December 2016
Mietrecht: Fehler bei der Betriebskostenabrechnung: Was gilt, wenn der Mieter ihn zu spät bemerkt?
21/12/16 16:46
Irren ist bekanntlich menschlich. Die Frage ist nur, wer den Irrtum ausbaden muss. Das ist nicht immer der, der den Fehler begangen hat – und das kann gut für Sie sein. Beispielsweise wenn es um die Betriebskostenabrechnung geht.
Dazu hat gerade der BGH ein bahnbrechendes Urteil gesprochen und einem Vermieter aus Ratingen zwei richtig dicke Abrechnungsfehler durchgehen lassen. Und nur, weil der Mieter die Meckerfrist von 1 Jahr nach Zugang der Abrechnung verpasst hatte.
Wegen Fristablauf: BGH lässt Vermieter zwei dicke Abrechnungsfehler durchgehen
Der Vermieter einer Eigentumswohnung machte es sich bei seiner Betriebskostenabrechnung sehr einfach: Er nahm einfach die Jahresabrechnung seiner Eigentümergemeinschaft und reichte die Kosten 1:1 an den Mieter weiter.
Der Haken an der Sache: In der Jahresabrechnung, die Sie von der Eigentümergemeinschaft erhalten, stecken Kosten drin, die Sie nicht auf den Mieter umlegen dürfen.
Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sind nicht umlegbar
So war es auch bei der Jahresabrechnung des Vermieters aus Ratingen: Dort waren neben den üblichen, umlagefähigen Kosten entsprechend dem Betriebskostenkatalog von § 2 BetrKV weitere, nicht auf einen Wohnungsmieter umlagefähige Kosten wie Instandhaltungs- und Verwaltungskosten enthalten.
Die standen in der Abrechnung unter der Rubrik: „Nicht umlagefähige Gemeinschaftskosten“.
Außerdem hatte der Vermieter dem Mieter auch noch die Instandhaltungsrücklage auf die Abrechnung gesetzt. Auch die fällt bekanntlich nicht unter die umlagefähigen Betriebskosten. Insgesamt bekam der Mieter dadurch 790 EUR mehr an Betriebskosten aufgebrummt als eigentlich zulässig waren.
Zu wenig Vorauszahlungen abgezogen: Wenn der Mieter plötzlich nachzahlen soll
Doch das war nicht der einzige Fehler des Vermieters: Er „patzte“ auch bei den Vorauszahlungen. Obwohl der Mieter im Abrechnungsjahr 2.800 EUR vorausbezahlt hatte, zog er ihm bei seiner Betriebskostenabrechnung nur 2.100 EUR an Vorauszahlungen ab. Also 700 EUR weniger als er eigentlich vorausbezahlt hatte.
Damit endete die Betriebskostenabrechnung mit einer dicken Nachzahlung für den Mieter.
Wer den Fehler zu spät bemerkt, hat Pech gehabt
Erst im Mai 2014, also 22 Monate nachdem der Mieter die Abrechnung für 2011 erhalten hatte, bemerkte der Mieter die teuren Fehler und beschwerte sich – zu spät!
Nach § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB muss der Mieter Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung innerhalb eines Jahres, nachdem er die Abrechnung erhalten hat, vorbringen. Nachdem jedoch bereits 22 Monate ins Land gestrichen waren, war der Mieter mit seiner Beschwerde eigentlich zu spät dran!
Rückzahlung: Nach einem Jahr hört das Zittern auf
Obwohl der Mieter eigentlich mit seiner Beschwerde zu spät dran war, konnte er dennoch mit Rücksicht auf Treu und Glauben einen Teil des Geldes zurückfordern. Dazu verhalf ihm ein kurzer Satz in seiner Abrechnung.
Darin hatte sich der Vermieter auf die beigefügte WEG-Jahresabrechnung bezogen. In der hatte er die vom Mieter beanstandeten Positionen ausdrücklich als nicht umlagefähige Kosten bezeichnet. Damit hatte der Vermieter aus Sicht des Mieters schon bei seiner Abrechnung zum Ausdruck gebracht, dass ihm diese Positionen nicht zustehen.
Der BGH sah es genauso, weswegen der Vermieter trotz abgelaufener Einwendungsfrist die zu Unrecht umgelegten 790 EUR doch noch zurückzahlen musste (BGH, Urteil v. 11.5.2016, VIII ZR 209/15).
Die Ausschlussfrist gilt selbst für nicht umlegbare Betriebskosten
Grundsätzlich gilt der Einwendungsausschluss auch für nicht umlagefähige Kosten wie Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, sowie die Instandhaltungsrücklage. Mit dem zeitlich begrenzten Einwendungsausschluss soll erreicht werden, dass Streit über die Betriebskostenabrechnung in absehbarer Zeit beigelegt wird.
Diese Befriedungsfunktion würde verfehlt, wenn das nur für umlagefähige Betriebskosten gelten würde, so dass der Mieter auch noch nach einem Jahr kommen könnte und Geld für unzulässigerweise umgelegte Betriebskosten zurückverlangen könnte.
