Haufe.de: Immer wieder ein Thema – was passiert bei einem Eigentümerwechsel?

Der Eigentümerwechsel in einer WEG wirft einige typische Fragen auf - etwa, an wen die Hausgeldabrechnung geht oder wer eine zuvor beschlossene Sonderumlage oder eventuelle Hausgeldrückstände zahlen muss.

Mit dem Ausscheiden aus der Eigentümergemeinschaft verliert der bisherige Eigentümer seine Rechte zur Teilnahme an der Eigentümerversammlung und Mitwirkung an den Beschlussfassungen. Der ausgeschiedene Eigentümer hat auch kein Rügerecht bezüglich Mängeln der Jahresabrechnung. Die Genehmigung der Abrechnung für das Vorjahr, in dem er noch Mitglied der Eigentümergemeinschaft war, ist für ihn nicht verbindlich. Der ausgeschiedene Eigentümer kann aus der Abrechnung weder berechtigt noch verpflichtet werden. Das Ergebnis der Jahresabrechnung enthält also nur Rechtswirkungen zulasten oder zugunsten des neuen Eigentümers.

Nach Eigentümerwechsel gelten bestehende Verpflichtungen fort

Verpflichtungen des ausgeschiedenen Eigentümers, die vor dem Eigentümerwechsel entstanden sind, bleiben aber bestehen. Hat der ausgeschiedene Eigentümer zum Beispiel seine Zahlungsverpflichtungen nach dem Wirtschaftsplan oder den Abrechnungen der Vorjahre nicht erfüllt, kann die Gemeinschaft gegen ihn die Zahlungsansprüche auch nach seinem Ausscheiden geltend machen. Ein ausgeschiedener Wohnungseigentümer haftet jedoch weder aufgrund einer nach seinem Ausscheiden beschlossenen Jahresabrechnung noch aus ungerechtfertigter Bereicherung für die Lasten und Kosten, wenn kein entsprechender Wirtschaftsplan mit Vorschussverpflichtungen der Wohnungseigentümer aufgestellt wurde.

Bei Eigentümerwechsel durch Rechtsgeschäft haftet der veräußernde Wohnungseigentümer noch fünf Jahre für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft, die während seiner Zugehörigkeit zu dieser begründet wurden. Diese Haftung ist jedoch anteilig begrenzt entsprechend der Höhe seiner (ehemaligen) Miteigentumsanteile.

Neuer Eigentümer übernimmt Verpflichtungen
Ab Eigentumsübergang ist der neue Eigentümer zur Teilnahme an den Eigentümerversammlungen und an den Beschlussfassungen berechtigt. Die ab dann fällig werdenden Hausgeldzahlungen und Sonderumlagen gehen ausschließlich zu seinen Lasten. Umgekehrt steht dem Erwerber auch ein Guthaben aus der Jahresabrechnung zu.
Der Erwerber haftet der Gemeinschaft auch für solche Verbindlichkeiten, deren zu Grunde liegenden Beschlüsse vor dem für den Eigentümerwechsel maßgeblichen Zeitpunkt gefasst wurden, die aber erst nach diesem Zeitpunkt fällig wurden.

Beispiel 1: Erhebung einer Sonderumlage
Die Eigentümergemeinschaft beschließt am 1.5.2016 die Erhebung einer Sonderumlage, die am 1.9.2016 fällig werden soll. A verkauft seine Wohnung an B. Das Eigentum wird am 31.8.2016 umgeschrieben. In diesem Fall schuldet B als Erwerber die Sonderumlage, da sie zu einem Zeitpunkt fällig wurde, in dem das Grundbuch bereits umgeschrieben war.

Beispiel 2: Hausgeldvorauszahlungen
Sachverhalt wie im vorigen Beispiel. In der Versammlung vom 1.5.2016 hat die Gemeinschaft außerdem den Wirtschaftsplan für das Jahr 2016 genehmigt, welcher monatliche Hausgeldvorauszahlungen für die Wohnung des A vorsieht. B schuldet in diesem Fall die monatlichen Hausgeldvorauszahlungen gemäß Wirtschaftsplan ab dem 1.9.2016, denn sie werden nach erfolgtem Eigentümerwechsel fällig.

