November 2013
Haufe.de: Der Koalitionsvertrag aus Immobiliensicht
27/11/13 12:06
Mit Spannung blickt die Immobilienwirtschaft auf den Koalitionsvertrag, auf den sich Union und SPD verständigt haben. Lesen Sie, was die große Koalition rund um den Immobiliensektor plant, von Mietpreisbremse bis Bestellerprinzip - und wovon keine Rede mehr ist.
Nach zähen Verhandlungen haben sich Union und SPD auf einen Koalitionsvertrag geeinigt. Dieser steht noch unter dem Vorbehalt der Zustimmung der SPD-Basis. Neben den allseits präsenten Themen wie Mindestlohn und PKW-Maut enthält die Vereinbarung auch zahlreiche Passagen rund um die Immobilien-Themen wie Miete, Immobilienverwaltung und Bauen. Hier finden Sie die wichtigsten Punkte zunächst kurz zusammengefasst; im Anschluss sind die entsprechenden Passagen im Volltext dokumentiert.
Begrenzung von Mieterhöhungen
Immobilienverwalter und Makler
Bauen und Sanieren
Zum kompletten Koalitionsvertrag zum Download
Quelle(n): Haufe Online Redaktion vom 27.11.2013
Nach zähen Verhandlungen haben sich Union und SPD auf einen Koalitionsvertrag geeinigt. Dieser steht noch unter dem Vorbehalt der Zustimmung der SPD-Basis. Neben den allseits präsenten Themen wie Mindestlohn und PKW-Maut enthält die Vereinbarung auch zahlreiche Passagen rund um die Immobilien-Themen wie Miete, Immobilienverwaltung und Bauen. Hier finden Sie die wichtigsten Punkte zunächst kurz zusammengefasst; im Anschluss sind die entsprechenden Passagen im Volltext dokumentiert.
Begrenzung von Mieterhöhungen
- Die Länder sollen die Möglichkeit erhalten, in Gebieten mit Wohnraumknappheit die Miethöhe bei Wiedervermietung auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete zu beschränken. Erstvermietungen in Neubauten und Anschlussvermietungen nach umfassenden Modernisierungen sollen von der Mietpreisbremse ausgeschlossen sein. Zudem soll gewährleistet sein, dass eine Wohnung mindestens zur bisherigen Miethöhe wiedervermietet werden kann.
- Es soll bei der geltenden (mit der Mietrechtsänderung 2013 eingeführten) Regelung bleiben, dass die Kappungsgrenze für die Erhöhung von Bestandsmieten in von den Ländern ausgewiesenen Gebieten mit Wohnraumknappheit 15 Prozent innerhalb von drei Jahren beträgt.
- Nach Modernisierungsmaßnahmen sollen jährlich nur noch höchstens 10 Prozent der Modernisierungskosten (bisher: 11 Prozent) auf die Miete umgelegt werden dürfen – und dies auch nur noch so lange, bis sich die Modernisierungskosten amortisiert haben.
- Es soll klargestellt werden, dass für die Miethöhe, für Mieterhöhungen und für die umlagefähigen Heiz- und Betriebskosten nur die tatsächliche Wohn- bzw. Nutzfläche ausschlaggebend ist.
Immobilienverwalter und Makler
- Für Immobilienverwalter und Immobilienmakler sollen Mindestanforderungen und Pflichtversicherungen eingeführt werden.
- Bei der Einführung des Datenbankgrundbuches sollen Verwalter ein Recht zur Einsichtnahme im elektronischen Verfahren erhalten.
- Für Maklerleistungen soll das Bestellerprinzip eingeführt werden (wer bestellt, der bezahlt). Zudem soll für Makler ein Sachkundenachweis eingeführt werden.
Bauen und Sanieren
- Der soziale Wohnungsbau soll wiederbelebt werden. Hierzu sollen die Länder bis Ende 2019 mit jährlich 518 Millionen Euro unterstützt werden.