Das gilt auch für nicht umlegbare Betriebskosten, weil sich nicht immer ganz eindeutig bestimmen lässt, ob bestimmte Kosten nun umlegbar sind oder nicht. Der Einwendungsausschluss will gerade bewirken, dass auch eine an sich unrichtige Abrechnung Bestand hat, wenn der Mieter inhaltliche Einwendungen nicht rechtzeitig erhebt.
Der Grund, weshalb seine Abrechnung falsch ist, spielt dabei keine Rolle.
Zu wenig Vorauszahlungen abgezogen: Pech für den Mieter!
Der Mieter scheiterte auch mit der Rückzahlung weiterer 700 Euro. Der Vermieter hatte diesen Betrag an vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen nicht bei seiner Abrechnung berücksichtigt. Die Betriebskostenabrechnung war deswegen falsch.
Allerdings griff auch hier der Einwendungsausschluss: Bemerkt der Mieter den Abrechnungsfehler nicht spätestens innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der Abrechnung, sondern erst 22 Monate danach, hat er nach Ansicht des BGH einfach Pech gehabt.
Dazu hat gerade der BGH ein bahnbrechendes Urteil gesprochen und einem Vermieter aus Ratingen zwei richtig dicke Abrechnungsfehler durchgehen lassen. Und nur, weil der Mieter die Meckerfrist von 1 Jahr nach Zugang der Abrechnung verpasst hatte.
Wegen Fristablauf: BGH lässt Vermieter zwei dicke Abrechnungsfehler durchgehen
Der Vermieter einer Eigentumswohnung machte es sich bei seiner Betriebskostenabrechnung sehr einfach: Er nahm einfach die Jahresabrechnung seiner Eigentümergemeinschaft und reichte die Kosten 1:1 an den Mieter weiter.
Der Haken an der Sache: In der Jahresabrechnung, die Sie von der Eigentümergemeinschaft erhalten, stecken Kosten drin, die Sie nicht auf den Mieter umlegen dürfen.
Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sind nicht umlegbar
So war es auch bei der Jahresabrechnung des Vermieters aus Ratingen: Dort waren neben den üblichen, umlagefähigen Kosten entsprechend dem Betriebskostenkatalog von § 2 BetrKV weitere, nicht auf einen Wohnungsmieter umlagefähige Kosten wie Instandhaltungs- und Verwaltungskosten enthalten.
Die standen in der Abrechnung unter der Rubrik: „Nicht umlagefähige Gemeinschaftskosten“.
Außerdem hatte der Vermieter dem Mieter auch noch die Instandhaltungsrücklage auf die Abrechnung gesetzt. Auch die fällt bekanntlich nicht unter die umlagefähigen Betriebskosten. Insgesamt bekam der Mieter dadurch 790 EUR mehr an Betriebskosten aufgebrummt als eigentlich zulässig waren.
Zu wenig Vorauszahlungen abgezogen: Wenn der Mieter plötzlich nachzahlen soll
Doch das war nicht der einzige Fehler des Vermieters: Er „patzte“ auch bei den Vorauszahlungen. Obwohl der Mieter im Abrechnungsjahr 2.800 EUR vorausbezahlt hatte, zog er ihm bei seiner Betriebskostenabrechnung nur 2.100 EUR an Vorauszahlungen ab. Also 700 EUR weniger als er eigentlich vorausbezahlt hatte.
Damit endete die Betriebskostenabrechnung mit einer dicken Nachzahlung für den Mieter.
Wer den Fehler zu spät bemerkt, hat Pech gehabt
Erst im Mai 2014, also 22 Monate nachdem der Mieter die Abrechnung für 2011 erhalten hatte, bemerkte der Mieter die teuren Fehler und beschwerte sich – zu spät!
Nach § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB muss der Mieter Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung innerhalb eines Jahres, nachdem er die Abrechnung erhalten hat, vorbringen. Nachdem jedoch bereits 22 Monate ins Land gestrichen waren, war der Mieter mit seiner Beschwerde eigentlich zu spät dran!
Rückzahlung: Nach einem Jahr hört das Zittern auf
Obwohl der Mieter eigentlich mit seiner Beschwerde zu spät dran war, konnte er dennoch mit Rücksicht auf Treu und Glauben einen Teil des Geldes zurückfordern. Dazu verhalf ihm ein kurzer Satz in seiner Abrechnung.
Darin hatte sich der Vermieter auf die beigefügte WEG-Jahresabrechnung bezogen. In der hatte er die vom Mieter beanstandeten Positionen ausdrücklich als nicht umlagefähige Kosten bezeichnet. Damit hatte der Vermieter aus Sicht des Mieters schon bei seiner Abrechnung zum Ausdruck gebracht, dass ihm diese Positionen nicht zustehen.
Der BGH sah es genauso, weswegen der Vermieter trotz abgelaufener Einwendungsfrist die zu Unrecht umgelegten 790 EUR doch noch zurückzahlen musste (BGH, Urteil v. 11.5.2016, VIII ZR 209/15).