Erwerber haftet nur für Abrechnungsspitze
Der Erwerber hat für den sich aus der Abrechnung des Vorjahres ergebenden Fehlbetrag einzustehen. Unerheblich ist, dass er erst nach Ablauf des Abrechnungszeitraums in die Eigentümergemeinschaft eingetreten ist. Es ist jedoch genau zu prüfen, in welchem Umfang der Genehmigungsbeschluss sich auf den in der Abrechnung ausgewiesenen Fehlbetrag bezieht.
Der Erwerber haftet aber nur in Höhe der sogenannten „Abrechnungsspitze“. Hierbei handelt es sich um den Betrag, der sich daraus errechnet, dass die in der Jahresabrechnung ausgewiesenen Kosten die im Wirtschaftsplan veranschlagten Hausgeldvorauszahlungen übersteigen. Der Genehmigungsbeschluss begründet danach keine Schuld zulasten des Erwerbers, soweit der Fehlbetrag neben der Abrechnungsspitze rückständige Hausgeldvorschüsse des Voreigentümers ausweist.

Wann zahlt Erwerber Schulden des alten Eigentümers?
In bestimmten Fällen kann aber auch der Erwerber für Schulden des alten Eigentümers in Anspruch genommen werden: Enthält die Gemeinschaftsordnung eine Bestimmung, wonach der Erwerber einer Eigentumswohnung für Hausgeldrückstände des Vorgängers haftet, so ist diese Regelung nach der Rechtsprechung des BGH grundsätzlich wirksam. Zu den Hausgeldrückständen gehören nicht nur rückständige Hausgeldvorschüsse nach dem Wirtschaftsplan, sondern auch rückständige Beiträge auf eine fällige Sonderumlage.
Beim Erwerb durch Erbfolge besteht die Besonderheit, dass die Hausgeldrückstände des Erblassers Nachlassverbindlichkeiten darstellen. Der Erbe haftet also für die Hausgeldrückstände seines Rechtsvorgängers in vollem Umfang, wobei sich diese Rechtsfolge aus den erbrechtlichen Bestimmungen ergibt.

Quelle: Haufe.de – Online-Redaktion –
Link zum Originalbericht

Deutsche Post erprobt seltenere Zustellung von Briefen: Pinneberg ist Testgebiet

Wie Sie der aktuellen Presse entnehmen können, testet die Deutsche Post derzeit neue Zustellmethoden. Dummerweise, so mag man sagen, liegt unser Firmensitz mitten im Testgebiet!

D.h., wir erhalten derzeit nur 1 bis 2 x pro Woche Post, welche zum Teil mit erheblicher Verzögerung bei uns eingeht (1 Woche Laufzeit ist keine Seltenheit).

Nachfolgend ein Link eines Artikels des Hamburger Abendblatts zum Thema:

LINK

WIR SIND UMGEZOGEN!

Unser Büro ist für die steigende Zahl an Kollegen zu klein geworden, daher haben wir Anfang Juni 2017 unsere neuen Räumlichkeiten bezogen.
Goldfisch_Umzug

Seit 1. Juni 2017 finden Sie uns zentral in der Pinneberger Innenstadt:

Bismarckstraße 23 / Ecke Friedrich-Ebert-Straße, 25421 Pinneberg
(3. OG / Aufzug vorhanden!)

Parkplätze, auf denen Sie 1 Stunde kostenfrei parken können, befinden sich gleich nebenan beim angrenzenden EDEKA-Markt.

Fotonachweis: Fotolia Bildagentur

Haus & Grund: Frist 31. März: Grundsteuererlass für Vermieter möglich

Auch Eigentümer von Denkmälern können profitieren


Vermieter haben grundsätzlich Anspruch auf einen Teilerlass der Grundsteuer, wenn sie im vergangenen Jahr unverschuldet erhebliche Mietausfälle hatten. Entsprechende Anträge für das Jahr 2016 können in diesem Jahr bis 31. März gestellt werden. Darauf weist der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland hin. Ein vollständiger Erlass der Grundsteuer wird für Grundeigentum gewährt, dessen Erhaltung im öffentlichen Interesse liegt – beispielsweise aus Gründen des Denkmal- und Naturschutzes. Voraussetzung ist, dass die Erhaltungskosten regelmäßig über den Einnahmen liegen. Bei Selbstnutzern ist der Gegenwert der Nutzung entscheidend.

Zuständig für den Erlassantrag sind die Steuerämter der Städte und Gemeinden, in den Stadtstaaten die Finanzämter. Die Frist ist nicht verlängerbar. Wird der Termin versäumt, kommt nur noch ein Erlass im Ermessen des Finanzamtes in Frage.

Die Grundsteuer für vermietete Immobilien wird erlassen, wenn die Mieterträge entweder um mehr als 50 Prozent hinter dem normalen Rohertrag einer Immobilie zurückgeblieben sind oder eine Immobilie vollkommen ertraglos war. Im ersten Fall werden 25 Prozent der Grundsteuer erlassen, im zweiten Fall 50 Prozent. Der Erlass ist immer dann möglich, wenn die Ursache der Mietausfälle in Leerstand, allgemeinem Mietpreisverfall oder struktureller Nichtvermietbarkeit liegt. Auch außergewöhnliche Ereignisse, wie Wohnungsbrände oder Wasserschäden, die zu leerstandsbedingten Mietausfällen führen, berechtigen zu einem Grundsteuererlass. Allerdings darf der Vermieter die Mietausfälle nicht selbst verschuldet haben. Dies setzt bei nicht vermieteten Wohnungen vor allem ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen voraus, die stets dokumentiert werden sollten.