- Das KfW-Programm zur energetischen Gebäudesanierung soll aufgestockt, verstetigt und deutlich vereinfacht werden. In einer Entwurfsfassung hieß es zudem noch, dass die Gebäudesanierung auch steuerlich gefördert werden solle. Im endgültigen Dokument fehlt dieser Passus, ebenso wie ein im Entwurf noch enthaltener Passus zur Wiedereinführung der degressiven Abschreibung für den Mietwohnungsneubau.
Zum kompletten Koalitionsvertrag zum Download
Quelle(n): Haufe Online Redaktion vom 27.11.2013
BGH: Zum Vorkaufsrecht des Mieters bei dem Verkauf eines ungeteilten Mietshauses
22/11/13 18:48
Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass das Vorkaufsrecht des Mieters gemäß § 577 Abs. 1 BGB grundsätzlich nicht entsteht, wenn ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes Grundstück verkauft wird und erst die Erwerber durch Teilungsvereinbarung gemäß § 3 WEG Wohnungseigentum begründen. Das gilt in der Regel auch dann, wenn die Erwerber beabsichtigen, die neu geschaffenen Einheiten jeweils selbst zu nutzen (sogenanntes "Erwerbermodell").
In dem zugrunde liegenden Verfahren war die Beklagte Eigentümerin eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks. Eine der vier in dem Gebäude vorhandenen Wohnungen vermietete sie an die Klägerin. Nachdem das zuständige Landratsamt die Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt hatte, verkaufte die Beklagte den ungeteilten Grundbesitz am 11. März 2009 an drei Erwerber zum Preis von 120.000 €. Diese ließen noch am gleichen Tag und bei demselben Notar eine Teilungsvereinbarung gemäß § 3 WEG beurkunden. Mit Erklärung vom 14. März 2011 übte die Klägerin gegenüber der Beklagten das auf § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB* gestützte Vorkaufsrecht aus. Mit ihrer Klage will sie feststellen lassen, dass zwischen ihr und der Beklagten ein Kaufvertrag über die von ihr gemietete Wohnung zum Preis von 30.000 € zustande gekommen ist. Landgericht und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen.
Der unter anderem für Verträge über Grundstücke unter Einschluss des Vorkaufsrechts zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die Revision der Klägerin zurückgewiesen. Er hat entschieden, dass das Vorkaufsrecht bei dem Verkauf eines ungeteilten Grundstücks vor Begründung des Wohnungseigentums im Grundsatz nur dann entsteht, wenn sich der Veräußerer gegenüber den Erwerbern vertraglich verpflichtet, seinerseits die Aufteilung gemäß § 8 WEG durchzuführen. Darüber hinaus muss die von dem Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohnungseigentumseinheit in dem Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar sein. Dagegen ist es regelmäßig nicht ausreichend, wenn – wie hier – die Erwerber die Teilung durchführen.
Das Vorkaufsrecht gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB soll nämlich nicht zum Erwerb des gesamten Grundstücks berechtigen. Der Mieter soll auch keinen bloßen Miteigentumsanteil, sondern das in seiner Entstehung bereits angelegte Eigentum an der von ihm gemieteten Wohnung erwerben können. Weil das Vorkaufsrecht einen Vertrag zwischen dem Mieter und dem Verkäufer nach den Bedingungen des mit den Erwerbern geschlossenen Kaufvertrags entstehen lässt, muss sich der Verkäufer gegenüber den Erwerbern verpflichtetet haben, die Aufteilung vorzunehmen. Nur dann ist sichergestellt, dass der Mieter tatsächlich Wohnungseigentum erwerben kann. Bei einer Aufteilung durch die Erwerber ist dies nicht gewährleistet. Wollte man auch hier ein Vorkaufsrecht annehmen, könnte der Mieter zunächst allenfalls einen Miteigentumsanteil an dem ungeteilten Grundbesitz erwerben. In eine Teilungsvereinbarung der Erwerber träte er aus Rechtsgründen nicht ein. Folglich könnten die Erwerber ihre Aufteilungsabsicht aufgeben, ohne dass der Mieter dies verhindern könnte; dies wäre für ihn mit ganz erheblichen finanziellen und rechtlichen Risiken verbunden. Die Gefahr einer Verdrängung des Mieters ist bei dem Erwerbermodell im Übrigen inzwischen vermindert worden, weil der Gesetzgeber die Sperre für die Kündigung wegen Eigenbedarfs durch die am 1. Mai 2013 in Kraft getretene Vorschrift des § 577a Abs. 1a BGB* auf die Veräußerung an eine Erwerbermehrheit erstreckt hat.