Die Ausschlussfrist gilt selbst für nicht umlegbare Betriebskosten
Grundsätzlich gilt der Einwendungsausschluss auch für nicht umlagefähige Kosten wie Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, sowie die Instandhaltungsrücklage. Mit dem zeitlich begrenzten Einwendungsausschluss soll erreicht werden, dass Streit über die Betriebskostenabrechnung in absehbarer Zeit beigelegt wird.
Diese Befriedungsfunktion würde verfehlt, wenn das nur für umlagefähige Betriebskosten gelten würde, so dass der Mieter auch noch nach einem Jahr kommen könnte und Geld für unzulässigerweise umgelegte Betriebskosten zurückverlangen könnte.
Das gilt auch für nicht umlegbare Betriebskosten, weil sich nicht immer ganz eindeutig bestimmen lässt, ob bestimmte Kosten nun umlegbar sind oder nicht. Der Einwendungsausschluss will gerade bewirken, dass auch eine an sich unrichtige Abrechnung Bestand hat, wenn der Mieter inhaltliche Einwendungen nicht rechtzeitig erhebt.
Der Grund, weshalb seine Abrechnung falsch ist, spielt dabei keine Rolle.
Zu wenig Vorauszahlungen abgezogen: Pech für den Mieter!
Der Mieter scheiterte auch mit der Rückzahlung weiterer 700 Euro. Der Vermieter hatte diesen Betrag an vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen nicht bei seiner Abrechnung berücksichtigt. Die Betriebskostenabrechnung war deswegen falsch.
Allerdings griff auch hier der Einwendungsausschluss: Bemerkt der Mieter den Abrechnungsfehler nicht spätestens innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der Abrechnung, sondern erst 22 Monate danach, hat er nach Ansicht des BGH einfach Pech gehabt.
Mietrecht: Hartz IV-Mieter: Wer renoviert?
21/12/16 16:36
Bei einer wirksamen mietvertraglichen Renovierungsverpflichtung hat der Mieter die sog. „Schönheitsreparaturen“ regelmäßig durchzuführen. Hierzu gehört in der Regel „das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“
Eine Mieterin wollte ihrer Renovierungsverpflichtung nachkommen und beauftragte hierzu ein Malerfachunternehmen. Anschließend beantragte sie beim zuständigen Jobcenter die Übernahme dieser Kosten. Zur Begründung trug sie vor, dass sie zur Vornahme der Renovierungsarbeiten verpflichtet sei. Eine Ausführung durch sie selbst als Frau und handwerklicher Laie sei ihr nicht zumuten.
Die Leistungsbezieherin erhob nach erfolglosem Widerspruchsverfahren Klage auf vor dem zuständigen Sozialgericht. Das Sozialgericht entschied, dass die Mieterin als Leistungsbeziehern grundsätzlich selbst die Wohnung zu renovieren habe. Denn auch ein nichthilfsbedürftiger Mieter, der keine Leistungen nach SGB II erhalte, habe seine Renovierungsarbeiten auszuführen. Dies sei daher auch einer Leistunsgbezieherin zuzumuten; ggf. mit der Unterstützung von Freunden und Verwandten.
Nur wenn der Leistungsbezieher aufgrund seiner persönlichen Umstände (hohes Alter, Behinderung, Betreuung von Kleinstkindern) die Arbeiten nicht selbst ausführen kann, kommt einer Beauftragung eines Malerfachbetriebes nebst Übernahme der Kosten durch das Jobcenter in Betracht. Der Umstand, dass die Leistungsbezieherin weiblich ist, spielt herbei keine Rolle.
SG Stuttgart, Urteil vom 11.02.2016, AZ: S 20 AS 4798/14
Eine Mieterin wollte ihrer Renovierungsverpflichtung nachkommen und beauftragte hierzu ein Malerfachunternehmen. Anschließend beantragte sie beim zuständigen Jobcenter die Übernahme dieser Kosten. Zur Begründung trug sie vor, dass sie zur Vornahme der Renovierungsarbeiten verpflichtet sei. Eine Ausführung durch sie selbst als Frau und handwerklicher Laie sei ihr nicht zumuten.
Die Leistungsbezieherin erhob nach erfolglosem Widerspruchsverfahren Klage auf vor dem zuständigen Sozialgericht. Das Sozialgericht entschied, dass die Mieterin als Leistungsbeziehern grundsätzlich selbst die Wohnung zu renovieren habe. Denn auch ein nichthilfsbedürftiger Mieter, der keine Leistungen nach SGB II erhalte, habe seine Renovierungsarbeiten auszuführen. Dies sei daher auch einer Leistunsgbezieherin zuzumuten; ggf. mit der Unterstützung von Freunden und Verwandten.
Nur wenn der Leistungsbezieher aufgrund seiner persönlichen Umstände (hohes Alter, Behinderung, Betreuung von Kleinstkindern) die Arbeiten nicht selbst ausführen kann, kommt einer Beauftragung eines Malerfachbetriebes nebst Übernahme der Kosten durch das Jobcenter in Betracht. Der Umstand, dass die Leistungsbezieherin weiblich ist, spielt herbei keine Rolle.
SG Stuttgart, Urteil vom 11.02.2016, AZ: S 20 AS 4798/14