Quelle: Pressemitteilung Haus & Grund vom 02.03.2017 –
Link zum Originalartikel

Haufe.de: Energetische Standards treiben Baukosten in die Höhe

Energetische Standards treiben die Baukosten in die Höhe – zu diesem Ergebnis kommt das Gutachten "Baukosten und Energieeffizienz". Der Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V. (VNW), der Immobilienverband Deutschland IVD Verband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen Region Nord e.V. (IVD Nord) und der BFW Landesverband Nord e.V. haben die Ergebnisse des Gutachtens präsentiert.


Das Gutachten soll laut VNW die im September 2016 vorgelegte Studie der Hamburger Behörde für Umwelt und Energie widerlegen. Diese kam zum Ergebnis, dass die Energieeffizienzstandards die Baukosten nicht beeinflussen würden.

Die fünf wichtigsten Ergebnisse der Studie "Baukosten und Energieeffizienz":

– der Energieeffizienzstandard eines Gebäudes hat einen (sehr) hohen Einfluss auf die Höhe der Baukosten und ist ein wesentlicher Einflussfaktor,

– anhand von Typengebäuden lässt sich der kostensteigernde Einfluss – unabhängig von anderen Faktoren – isoliert nachweisen

– durch eine Kombination von Energieeffizienzmaßnahmen an der Gebäudehülle und der Anlagentechnik lassen sich die Baukosten je nach Situation des Einzelfalles optimieren,

– bei der vergleichenden Analyse unterschiedlicher abgerechneter Bauvorhaben ist - je nach methodischem Ansatz und projektindividuellen Faktoren (Gebäudefaktoren, Vergabe- und Bauprozess) - der kostensteigernde Einfluss des Energieeffizienzstandards statistisch nicht nachweisbar,

– bezahlbares Wohnen erfordert kostengünstigen Wohnungsbau und eine Kostensenkung und Optimierung bei allen Einflussfaktoren.

"Das Gutachten weist eindeutig nach, dass höhere energetische Standards die Baukosten nach oben treiben. Das ist für uns nicht neu, aber jetzt nochmal fundiert belegt worden. An den gesetzlichen Energieeffizienzstandards lässt sich nicht rütteln, aber sie dürfen nicht noch weiter verschärft werden – die Grenze des Wirtschaftlichen ist erreicht. Wir unterstützen den Klimaschutz, aber die Wohnungswirtschaft kann den Zielkonflikt zwischen hohen energetischen Gebäudestandards und bezahlbarem Wohnraum nicht alleine auflösen", kommentierte VNW-Verbandsdirektor Andreas Breitner das Gutachten.

Quelle: Online-Redaktion Haufe.de –
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Haufe.de: Grundsteuererlass bei Mietausfall: Antrag bis Ende März 2017 möglich

Vermieter, die unverschuldet einen erheblichen Mietausfall hatten, können einen Grundsteuererlass von bis zu 50 Prozent verlangen. Erlassanträge für 2016 können bis zum 31.3.2017 gestellt werden. 


Vermieter haben grundsätzlich Anspruch auf einen Teilerlass der Grundsteuer, wenn sie im vergangenen Jahr unverschuldet erhebliche Mietausfälle hatten, etwa wegen Leerstand. Bis zum 31.3.2017 können Eigentümer Erlassanträge für das Jahr 2016 stellen. Für den Antrag auf Teilerlass der Grundsteuer sind die Steuerämter der Städte und Gemeinden zuständig, in den Stadtstaaten die Finanzämter.

Grundsteuererlass von 25 oder 50 Prozent möglich

Sind die Mieterträge um mehr als 50 Prozent hinter dem normalen Rohertrag einer Immobilie zurückgeblieben, werden 25 Prozent der Grundsteuer erlassen. Wenn eine Immobilie überhaupt keinen Ertrag abgeworfen hat, beträgt der Erlass 50 Prozent. Gesetzliche Grundlage für den Grundsteuererlass ist § 33 Grundsteuergesetz (GrStG)


Grundsteuererlass setzt unverschuldeten Mietausfall voraus

Ein Erlass von Grundsteuer ist immer dann möglich, wenn die Mietausfälle in Leerstand, allgemeinem Mietpreisverfall oder struktureller Nichtvermietbarkeit begründet sind. Auch außergewöhnliche Ereignisse berechtigen zu einem Grundsteuererlass. Dies können etwa Wohnungsbrände oder Wasserschäden sein.