Im Einzelfall kann das Vorkaufsrecht allerdings entstehen, wenn ein Rechtsmissbrauch festzustellen ist. Dies setzt voraus, dass die Parteien des Kaufvertrags nur zur Ausschaltung des Vorkaufsrechts bewusst auf eine an sich beabsichtigte Teilung durch den Veräußerer verzichten und die Teilung den Erwerbern überlassen. Hier hat das Berufungsgericht jedoch festgestellt, dass die Verkäuferin über die bloße Kenntnis von der Absicht der Erwerber hinaus kein eigenes Interesse an der Aufteilung hatte; ihre Kenntnis – so nun der Bundesgerichtshof – reicht als solche nicht aus, um einen Rechtmissbrauch anzunehmen.
*§ 577 Vorkaufsrecht des Mieters
(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum (…) begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt.
* § 577a Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung
1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.
(1a) Die Kündigungsbeschränkung nach Absatz 1 gilt entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter
1. an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist (…)
(2) Die Frist nach Absatz 1 oder nach Absatz 1a beträgt bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind (…)
Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12
LG Essen – Urteil vom 9. Juni 2011 – 3 O 11/11
OLG Hamm – Urteil vom 30. März 2012 – I-30 U 126/11
Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs 76125 Karlsruhe vom 22.11.2013
In dem zugrunde liegenden Verfahren war die Beklagte Eigentümerin eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks. Eine der vier in dem Gebäude vorhandenen Wohnungen vermietete sie an die Klägerin. Nachdem das zuständige Landratsamt die Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt hatte, verkaufte die Beklagte den ungeteilten Grundbesitz am 11. März 2009 an drei Erwerber zum Preis von 120.000 €. Diese ließen noch am gleichen Tag und bei demselben Notar eine Teilungsvereinbarung gemäß § 3 WEG beurkunden. Mit Erklärung vom 14. März 2011 übte die Klägerin gegenüber der Beklagten das auf § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB* gestützte Vorkaufsrecht aus. Mit ihrer Klage will sie feststellen lassen, dass zwischen ihr und der Beklagten ein Kaufvertrag über die von ihr gemietete Wohnung zum Preis von 30.000 € zustande gekommen ist. Landgericht und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen.
Der unter anderem für Verträge über Grundstücke unter Einschluss des Vorkaufsrechts zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die Revision der Klägerin zurückgewiesen. Er hat entschieden, dass das Vorkaufsrecht bei dem Verkauf eines ungeteilten Grundstücks vor Begründung des Wohnungseigentums im Grundsatz nur dann entsteht, wenn sich der Veräußerer gegenüber den Erwerbern vertraglich verpflichtet, seinerseits die Aufteilung gemäß § 8 WEG durchzuführen. Darüber hinaus muss die von dem Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohnungseigentumseinheit in dem Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar sein. Dagegen ist es regelmäßig nicht ausreichend, wenn – wie hier – die Erwerber die Teilung durchführen.
