Dezember 2015

Neues rund ums Mietrecht:

Mietrechtsänderung 2016: Weniger Miete beim Modernisieren
Nächste Mietrechtsänderung: Was der Gesetzgeber für 2016 plant


Der BGH kümmert sich um die Schönheitsreparaturen und die Wohnflächenabweichungen. Der Gesetzgeber um bezahlbare Mieten. Dabei war die Einführung der Kappungsgrenze am 1.5.2013 nur der erste Akt. Der zweite Akt folgte am 1.6.2015 mit der Mietpreisbremse. 2016 soll die Mieterhöhung bei Modernisierungen begrenzt werden.


Das Bundesjustizministerium will mit einer weiteren Mietrechtsänderung im Jahr 2016 die Mieterhöhungen weiter abbremsen. Bisher war schon im Koalitionsvertrag vereinbart, dass die Modernisierungsumlage von derzeit 11 Prozent auf 10 Prozent gekürzt werden soll.

Jetzt soll es damit ernst werden: Ein entsprechender Referentenentwurf für das geplante zweite Mietrechtänderungspaket soll im Frühjahr 2016 kommen.

Allerdings soll es nicht bei den geplanten 10 Prozent bleiben! Laut einem internen Papier des Ministeriums sollen Vermieter statt der bisherigen 11 Prozent nur noch 8 Prozent der angefallenen Modernisierungskosten, gerechnet auf die Jahresmiete, auf die Mieter umlegen dürfen.

Beispiel:

Für den Umbau Ihrer Mietwohnung haben Sie 3.000 EUR ausgegeben. Sie können nach der derzeitigen Rechtslage die monatliche Miete Ihres Mieters also um 27,50 EUR (11 % von 3.000 EUR Modernisierungskosten = 330 EUR : 12 Monate = 27,50 EUR Mieterhöhung pro Monat) erhöhen.

Wird die Modernisierungsumlage auf 8 Prozent reduziert, können Sie Ihre Miete stattdessen nur um 20 EUR erhöhen (8 % von 3.000 EUR = 240 EUR : 12 Monate = 20 EUR Mieterhöhung pro Monat).

Damit sollen teure Luxussanierungen erschwert werden, die die bisherigen Mieter nicht aufbringen können und deswegen ausziehen müssen.

Die Kürzung der Modernisierungskosten von bisher 11 Prozent auf 8 Prozent soll nur der erste Schritt sein, die Mieten wegen einer Modernisierung zu dämpfen. In einem zweiten Schritt soll eine Kappungsgrenze nach Modernisierungen eingeführt werden. Kappungsgrenze heißt: Sie dürfen Ihre Miete innerhalb eines bestimmten Zeitraums nur um einen Maximalwert erhöhen.

Konkret sollen Sie die Miete innerhalb von 8 Jahren nur noch um maximal 50 Prozent bzw. maximal 4 EUR pro Quadratmeter erhöhen dürfen.

Bisher konnten Sie bereits nach einem Jahr eine weitere Modernisierungserhöhung durchführen. Die Obergrenze war lediglich eine Wuchermiete.

Auch bei der Art der Modernisierungskosten soll es Einschnitte geben: Künftig sollen nur noch die Kosten für wirklich notwendige Modernisierungen auf den Mieter umlegbar sein. Damit werden die Kosten für Luxussanierungen ausgeschlossen!

Umlegbar sollen nur noch die Kosten für solche Maßnahmen sein, die ein verständiger Vermieter auch dann veranlasst hätte, wenn er sie selbst tragen müsste.

Nach so viel schlechten Nachrichten, nun eine gute Nachricht: Weil Kleinvermieter oftmals mit dem komplizierten Mieterhöhungsverfahren nach einer Modernisierung überfordert sind, soll das Mieterhöhungsverfahren vereinfacht werden.

Bisher müssen ja von den Modernisierungskosten die Kosten abgezogen werden, die für eine ansich fällige Reparatur gespart werden. Weil das Ermitteln der abzuziehenden Instandhaltungskosten sehr aufwendig ist, soll stattdessen ein Pauschalbetrag eingeführt werden.

Zusätzlich soll der Zinsvorteil eines zinslosen oder zinsverbilligten Darlehens, das der Vermieter zum Finanzieren der Maßnahme aufgenommen hat, nicht mehr von den Modernisierungskosten abgezogen werden müssen.

Das vereinfachte Verfahren hat allerdings auch seinen Preis: So soll der Prozentsatz, mit dem die Modernisierungskosten auf den Mieter umgelegt werden können, dafür auf 4 Prozent jährlich gekürzt werden!

Ihnen bleibt dabei die Wahl: Als Vermieter können Sie wählen, ob Sie von dem vereinfachten Verfahren Gebrauch machen möchte und dafür nur 4 Prozent umlegen oder lieber den schwierigeren Weg gehen und dafür 8 Prozent umlegen dürfen.