Voraussetzung für einen teilweisen Erlass der Grundsteuer ist, dass der Vermieter die Mietausfälle nicht selbst verschuldet hat. Bei nicht vermieteten Wohnungen sind daher ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen erforderlich. Diese sollten Vermieter sorgfältig dokumentieren, damit sie die Schaltung von Vermietungsanzeigen in Zeitungen oder im Internet sowie Makleraufträge nachweisen können. Lesen Sie hierzu: 
Grundsteuererlass wegen Leerstand nur bei vergeblichem Angebot auf großen Portalen

§ 33 Grundsteuergesetz (GrStG), Erlaß wegen wesentlicher Ertragsminderung

(1) Ist bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 50 Prozent gemindert und hat der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten, so wird die Grundsteuer in Höhe von 25 Prozent erlassen. Beträgt die Minderung des normalen Rohertrags 100 Prozent, ist die Grundsteuer in Höhe von 50 Prozent zu erlassen. Bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und bei eigengewerblich genutzten bebauten Grundstücken wird der Erlass nur gewährt, wenn die Einziehung der Grundsteuer nach den wirtschaftlichen Verhältnissen des Betriebs unbillig wäre. Normaler Rohertrag ist

1. ...

2. bei bebauten Grundstücken die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzte übliche Jahresrohmiete.

...

Quelle: Online-Redaktion Haufe.de – Link zum Originalartikel

Happy New Year!

Wir wünschen Ihnen ein gutes, glückliches und – vor allem – gesundes Jahr 2017!

Ihr Team der Kay Ploch Immobilienverwaltung e.K.

Statt Geschenke

Wir finden, dass es in einem wohlhabenden Land, wie dem unseren, nicht sein kann,
dass es hier Kinder gibt, die nicht mal ein warmes Essen täglich zuhause bekommen.

Daher haben wir uns entschlossen, die Hamburger Stiftung Mittagskinder e.V. regelmäßig zu unterstützen.

Die Arbeit dieses Vereins ist wirklich nachahmenswert.

Schauen Sie doch mal nach, vielleicht ist es ja auch etwas für Sie?


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enbausa.de: KfW reagiert mit leichten Anpassungen nach oben

Zinsen für Immobilienkredite steigen leicht
Die Kreditzinsen beginnen im Moment bei vielen Instituten leicht zu steigen. Die KfW hat darauf reagiert und nach langer Zeit die Zinsen für ihre Programme im Baubereich leicht angehoben. Die Zinserhöhung betrifft bislang die Programme Energieeffizient Sanieren – Ergänzungskredit (167), Altersgerecht Umbauen (159), KfW-Wohneigentumsprogramm (124, 134) und Energieeffizient Bauen (153).
Auf dem Kreditmarkt haben sich die Konditionen für Darlehen fast ein halbes Jahr seitwärts bewegt, im November haben sie um gut 0,2 Prozentpunkte zugelegt. Zehnjährige Darlehen sind laut Interhyp Anfang Dezember jedoch noch immer für unter 1,5 Prozent erhältlich.
Das Interhyp-Bauzins-Trendbarometer geht in den nächsten Wochen von gleichbleibenden Finanzierungsbedingungen für Häuslebauer aus. Laut Interhyp-Bauzins-Trendbarometer, einer monatlichen qualitativen Befragung führender Experten aus der Bankwirtschaft, sind die künftigen geldpolitischen Entscheidungen der beiden Zentralbanken EZB und Fed am 8. und am 14. Dezember im aktuellen Zinsniveau eingepreist. Dies gelte auch für eventuell erhoffte Konjunktureffekte nach dem Wahlsieg Donald Trumps.
Die expansive Geldpolitik der EZB bildet demnach einen starken Gegenpol zu den Entwicklungen in den USA. Darüber hinaus sind die Renditen deutscher Staatsanleihen, die als wichtiger Indikator für das Baugeld gelten, nach einem kurzen Anstieg im November bereits wieder gefallen. "Die Finanzierungsbedingungen bleiben ausgezeichnet. Wir haben im Jahr 2016 neue Allzeittiefs beim Baugeld gesehen und können davon ausgehen, dass es im Jahr 2017 trotz leichter Tendenzen zu höheren Konditionen nicht teurer wird", erklärt Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp. pgl

Quelle: Online-Redaktion enbausa.de vom 06.12.2016 –
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KfW: Altersgerecht Umbauen - Zuschuss/Einbruchschutz: Aktualisierte Meldung zur Förderung in 2017

