwirkend in allen noch offenen Fällen die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen nach § 35a des Einkommensteuergesetzes (EStG) gewährt. Dies haben die Obersten Finanzbehörden des Bundes und der Länder beschlossen. Offen ist ein Steuerfall dann, wenn er noch nicht veranlagt wurde oder der Steuerbescheid noch geändert werden kann, z. B. weil der Steuerpflichtige Einspruch eingelegt hat.

Bislang mussten Aufwendungen für Schornsteinfegerleistungen in zwei Kategorien eingeteilt werden: Zur ersten gehörten Schornstein-Kehrarbeiten sowie Reparatur- und Wartungsarbeiten, die als Handwerkerleistungen begünstigt wurden. In die zweite, nicht begünstige Kategorie, fielen Mess- oder Überprüfungsarbeiten sowie die Feuerstättenschau.

Diese Aufteilung entfällt künftig. Durch den Beschluss werden alle oben genannten Aufwendungen bei der Steuererklärung berücksichtigt. Voraussetzung ist, dass der Steuerpflichtige einen Antrag nach § 35a Absatz 3 EStG für die Inanspruchnahme von Handwerkerleistungen für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen stellt. Die Steuerermäßigung beträgt 20 Prozent der Aufwendungen, höchstens 1.200 Euro pro Jahr. Begünstigt sind nur Arbeitskosten.

Mit dem Beschluss folgt die Verwaltung einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs vom 6. November 2014 (BStBl II 2015, Seite 481). Demnach ist die Erhebung des unter Umständen noch mangelfreien Istzustandes, beispielsweise die Überprüfung der Funktionsfähigkeit einer Anlage durch einen Handwerker, ebenso eine Handwerkerleistung im Sinne des § 35a Absatz 3 EStG, wie die Beseitigung eines bereits eingetretenen Schadens oder vorbeugende Maßnahmen zur Schadensabwehr.

An der anderslautenden Regelung im Anwendungsschreiben zu § 35a EStG vom 10. Januar 2014 (BStBl I 2014, Seite 75) wird nicht mehr festgehalten.

Quelle: Bundesministerium der Finanzen –
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Mietrecht: Rechte und Pflichten der Vertragsparteien bei Stellung eines Ersatzmieters

Wer gegen Stellung eines Nachmieters vorzeitig aus einem längerfristigen Mietvertrag entlassen werden will, muss sich selbst um einen geeigneten Nachmieter bemühen und dem Vermieter sämtliche benötigte Informationen verschaffen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

Die Mieter wollten vorzeitig aus einem für 4 Jahre fest abgeschlossenen Mietvertrag ausscheiden. Hintergrund war ein Wechsel des Arbeitsplatzes und ein damit aufgrund der Entfernung zusammenhängender Wohnsitzwechsel. Die Kündigung des Mieters wurde von der Vermieterin zu Recht nicht akzeptiert. Die Vermieterin bot aber an, den Mieter bei Stellung eines geeigneten Nachmieters aus dem Mietvertrag zu entlassen. Dafür forderte Sie aber vom Nachmieter - wie seinerzeit von dem Mieter auch - eine kurze schriftliche Erklärung zu den Familienverhältnissen, eine Selbstauskunft nebst Verdienstbescheinigung, den bisherigen Mietvertrag, Personalausweiskopien, eine Bonitätsauskunft sowie eine Bescheinigung, dass dieser den Mietvertrag vorbehaltlos unterschreiben werde. Zu diesen Bedingungen konnten die Mieter keinen Ersatzmieter beibringen.   

Entscheidung der Vorinstanz

Die Vorinstanz ging davon aus, dass die Beklagten zwar keinen Nachmieter gestellt hätten, die Verpflichtung zur Benennung eines Ersatzmieters hier aber entfalle. Die Vermieterin hätte dem Mieter die Suche nach einem geeigneten Nachmieter derart erschwert und nahezu unmöglich gemacht und damit letztlich vereitelt. In diesem Fall verhalte sich der Vermieter widersprüchlich, da er einerseits dem Mieter gegenüber großzügig erkläre, dieser dürfe einen Nachmieter präsentieren, andererseits aber die Suche des Mieters "boykottiere".