Das Vorkaufsrecht gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB soll nämlich nicht zum Erwerb des gesamten Grundstücks berechtigen. Der Mieter soll auch keinen bloßen Miteigentumsanteil, sondern das in seiner Entstehung bereits angelegte Eigentum an der von ihm gemieteten Wohnung erwerben können. Weil das Vorkaufsrecht einen Vertrag zwischen dem Mieter und dem Verkäufer nach den Bedingungen des mit den Erwerbern geschlossenen Kaufvertrags entstehen lässt, muss sich der Verkäufer gegenüber den Erwerbern verpflichtetet haben, die Aufteilung vorzunehmen. Nur dann ist sichergestellt, dass der Mieter tatsächlich Wohnungseigentum erwerben kann. Bei einer Aufteilung durch die Erwerber ist dies nicht gewährleistet. Wollte man auch hier ein Vorkaufsrecht annehmen, könnte der Mieter zunächst allenfalls einen Miteigentumsanteil an dem ungeteilten Grundbesitz erwerben. In eine Teilungsvereinbarung der Erwerber träte er aus Rechtsgründen nicht ein. Folglich könnten die Erwerber ihre Aufteilungsabsicht aufgeben, ohne dass der Mieter dies verhindern könnte; dies wäre für ihn mit ganz erheblichen finanziellen und rechtlichen Risiken verbunden. Die Gefahr einer Verdrängung des Mieters ist bei dem Erwerbermodell im Übrigen inzwischen vermindert worden, weil der Gesetzgeber die Sperre für die Kündigung wegen Eigenbedarfs durch die am 1. Mai 2013 in Kraft getretene Vorschrift des § 577a Abs. 1a BGB* auf die Veräußerung an eine Erwerbermehrheit erstreckt hat.
Im Einzelfall kann das Vorkaufsrecht allerdings entstehen, wenn ein Rechtsmissbrauch festzustellen ist. Dies setzt voraus, dass die Parteien des Kaufvertrags nur zur Ausschaltung des Vorkaufsrechts bewusst auf eine an sich beabsichtigte Teilung durch den Veräußerer verzichten und die Teilung den Erwerbern überlassen. Hier hat das Berufungsgericht jedoch festgestellt, dass die Verkäuferin über die bloße Kenntnis von der Absicht der Erwerber hinaus kein eigenes Interesse an der Aufteilung hatte; ihre Kenntnis – so nun der Bundesgerichtshof – reicht als solche nicht aus, um einen Rechtmissbrauch anzunehmen.
*§ 577 Vorkaufsrecht des Mieters
(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum (…) begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt.
* § 577a Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung
1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.
(1a) Die Kündigungsbeschränkung nach Absatz 1 gilt entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter
1. an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist (…)
(2) Die Frist nach Absatz 1 oder nach Absatz 1a beträgt bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind (…)
Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12
LG Essen – Urteil vom 9. Juni 2011 – 3 O 11/11
OLG Hamm – Urteil vom 30. März 2012 – I-30 U 126/11
Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs 76125 Karlsruhe vom 22.11.2013
Haufe.de: Mieter darf Untervermietung nicht leugnen
13/11/13 14:42
Verneint der Mieter gegenüber dem Vermieter wahrheitswidrig, dass er die Wohnung unberechtigt untervermietet hat, kann dies eine fristlose Kündigung rechtfertigen.
Hintergrund
Die Vermieterin einer Wohnung verlangt vom Mieter nach einer fristlosen Kündigung, die Wohnung zu räumen. Das Mietverhältnis über die öffentlich geförderte Wohnung besteht seit Dezember 2003.
Nachdem die Kriminalpolizei der Vermieterin mitgeteilt hatte, dass der Mieter die Wohnung untervermiete, forderte die Vermieterin den Mieter auf, die Untervermietung zu beenden und ihr dies nachzuweisen. Der Mieter antwortete, er habe die Wohnung zu keinem Zeitpunkt untervermietet. Vielmehr kämen Freunde zu Besuch, da er krank sei. Daraufhin kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos.
Im Räumungsprozess bestätigten mehrere Zeugen, dass der Mieter die Wohnung seit längerer Zeit anderen Personen gegen Geld zur Nutzung überließ.
Entscheidung
Die Räumungsklage hat Erfolg. Die Kündigung ist wirksam, denn es liegt ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB vor.
Zum einen hat der Mieter die Wohnung unberechtigt untervermietet. Zum anderen hat der Mieter dadurch, dass er die unberechtigte Untervermietung gegenüber der Vermieterin geleugnet hat, die Vertrauensbasis, die dem Mietverhältnis zugrunde liegt, zerstört. Der Vermieterin ist es nicht mehr zuzumuten, das Vertragsverhältnis fortzusetzen.