Anträge für Maßnahmen zum Einbruchschutz können weiter gestellt werden.
Antragstellung
Im Bundeshaushalt 2017 sind erneut Mittel für Maßnahmen zum Einbruchschutz veranschlagt. Die Mittel aus dem Bundeshaushalt 2016 sind aufgrund der hohen Nachfrage bereits ausgeschöpft. Bei Anträgen bis zum 31.12.2016 erhalten Sie daher eine Zusage unter der Bedingung des Inkrafttretens des Bundeshaushalts 2017. Die Zuschüsse werden nach dem Inkrafttreten des Bundeshaushalts 2017 ausgezahlt. Bei Antragstellung im Zuschussportal erfolgt die Auszahlung des Zuschusses ab April 2017.
Ein Hinweis über das Inkrafttreten des Bundeshaushaltsgesetzes für das Jahr 2017 erfolgt im Januar 2017 auf
www.kfw.de/455 bzw. www.kfw.de/einbruchschutz. Unter diesen Links finden Sie auch Informationen zur Förderung.
Sie können nach Erhalt der Förderzusage bereits mit dem geplanten Vorhaben beginnen, die Voraussetzung zum Vorhabensbeginn gemäß Merkblattbedingungen gilt als eingehalten.
Mindestinvestitionssumme/Mindestzuschussbetrag
Für den Antrag auf Förderung von Einzelmaßnahmen zum Einbruchschutz gilt weiterhin eine Mindestinvestitionssumme von
2.000 Euro. Zuschussbeträge werden erst ab 200 Euro ausgezahlt. Eine Absenkung dieses Betrags ist angedacht. Produktänderungen werden durch die KfW und das BMUB rechtzeitig bekanntgegeben. Erst danach ist eine Antragstellung mit eventuell neuen Produktbedingungen möglich.
Ansprechpartner
Telefonische Informationen zu unseren Förderprodukten erhalten Sie unter der kostenfreien Telefonnummer 0800/539 9002 oder
beim
Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB)
Weitere Fördermöglichkeiten
Alternativ zur Zuschussförderung steht Ihnen die Kreditförderung im Produkt Altersgerecht Umbauen für die Förderung von Maßnahmen der Barrierereduzierung oder für den Einbruchschutz in Bestandsgebäuden zur Verfügung:
www.kfw.de/barrierereduzierung oder www.kfw.de/159.
Quelle: Pressemitteilung KfW.de vom 05.12.2016 –
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Haufe.de: Haus & Grund kritisiert Anstieg der Ökostromumlage

Drei-Personen-Haushalt zahlt pro Jahr 18 Euro mehr

Die Ökostromumlage soll im nächsten Jahr um einen halben Cent oder gut acht Prozent steigen. Für einen Drei-Personen-Haushalt mit einem Verbrauch von 3500 Kilowattstunden im Jahr steigen die Ökostromkosten um gut 18 Euro auf 240 Euro im Jahr. Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland kritisierte dieses Vorhaben heute als unsozial.

„Die Kosten der Energiewende sind aus dem Ruder gelaufen. Für das Chaos zahlen die Stromverbraucher“, kommentierte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke die Steigerung. „Die Strompreise steuern einem Rekordwert entgegen. Für Millionen Verbraucher werden der Strom und damit das Wohnen in Deutschland deutlich teurer“, warnte Warnecke. Er appellierte an die Bundesregierung, nicht immer nur in Sonntagsreden die steigenden Wohnkosten zu beklagen, sondern endlich etwas dagegen zu unternehmen. Der Staat sei längst der größte Kostentreiber.

Quelle: Online-Redaktion Haufe.de –
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Haufe.de: Mietpreisbremse: Regelungen der Bundesländer

Seit Juni 2015 kann die Miethöhe bei der Neu- oder Wiedervermietung von Wohnungen begrenzt werden, wenn die Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum gefährdet ist (sog. Mietpreisbremse). Da die Umsetzung der Mietpreisbremse Ländersache ist, ist die Lage unübersichtlich. In welchen Städten die Mietpreisbremse gilt, finden Sie hier nach Bundesländern sortiert.

Das Gesetz zur Mietpreisbremse bei der Neu- oder Wiedervermietung von Wohnungen ist zum 1.6.2015 in Kraft getreten. Demnach darf im Geltungsbereich der Mietpreisbremse die Miete beim Abschluss eines Mietvertrags höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen sind ausgenommen.
In welchen Städten und Gemeinden die Mietpreisbremse gilt, legen die Bundesländer jeweils per Rechtsverordnung fest.