Urteil des Bundesgerichtshofs

Dieser Argumentation folgt der BGH nicht. Seiner Ansicht nach obliegt es allein dem Mieter, einen geeigneten Nachfolger zu benennen, wenn er vom Vermieter mit Rücksicht auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis begehrt. Denn der Mieter trägt gemäß § 537 Abs. 1 BGB das Verwendungsrisiko der Mietsache. Es ist deshalb allein seine Sache, einen geeigneten Nachfolger zu suchen, den Vermieter über die Person des Nachfolgers aufzuklären und ihm sämtliche Informationen zu geben, die dieser benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen zu können. Der Vermieter ist demgegenüber nicht gehalten, aktiv an der Suche eines Nachmieters mitzuwirken. Deshalb hatte sich allein der Mieter - gegebenenfalls unter Einschaltung eines Maklers oder eines anderen Dritten - um Mietinteressenten zu bemühen, erforderliche Besichtigungstermine durchzuführen sowie - in gleicher Weise wie von den Mietern bei ihrer Anmietung verlangt - Unterlagen über die Bonität und Zuverlässigkeit vorzuschlagender Nachmieter anzufordern und der Vermieterin zu übermitteln.

(BGH, Urteil v. 7.10.2015, VIII ZR 247/14)

Quelle: Haufe.de Online-Redaktion 10.11.2015 –
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Schleswig-Holstein führt Mietpreisbremse ein

Schleswig-Holstein führt ab dem 1. Dezember die Mietpreisbremse in zwölf Kommunen ein. In den vergangenen fünf Jahren sind die Kaltmieten in Kiel um 33 Prozent auf 7,20 Euro, in Glinde um 23 Prozent auf 9,10 Euro und Norderstedt um 15 Prozent auf 9,40 Euro pro Quadratmeter deutlich gestiegen. Das zeigt eine Analyse des Immobilienportals immowelt.de. In Brandenburg soll die Mietpreisbremse spätestens Anfang 2016 kommen.

Mit durchschnittlich 7,20 Euro pro Quadratmeter liegen die Mieten in Kiel noch deutlich unter den Mieten rund um Hamburg. In den vergangenen fünf Jahren sind die Preise im Hamburger Speckgürtel bis zu 23 Prozent gestiegen. Nur der Anstieg in Halstenbek um neun Prozent auf 8,90 Euro pro Quadratmeter ist vergleichsweise moderat.
Mit Schleswig-Holstein haben bislang sieben Bundesländer die Mietpreisbremse beschlossen: Nach Berlin
im Juni folgten Nordrhein-Westfalen und Hamburg im Juli, Bayern im August, Rheinland-Pfalz im September sowie Baden-Württemberg im November. Thüringen, Hessen und Bremen planen die Einführung in den kommenden Monaten.

Brandenburg: Mietpreisbremse spätestens Anfang 2016

In Brandenburg wird es spätestens Anfang 2016 eine Mietpreisbremse geben. In welchen Städten sie gelten werde, sei noch offen, da das Gesetzgebungsverfahren noch laufe, sagte ein Sprecher des Infrastrukturministeriums.

Potsdam gilt als sicher. "Die Landesregierung geht davon aus, dass die Landeshauptstadt Potsdam die Kriterien für die Einführung der Mietpreisbremse erfüllt", sagte Infrastrukturministerin Kathrin Schneider in einer Antwort auf eine parlamentarische Anfrage.

Quelle: Haufe.de Online-Redaktion / dpa 06.11.2015 –
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Melderecht: Vermieterbescheinigung ab November 2015 wieder Pflicht

Die Vermieterbescheinigung ist zurück. Seit dem 1.11.2015 müssen Vermieter Mietern wieder schriftlich den Ein- und Auszug bestätigen. Vor über 10 Jahren war dies abgeschafft worden.


Das neue Melderecht, das bereits 2013 von Bundestag und Bundesrat verabschiedet worden ist und nach einer längeren Übergangsfrist in Kraft getreten ist, hält eine Neuregelung parat, die Vermieter kennen und berücksichtigen müssen: Die Wiedereinführung der sogenannten Vermieterbescheinigung (Wohnungsgeberbestätigung).

Vermieterbescheinigung ist wieder Pflicht
Vermieter sind wieder verpflichtet, bei der An- und Abmeldung des Mieters beim Einwohnermeldeamt mitzuwirken. Der Vermieter bzw. eine beauftragte Person - z. B. der Verwalter -
muss dem Mieter den Ein- bzw. Auszug innerhalb von zwei Wochen schriftlich oder elektronisch bestätigen. Durch die Vermieterbescheinigung soll Scheinanmeldungen wirksamer begegnet werden.

Die Bestätigung muss folgende Daten enthalten:
  • Name und Anschrift des Vermieters
  • Art des meldepflichtigen Vorgangs mit Einzugs- oder Auszugsdatum
  • Anschrift der Wohnung
  • Namen der meldepflichtigen Personen.