Bei der Interessenabwägung fiel auch erheblich zulasten des Mieters ins Gewicht, dass es sich um eine öffentlich geförderte Wohnung handelt, die nur von dem entsprechend begünstigten Personenkreis bewohnt werden darf. Diese Vorschrift hat der Mieter durch seine nicht mitgeteilten Untervermietungen umgangen. Auch war zu berücksichtigen, dass er die Vermieterin jahrelang über die tatsächliche Situation getäuscht hat.
Nachdem die Vertrauensgrundlage zwischen den Parteien derart erschüttert ist, kann diese auch durch eine Abmahnung nicht wiederhergestellt werden. Eine Abmahnung im Hinblick auf diesen Vertrauensbruch war daher entbehrlich.
(AG München, Urteil v. 25.4.2013, 423 C 29146/12)
Quelle(n): Haufe Online Redaktion vom 13.11.2013
Hintergrund
Die Vermieterin einer Wohnung verlangt vom Mieter nach einer fristlosen Kündigung, die Wohnung zu räumen. Das Mietverhältnis über die öffentlich geförderte Wohnung besteht seit Dezember 2003.
Nachdem die Kriminalpolizei der Vermieterin mitgeteilt hatte, dass der Mieter die Wohnung untervermiete, forderte die Vermieterin den Mieter auf, die Untervermietung zu beenden und ihr dies nachzuweisen. Der Mieter antwortete, er habe die Wohnung zu keinem Zeitpunkt untervermietet. Vielmehr kämen Freunde zu Besuch, da er krank sei. Daraufhin kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos.
Im Räumungsprozess bestätigten mehrere Zeugen, dass der Mieter die Wohnung seit längerer Zeit anderen Personen gegen Geld zur Nutzung überließ.
Entscheidung
Die Räumungsklage hat Erfolg. Die Kündigung ist wirksam, denn es liegt ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB vor.
Zum einen hat der Mieter die Wohnung unberechtigt untervermietet. Zum anderen hat der Mieter dadurch, dass er die unberechtigte Untervermietung gegenüber der Vermieterin geleugnet hat, die Vertrauensbasis, die dem Mietverhältnis zugrunde liegt, zerstört. Der Vermieterin ist es nicht mehr zuzumuten, das Vertragsverhältnis fortzusetzen.
Bei der Interessenabwägung fiel auch erheblich zulasten des Mieters ins Gewicht, dass es sich um eine öffentlich geförderte Wohnung handelt, die nur von dem entsprechend begünstigten Personenkreis bewohnt werden darf. Diese Vorschrift hat der Mieter durch seine nicht mitgeteilten Untervermietungen umgangen. Auch war zu berücksichtigen, dass er die Vermieterin jahrelang über die tatsächliche Situation getäuscht hat.
Nachdem die Vertrauensgrundlage zwischen den Parteien derart erschüttert ist, kann diese auch durch eine Abmahnung nicht wiederhergestellt werden. Eine Abmahnung im Hinblick auf diesen Vertrauensbruch war daher entbehrlich.
(AG München, Urteil v. 25.4.2013, 423 C 29146/12)
Quelle(n): Haufe Online Redaktion vom 13.11.2013
BGH: Zur Schadensersatzpflicht des Mieters bei Rückgabe der neutral dekoriert übernommenen Wohnung mit einem farbigen Anstrich
06/11/13 11:00
Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage befasst, ob ein Mieter zum Schadensersatz verpflichtet ist, wenn er eine in neutralen Farben gestrichene Wohnung mit einem farbigen Anstrich versieht und so an den Vermieter zurückgibt.
Die Beklagten waren von Anfang 2007 bis Juli 2009 Mieter einer Doppelhaushälfte der Klägerin. Die Beklagten, die das Objekt frisch in weißer Farbe renoviert übernommen hatten, strichen einzelne Wände in kräftigen Farben (rot, gelb, blau) und gaben es in diesem Zustand zurück. Die Klägerin ließ im August 2009 die farbig gestalteten Wände zunächst mit Haftgrund und dann alle Wand- und Deckenflächen zweimal mit Wandfarbe überstreichen. Sie wendete hierfür einen Betrag von 3.648,82 € auf.