Zwölf Bundesländer führen Mietpreisbremse bisher ein
Bisher haben Bayern, Baden-Württemberg, Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Schleswig-Holstein und Thüringen Gebiete bestimmt, in denen die Mietpreisbremse gilt.
In den nachfolgenden Kapiteln sind die Regelungen der einzelnen Bundesländer übersichtlich zusammengestellt.
Absenkung der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen
Die Regelungen zur Mietpreisbremse gelten nur für den Neuabschluss von Mietverträgen. Um den Anstieg von Mieten in bestehenden Mietverhältnissen einzudämmen, können die Bundesländer die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen, die grundsätzlich 20 Prozent innerhalb von drei Jahren beträgt, auf 15 Prozent absenken. Auch hiervon haben zahlreiche Länder Gebrauch gemacht. Mehr hierzu finden Sie im Top-Thema "Mietpreisdeckel: Regelungen der Bundesländer zur Kappungsgrenze".
Quelle: Online-Redaktion Haufe.de vom 02.11.2016 –
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Berufszulassung für Verwalter und Makler: Bundesrat will nur wenige Änderungen

Der Bundesrat fordert für das geplante Gesetz zur Berufszulassung von WEG-Verwaltern und Maklern eine längere Übergangsfrist. Indes fanden zahlreiche Vorschläge für eine Verschärfung des Gesetzes keine Mehrheit in der Länderkammer. So wurde die Forderung, die geplante „Alte-Hasen-Regelung“ zu streichen, fallengelassen.

Ende August 2016 hat das Bundeskabinett den Gesetzentwurf zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienverwalter und Makler beschlossen. Am 14.10.2016 hat sich der Bundesrat mit dem Vorhaben befasst und eine Stellungnahme abgegeben.
Längere Übergangsfrist gefordert
Der Gesetzentwurf sieht für die Einführung der neuen Erlaubnisanforderungen eine Frist von neun Monaten vor. Dieser Zeitraum ist dem Bundesrat zu kurz. Die bisherige Praxis habe gezeigt, dass gerade die Einführung neuer Erlaubnisse und die Durchführung von Sachkundeprüfungen einen erheblichen Vorlauf bräuchten. In seiner Stellungnahme fordert der Bundesrat daher, den Zeitraum von der Verkündung des Gesetzes bis zu dessen Inkrafttreten von neun Monaten auf eineinhalb Jahre auszudehnen. Nach dem Inkrafttreten sollen Verwalter und Makler dann nochmals zwölf Monate Zeit haben, um die neue Erlaubnis zu beantragen beziehungsweise die erforderlichen Nachweise vorzulegen.

Ausdehnung der "Alte-Hasen-Regelung" auf Angestellte
Dem Gesetzentwurf zufolge sollen Immobilienverwalter und Makler, die seit sechs Jahren selbstständig tätig sind, keinen Sachkundenachweis erbringen müssen (sogenannte „Alte-Hasen-Regelung“). Hier fordern die Länder, die bislang im Gesetzentwurf enthaltene Ungleichbehandlung von selbstständigen und unselbstständigen Verwaltern beziehungsweise Maklern aufzuheben. Auch in unselbstständiger Tätigkeit erworbene Sachkunde von WEG-Verwaltern und Immobilienmaklern solle im Rahmen der "Alte-Hasen-Regelung" berücksichtigt werden.
Evaluierung der neuen Anforderungen nach fünf Jahren
Schließlich bitten die Länder darum, die Auswirkungen der neuen Regeln wegen ihres Eingriffs in die Berufsfreiheit von Immobilienverwaltern und Maklern nach fünf Jahren zu evaluieren.
Keine Mehrheit für die meisten Änderungsvorschläge
Der Ausschuss für Agrarpolitik und Verbraucherschutz hatte noch eine Reihe weiterer Änderungen an dem Gesetzentwurf empfohlen. Folgende Änderungsvorschläge fanden in Bundesrat aber keine Mehrheit:
  • Streichung der „Alte-Hasen-Regelung“, wonach Verwalter und Makler, die sechs Jahre ununterbrochen tätig sind, keinen Sachkundenachweis erbringen müssen
  • Erstreckung des Sachkundenachweises auf Kenntnisse über die Kundenberatung sowie Kenntnisse im Bereich der energetischen Eigenschaften von Gebäuden
  • Ausdehnung der Pflicht zum Sachkundenachweis auch auf die Mitarbeiter von Verwaltern und Maklern.
  • Einführung einer Versicherungspflicht auch für Makler
Kein Wort zum Mietverwalter
Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) kritisiert an dem Gesetzentwurf vor allem, dass die Erlaubnispflicht für Verwalter nur für WEG-Verwalter, aber nicht für Mietverwalter gelten soll. Diese Forderung haben weder die Bundesrats-Ausschüsse in ihren Änderungsempfehlungen noch der Bundesrat in seiner Stellungnahme aufgegriffen.
Fortgang des Gesetzgebungsverfahrens
Die Stellungnahme des Bundesrates wird nun an die Bundesregierung zur Gegenäußerung zurückgespielt, bevor der Gesetzentwurf in den Bundestag eingebracht wird.
Nachtrag 4.11.2016: In ihrer Gegenäußerung stimmt die Bundesregierung den Vorschlägen des Bundesrates im Wesentlichen zu. Auch in unselbstständiger Tätigkeit erworbene Sachkunde soll im Rahmen der "Alte-Hasen-Regelung" berücksichtigt werden. Zudem soll das Gesetz spätestens fünf Jahre nach Inkrafttreten evaluiert werden. Den Vorschlag, die Übergangsfrist von neun Monaten auf eineinhalb Jahre zu verlängern, will die Bundesregierung im weiteren Gesetzgebungsverfahren prüfen.