Bei Verstößen droht Bußgeld

Wer die Vermieterbescheinigung nicht oder nicht richtig ausstellt, muss mit einem Bußgeld von bis zu 1.000 Euro rechnen. Wer einem anderen eine Wohnanschrift anbietet, ohne dass dieser dort tatsächlich einzieht oder einziehen will, muss mit einer Geldbuße von bis zu 50.000 Euro rechnen.

Vermieter kann Auskunft von der Meldebehörde verlangen

Neu ist auch ein Auskunftsanspruch des Vermieters: Er kann sich durch Rückfrage bei der Meldebehörde davon überzeugen, ob sich der Mieter tatsächlich an- oder abgemeldet hat. Umgekehrt muss aber auch der Vermieter der Meldebehörde auf Verlangen mitteilen, wer bei ihm wohnt oder gewohnt hat.

Gesetz gilt ab November 2015

Die neue Pflicht, Vermieterbescheinigungen auszustellen, gilt seit dem 1.11.2015. Ursprünglich sah das Gesetz ein Inkrafttreten bereits zum 1.5.2015 vor. Im November 2014 wurde dieser Zeitpunkt um ein halbes Jahr verschoben.

Die entsprechenden Vorschriften des neuen Bundesmeldegesetzes, das ab November 2015 gilt, lauten auszugsweise:


§ 19 Mitwirkung des Wohnungsgebers

(1) Der Wohnungsgeber ist verpflichtet, bei der An- oder Abmeldung mitzuwirken. Hierzu hat der Wohnungsgeber oder eine von ihm beauftragte Person der meldepflichtigen Person den Einzug oder den Auszug schriftlich oder elektronisch innerhalb der in § 17 Absatz 1 oder 2 genannten Fristen
(Anmerkung der Redaktion: 2 Wochen nach Ein- bzw. Auszug) zu bestätigen. Er kann sich durch Rückfrage bei der Meldebehörde davon überzeugen, dass sich die meldepflichtige Person an- oder abgemeldet hat. Die meldepflichtige Person hat dem Wohnungsgeber die Auskünfte zu geben, die für die Bestätigung des Einzugs oder des Auszugs erforderlich sind. Die Bestätigung nach Satz 2 darf nur vom Wohnungsgeber oder einer von ihm beauftragten Person ausgestellt werden.

(2) Verweigert der Wohnungsgeber oder eine von ihm beauftragte Person die Bestätigung oder erhält die meldepflichtige Person sie aus anderen Gründen nicht rechtzeitig, so hat die meldepflichtige Person dies der Meldebehörde unverzüglich mitzuteilen.

(3) Die Bestätigung des Wohnungsgebers enthält folgende Daten:

1. Name und Anschrift des Wohnungsgebers,

2. Art des meldepflichtigen Vorgangs mit Einzugs- oder Auszugsdatum,

3. Anschrift der Wohnung sowie

4. Namen der nach § 17 Absatz 1 und 2 meldepflichtigen Personen.

(4) Bei einer elektronischen Bestätigung gegenüber der Meldebehörde erhält der Wohnungsgeber ein Zuordnungsmerkmal, welches er der meldepflichtigen Person zur Nutzung bei der Anmeldung mitzuteilen hat. § 10 Abs. 2 und 3 gilt entsprechend. Die Meldebehörde kann weitere Formen der Authentifizierung des Wohnungsgebers vorsehen, soweit diese dem jeweiligen Stand der Technik entsprechen.

(5) Die Meldebehörde kann von dem Eigentümer der Wohnung und, wenn er nicht selbst Wohnungsgeber ist, auch vom Wohnungsgeber Auskunft verlangen über Personen, welche bei ihm wohnen oder gewohnt haben.

(6) Es ist verboten, eine Wohnungsanschrift für eine Anmeldung nach § 17 Absatz 1 einem Dritten anzubieten oder zur Verfügung zu stellen, obwohl ein tatsächlicher Bezug der Wohnung durch einen Dritten weder stattfindet noch beabsichtigt ist.

§ 54 Bußgeldvorschriften
(1) Ordnungswidrig handelt, wer
1. entgegen § 19 Absatz 6 eine Wohnungsanschrift anbietet oder zur Verfügung stellt oder
2. ...

(2) Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig
..
3. entgegen § 19 Absatz 1 Satz 2 den Einzug oder den Auszug nicht, nicht richtig oder nicht rechtzeitig bestätigt,
4. entgegen § 19 Absatz 1 Satz 5 eine Bestätigung ausstellt,


(3) Die Ordnungswidrigkeit kann in den Fällen der Absätze 1 und 2 Nummer 12 und 13 mit einer Geldbuße bis zu fünfzigtausend Euro und in den übrigen Fällen mit einer Geldbuße bis zu tausend Euro geahndet werden.

Quelle: Haufe.de Online-Redaktion 01.11.2015 –
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