Die Klägerin hat nach teilweiser Verrechnung mit der von den Beklagten geleisteten Kaution Zahlung von 1.836,46 € nebst Zinsen begehrt. Die Beklagten haben widerklagend die Rückzahlung der zu Beginn des Mietverhältnisses geleisteten Kaution nebst Zinsen geltend gemacht.
Das Amtsgericht hat Klage und Widerklage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Berufungsgericht die Beklagten unter Abweisung im Übrigen zur Zahlung von 874,30 € nebst Zinsen verurteilt; die Berufung der Beklagten hat es zurückgewiesen.
Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Mieter gemäß §§ 535, 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB* zum Schadensersatz verpflichtet ist, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird und eine Neuvermietung der Wohnung praktisch unmöglich macht. Der Schaden des Vermieters besteht darin, dass er die für breite Mieterkreise nicht akzeptable Art der Dekoration beseitigen muss. Die vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen zur Schadenshöhe wurden von der Revision nicht beanstandet und begegnen keinen Bedenken.
* § 280 BGB:
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. (…)
§ 241 BGB
(1) …
(2) Das Schuldverhältnis kann nach seinem Inhalt jeden Teil zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichten.
Urteil vom 6. November 2013 - VIII ZR 416/12
AG Friedberg - Urteil vom 10. Februar 2012 – 2 C 176/12
LG Gießen - Urteil vom 7. November 2012 – 1 S 71/12
Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs 76125 Karlsruhe vom 06.11.2013
Die Beklagten waren von Anfang 2007 bis Juli 2009 Mieter einer Doppelhaushälfte der Klägerin. Die Beklagten, die das Objekt frisch in weißer Farbe renoviert übernommen hatten, strichen einzelne Wände in kräftigen Farben (rot, gelb, blau) und gaben es in diesem Zustand zurück. Die Klägerin ließ im August 2009 die farbig gestalteten Wände zunächst mit Haftgrund und dann alle Wand- und Deckenflächen zweimal mit Wandfarbe überstreichen. Sie wendete hierfür einen Betrag von 3.648,82 € auf.
Die Klägerin hat nach teilweiser Verrechnung mit der von den Beklagten geleisteten Kaution Zahlung von 1.836,46 € nebst Zinsen begehrt. Die Beklagten haben widerklagend die Rückzahlung der zu Beginn des Mietverhältnisses geleisteten Kaution nebst Zinsen geltend gemacht.
Das Amtsgericht hat Klage und Widerklage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Berufungsgericht die Beklagten unter Abweisung im Übrigen zur Zahlung von 874,30 € nebst Zinsen verurteilt; die Berufung der Beklagten hat es zurückgewiesen.
Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Mieter gemäß §§ 535, 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB* zum Schadensersatz verpflichtet ist, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird und eine Neuvermietung der Wohnung praktisch unmöglich macht. Der Schaden des Vermieters besteht darin, dass er die für breite Mieterkreise nicht akzeptable Art der Dekoration beseitigen muss. Die vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen zur Schadenshöhe wurden von der Revision nicht beanstandet und begegnen keinen Bedenken.
* § 280 BGB:
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. (…)
§ 241 BGB
(1) …
(2) Das Schuldverhältnis kann nach seinem Inhalt jeden Teil zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichten.
Urteil vom 6. November 2013 - VIII ZR 416/12
AG Friedberg - Urteil vom 10. Februar 2012 – 2 C 176/12
LG Gießen - Urteil vom 7. November 2012 – 1 S 71/12
Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs 76125 Karlsruhe vom 06.11.2013
Haufe.de: Union und SPD wollen Mieterhöhungen bremsen und Neubau fördern
05/11/13 17:20
Bei den Koalitionsverhandlungen am Montag in Berlin einigten sich Union und SPD darauf, den Bau von Mietwohnungen stärker zu fördern. Unter anderem soll die degressive Abschreibung für Anlagen im Mietwohnungsneubau wieder eingeführt werden. Auch die Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip bei Maklern sollen kommen.