Quelle: Online-Redaktion Haufe.de –
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Text- statt Schriftform: Gilt das neue Verbrauchergesetz auch für Vermieter?

Seit dem 1.10.2016 sieht § 309 Nr. 13 BGB etwas anders aus. Wahrscheinlich wäre auch Ihnen das gar nicht aufgefallen, denn wer weiß schon aus dem Stehgreif, was überhaupt in § 309 BGB geregelt ist? Dort steht in einem Katalog von 14 Ziffern, welche Vertragsklauseln als Allgemeine Geschäftsbedingungen unwirksam sind.

Danach ist es in AGB´s unter anderem verboten, für Erklärungen eine strengere Form als die Schriftform vorzuschreiben.

Schuld an der geänderten Vorschrift ist das Gesetz zur Verbesserung der zivilrechtlichen Durchsetzung von verbraucherschützenden Vorschriften des Datenschutzrechtes vom 1.1.2016. Genauer gesagt die geänderte EU-Verbraucherrechtrichtlinie 2011/83/EU. Toll!

Neue Verbraucherrichtlinie: Für wen die Gesetzesänderung gilt

Der geänderte § 309 Nr. 13 BGB, der seit dem 1.10.2016 gilt, betrifft zuerst einmal nur Verträge zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher, in denen die Abgabe bestimmter Erklärungen, z. B. Kündigung, Rücktritts- oder Anfechtungserklärung, die Anzeige von Sachmängeln, Fristsetzungen, Schadensmeldungen etc. schriftlich erfolgen muss.

Da auch Sie als Vermieter mit mehreren Wohnungen bzw. Mietverträgen ein Unternehmer im Sinne dieser Vorschrift sein können, gilt die Gesetzesänderung grundsätzlich auch für Sie, wenn Sie z. B. in Ihren Mietvertrag schreiben, dass nur schriftliche Einwendungen gegen Ihre Betriebskostenabrechnung wirksam sind.

Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung kann der Mieter künftig also selbst dann in Textform vorbringen, wenn Sie in Ihrem Mietvertrag stehen haben, dass dies nur schriftlich möglich ist.
Wann Sie als Vermieter als Unternehmer gelten

Unternehmer – und darunter fallen teilweise schon Vermieter ab 3 Wohnungen – dürfen in Verträge, die sie ab dem 1.10.2016 abschließen, nicht mehr reinschreiben, dass Vertragsänderungen nur noch schriftlich möglich sind.

Dies betrifft Sie auf der Verbraucherseite beispielsweise dann, wenn Sie einen Handy-, Telefon- und Internetvertrag, den Fitnessvertrag mit Ihrem Studio oder auch Ihren Stromvertrag ändern wollen. Das geht künftig ohne Papier einfach mit einer SMS oder einer E-Mail.

Auch bei Online-Käufen können Sie Ihren Rücktritt künftig per E-Mail erklären, selbst wenn das in den (unwirksamen) AGB´s ausgeschlossen wurde.

Wegen der Gesetzesänderung können Sie solche Verbraucherverträge, die Sie seit dem 1.10.2106 abgeschlossen haben, auch mal eben schnell per einfacher E-Mail (ohne qualifizierte elektronische Signatur) oder SMS ändern.
Verbraucherrecht: Was für Ihren Wohnungsmietvertrag gilt

Wie bei jedem Gesetz gibt es auch beim § 309 BGB ein paar Ausnahmen. Darunter fallen solche Erklärungen, bei denen ausdrücklich im Gesetz dabei steht, dass diese nur schriftlich abgegeben werden können.