Schon lange ist die Rede davon, dass der Katalog der Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b BGB um eine Regelung ergänzt werden soll.

Jetzt sieht es danach aus, dass auch ein alters- oder behindertengerechten Umbau eine Modernisierung darstellen soll, sofern die Wohnung hinterher auch dauerhaft von dieser Nutzergruppe genutzt wird.

Für manch' einen Mieter kann die Modernisierung und spätere Mieterhöhung eine finanzielle Härte darstellen. Grundsätzlich sollen Mieter nicht mehr als 40 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Miete einschließlich Betriebs- und Heizkosten ausgeben müssen. So jedenfalls steht es in der Vorlage des Justizministeriums.

Dieser Härteeinwand soll selbst dann gelten, wenn Sie die Wohnung „nur“ in einen Zustand versetzen wollen, der allgemein üblich ist.

Dafür kann sich der Mieter mit seinem Härteeinwand länger Zeit lassen: Der Mieter kann wenigstens 2 Monate lang davon Gebrauch machen – also einen Monat länger als bisher!
Selbst nach Baubeginn kann sich der Mieter auf Härte berufen

Wer seine Modernisierung künftig nicht oder nicht korrekt seinem Mieter ankündigt, muss damit rechnen, dass ihn der Mieter samt Handwerker – berechtigterweise – vor der Tür stehen lässt.

Denn laut den Plänen des Gesetzgebers müssen Vermieter, die den Mieter nicht korrekt oder pünktlich über die Form und die Frist eines möglichen Härteeinwands informieren, damit rechnen, dass der Mieter auch noch nachdem die Arbeiten begonnen haben, die Modernisierung ablehnt.

Bisher hat der BGH bei einer Wohnflächenabweichung noch eine Abweichung bis zu 10 Prozent toleriert. Erst ab einer Wohnflächenabweichung ab 10 Prozent durfte der Mieter mindern oder der Vermieter nach seiner Mieterhöhung die tatsächlich größere Wohnfläche zugrunde legen. Damit muss der Mieter für nicht existente Mietflächen Miete und Betriebskosten zahlen.

Gerade hat der BGH entschieden, dass die Toleranzgrenze von 10 Prozent bei einer Mieterhöhung nicht mehr gilt.
Künftig soll es nur noch auf die tatsächliche Wohnfläche ankommen

Der Gesetzgeber sieht das ähnlich. Das Ministerium will für Mieterhöhungen bis zur Vergleichsmiete und für Modernisierungsmieterhöhungen künftig die tatsächlichen Wohnflächen zugrunde legen.

Selbst bei den Betriebskosten soll es künftig auf die tatsächliche Wohnfläche ankommen und nicht etwa auf die, die im Mietvertrag steht.

Bundesverfassungsgericht: Keine rückwirkenden Kanalanschlussbeiträge

Das Bundesverfassungsgericht (Az. 1 BvR 2961/14, 1 BvR 3051/14) hat heute einer weit verbreiteten politischen Praxis einen Riegel vorgeschoben: An Gesetzen so lange herumzudoktern, bis sie auch Sachverhalte erfassen, die Jahrzehnte zurückliegen und trotzdem nicht verjähren. Kommunen, die weder in der Lage sind eine wirksame Satzung zu erlassen, noch zeitnah Beiträge festsetzen können, sollen so vor Beitragsausfällen geschützt werden. „Der Beschluss schafft Rechtssicherheit vor allem für viele Immobilieneigentümer in Ostdeutschland, die zu kommunalen Beiträgen herangezogen wurden, für die es keine Rechtsgrundlage gab“, kommentierte Haus & Grund-Hauptgeschäftsführer Kai Warnecke heute in Berlin. „Es ist erschreckend, dass das Verfassungsgericht immer wieder die politisch Handelnden darauf hinweisen muss, den Finanzbedarf des Staates bitteschön auf verfassungsrechtlich sicherer Grundlage zu decken“, fügte er hinzu.

Hintergrund: Zwei Immobilieneigentümer aus Cottbus wehrten sich dagegen, für den Anschluss ihrer Grundstücke an die Schmutzwasserkanalisation Beiträge zu zahlen. Zum Zeitpunkt des Anschlusses existierte eine Satzung, die später von den Verwaltungsgerichten wegen schwerer Mängel als unwirksam befunden wurde. Erst die Jahre später erlassene Satzung genügte den rechtlichen Anforderungen. Nach Lesart der Gerichte waren die Forderungen allerdings bereits verjährt. Darum änderte das Land Brandenburg dieses Gesetz, um Beitragsausfälle für die Stadt zu vermeiden.

Quelle: Haufe.de – Online-Redaktion –
Link zum Artikel