Die zuständige Arbeitsgruppe in den schwarz-roten Koalitionsverhandlungen einigte sich damit auf ein "Paket für bezahlbares Bauen und Wohnen", wie am späten Montagabend in Berlin mitgeteilt wurde. Union und SPD wollen drastische Mieterhöhungen vor allem in den Großstädten stärker eindämmen. In Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten darf demnach die neue Miete bei Mieterwechsel maximal zehn Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegen.
Bestehende Mieten sollen in angespannten Wohnungsmärkten künftig in vier Jahren höchstens um 15 Prozent steigen dürfen - bisher gilt dies für eine Frist von drei Jahren. Bei Maklergebühren solle gelten, dass sie der Vermieter zahlen müsse, wenn er den Makler einschalte. Die Regeln, nach denen Vermieter Kosten energiesparender Sanierungen auf die Miete umlegen können, sollen zudem enger begrenzt werden.
Auch steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten zur Förderung des Mietwohnungsbaus sollen wieder eingeführt werden. Diese Instrumente sollen zunächst auf fünf Jahre angelegt werden. So soll etwa die vor einigen Jahren ausrangierte degressive Abschreibung für Anlagen im Mietwohnungsneubau ("degressive Afa") wieder eingeführt werden. Dies setze wichtige Anreize für Investoren.
Verbände üben Kritik an Mietpreisdeckelung und Bestellerprinzip
Der Bundesverband GdW wertet die Vorschläge der Arbeitsgruppe Verkehr, Bau und Infrastruktur für den schwarz-roten Koalitionsvertrag differenziert. Begrüßt wird die Städtebauförderung sowie das Programm Soziale Stadt, das mit deutlich höheren Mitteln ausgestattet werden soll, ebenso der altersgerechte Umbau. Kritisch bewertet der GdW die Pläne zur Mietendeckelung. "Mietendeckel führen grundsätzlich nicht dazu, dass Wohnen bezahlbarer wird", so GdW-Chef Axel Gedaschko. Er warnte vor einer Überregulierung der Branche.
Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) begrüßt in Teilen die Ergebnisse der Koalitionsuntergruppe. Kritikpunkt ist auch hier vor allem die geplante Mietpreisbremse. "Bei der noch folgenden Ausgestaltung der Ideen zur Mietenbremse müssen die Koalitionäre allerdings noch erläutern, wie bei der Wiedervermietung von Wohnungen für werterhaltende Investitionen eine angemessene Verzinsung erreicht werden kann, wenn die Mieterhöhungsmöglichkeiten so begrenzt werden", sagte ZIA-Präsident Andreas Mattner.
Beim BFW hält man "jegliche Mietpreisbremsen für falsch und für nicht durchsetzbar". Die angedachte zeitliche Befristung und räumliche Begrenzung fordere bereits der Eigentumsschutz. Positiv sieht Walter Rasch, Präsident des BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen, die Wiedereinführung der degressiven Abschreibung: "Für den Neubau wird eine Grundforderung der BFW-Unternehmen erfüllt und somit das Grundübel für die Wohnraumknappheit, die schlechtesten Neubaubedingungen der Nachkriegszeit, angegangen."
Die Ankündigung, das sogenannte Bestellerprinzip so festzuschreiben, dass der Mieter künftig von jeglichen Courtageforderungen des Maklers freigestellt wird, lehnt der IVD ab. "Hiermit wird die bisherige Aussage, dass derjenige, der den Makler bestellt, ihn auch bezahlt, ad absurdum geführt", kommentiert IVD-Präsident Jens-Ulrich Kießling den Vorstoß der Koalitionäre. Nach Ansicht des IVD besteht für eine Neuregelung des Maklerrechts kein Anlass. "Der Markt regelt sehr gut, wer die Maklerprovision in welcher Höhe zahlt", so Kießling.
Quelle(n): dpa/Haufe Online Redaktion vom 05.11.2013
Die zuständige Arbeitsgruppe in den schwarz-roten Koalitionsverhandlungen einigte sich damit auf ein "Paket für bezahlbares Bauen und Wohnen", wie am späten Montagabend in Berlin mitgeteilt wurde. Union und SPD wollen drastische Mieterhöhungen vor allem in den Großstädten stärker eindämmen. In Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten darf demnach die neue Miete bei Mieterwechsel maximal zehn Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegen.
Bestehende Mieten sollen in angespannten Wohnungsmärkten künftig in vier Jahren höchstens um 15 Prozent steigen dürfen - bisher gilt dies für eine Frist von drei Jahren. Bei Maklergebühren solle gelten, dass sie der Vermieter zahlen müsse, wenn er den Makler einschalte. Die Regeln, nach denen Vermieter Kosten energiesparender Sanierungen auf die Miete umlegen können, sollen zudem enger begrenzt werden.
Auch steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten zur Förderung des Mietwohnungsbaus sollen wieder eingeführt werden. Diese Instrumente sollen zunächst auf fünf Jahre angelegt werden. So soll etwa die vor einigen Jahren ausrangierte degressive Abschreibung für Anlagen im Mietwohnungsneubau ("degressive Afa") wieder eingeführt werden. Dies setze wichtige Anreize für Investoren.
Verbände üben Kritik an Mietpreisdeckelung und Bestellerprinzip
Der Bundesverband GdW wertet die Vorschläge der Arbeitsgruppe Verkehr, Bau und Infrastruktur für den schwarz-roten Koalitionsvertrag differenziert. Begrüßt wird die Städtebauförderung sowie das Programm Soziale Stadt, das mit deutlich höheren Mitteln ausgestattet werden soll, ebenso der altersgerechte Umbau. Kritisch bewertet der GdW die Pläne zur Mietendeckelung. "Mietendeckel führen grundsätzlich nicht dazu, dass Wohnen bezahlbarer wird", so GdW-Chef Axel Gedaschko. Er warnte vor einer Überregulierung der Branche.
Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) begrüßt in Teilen die Ergebnisse der Koalitionsuntergruppe. Kritikpunkt ist auch hier vor allem die geplante Mietpreisbremse. "Bei der noch folgenden Ausgestaltung der Ideen zur Mietenbremse müssen die Koalitionäre allerdings noch erläutern, wie bei der Wiedervermietung von Wohnungen für werterhaltende Investitionen eine angemessene Verzinsung erreicht werden kann, wenn die Mieterhöhungsmöglichkeiten so begrenzt werden", sagte ZIA-Präsident Andreas Mattner.
Beim BFW hält man "jegliche Mietpreisbremsen für falsch und für nicht durchsetzbar". Die angedachte zeitliche Befristung und räumliche Begrenzung fordere bereits der Eigentumsschutz. Positiv sieht Walter Rasch, Präsident des BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen, die Wiedereinführung der degressiven Abschreibung: "Für den Neubau wird eine Grundforderung der BFW-Unternehmen erfüllt und somit das Grundübel für die Wohnraumknappheit, die schlechtesten Neubaubedingungen der Nachkriegszeit, angegangen."
Die Ankündigung, das sogenannte Bestellerprinzip so festzuschreiben, dass der Mieter künftig von jeglichen Courtageforderungen des Maklers freigestellt wird, lehnt der IVD ab. "Hiermit wird die bisherige Aussage, dass derjenige, der den Makler bestellt, ihn auch bezahlt, ad absurdum geführt", kommentiert IVD-Präsident Jens-Ulrich Kießling den Vorstoß der Koalitionäre. Nach Ansicht des IVD besteht für eine Neuregelung des Maklerrechts kein Anlass. "Der Markt regelt sehr gut, wer die Maklerprovision in welcher Höhe zahlt", so Kießling.
Quelle(n): dpa/Haufe Online Redaktion vom 05.11.2013