Oder für solche Verträge, für die im Gesetz sogar die notariell beurkundete Form vorgeschrieben ist wie z. B. beim Kaufvertrag über eine Immobilie oder die Abgabe einer Grundschulderklärung. Auch die lassen sich künftig natürlich nicht so einfach in Textform ändern. 
Den Mietvertrag kann der Mieter nach wie vor nur schriftlich kündigen

Will Ihr Mieter also seinen Wohnungsmietvertrag kündigen, geht das nach § 568 Abs. 1 BGB nach wie vor nur schriftlich, weil das so im Gesetz steht. Gleiches gilt für den Widerspruch gegen eine von Ihnen ausgesprochene Kündigung: Auch hier bleibt es dabei, dass der Mieter der nach wie vor nur schriftlich widersprechen kann (§ 574b BGB).

Das bedeutet: Überall, wo die Schriftform bereits im Gesetz steht und damit vorgeschrieben ist, bleibt es dabei: Solche Erklärungen kann Ihr Mieter nach wie vor nur schriftlich und nicht per SMS oder E-Mail abgeben!

Gleiches gilt, wenn Ihr Hausmeister oder Ihre Reinigungskraft Ihnen den Arbeitsvertrag kündigen will: Auch für die Kündigung von Arbeitsverhältnissen ist die Schriftform vorgeschrieben, weswegen sich der Mieter auch daran halten muss und künftig nicht per SMS kündigen kann.
Mietvertrag: Der kleine Unterschied zwischen Textform und Schriftform

Was Textform bedeutet, steht in § 126b BGB. Dabei handelt es sich um eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist und die auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben wird.

Mit dauerhaftem Datenträger ist jedes Medium gemeint, mit dem der Empfänger der Nachricht die Erklärung so auf einem Datenträger bewahren oder speichern kann, dass er sie eine gewisse Zeit lang abrufen und unverändert wiedergeben kann.

Typisch dafür sind Erklärungen, die z. B. per E-Mail, per SMS, eingescanntem pdf oder Fax abgegeben wurden.

Für die Schriftform ist dagegen typisch, dass es ein Blatt Papier gibt, auf dem unter anderem auch die eigenhändige Namensunterschrift des Erklärenden im Original nötig ist. Bei der Textform reicht, dass sich z. B. durch die Namensnennung erkennen lässt, wer der Erklärende ist.

§ 309 BGB Klauselverbote ohne Wertungsmöglichkeit (gekürzte Fassung!)

Auch soweit eine Abweichung von den gesetzlichen Vorschriften zulässig ist, ist in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam



13.       (Form von Anzeigen und Erklärungen)

eine Bestimmung, durch die Anzeigen oder Erklärungen, die dem Verwender oder einem Dritten gegenüber abzugeben sind, gebunden werden

a)      an eine strengere Form als die schriftliche Form in einem Vertrag, für den durch Gesetz notarielle Beurkundung vorgeschrieben ist oder

b)      an eine strengere Form als die Textform in anderen als den in Buchstabe a genannten Verträgen oder

c)       an besondere Zugangserfordernisse.

Bundesmeldegesetz: Auszugsbestätigung wird ab dem 1.11.2016 wieder abgeschafft

Erst seit dem 1.11.2015 müssen Sie einem ein- bzw. ausziehenden Mieter eine Meldebestätigung ausstellen. Doch kaum ist das neue Gesetz in Kraft, wird es auch schon wieder geändert : Die Wohnungsgeberbestätigung beim Auszug wird zum 1.11.2016 wieder abgeschafft.

Dies ergibt sich aus dem „Ersten Gesetz zur Änderung des Bundesmeldegesetzes und weiterer Vorschriften“, das der Bundestag beschlossen und dem der Bundesrat am 23.9.2016 zugestimmt hat.

Bisher ist es noch so: Zieht seit dem 1.11.2015 ein neuer Mieter in Ihre Wohnung ein bzw. der alte Mieter aus, müssen Sie ihm nach dem neuen Bundesmeldegesetz seinen Ein- bzw. Auszug fürs Einwohnermeldeamt bescheinigen.

Die neue Wohnungsgeberbestätigung wurde eingeführt, um Scheinanmeldungen zu verhindern. Doch kaum ist das Bundesmeldegesetz (BMG) in Kraft, wird es schon wieder „nachgebessert“. Der Gesetzgeber nennt es „Feinjustierung“.

Mit dem "Ersten Gesetz zur Änderung des Bundesmeldegesetzes und weiterer Vorschriften“, wird die Auszugsbescheinigung zum 1.11.2016 abgeschafft. Der Bundesrat hat dem Änderungsgesetz am 23.9.2016 zugestimmt.

Noch müssen Sie in der Vermieterbescheinigung einem Mieter den Ein- oder Auszug schriftlich bestätigen. Das Ganze geht – je nach Einwohnermeldeamt – sogar elektronisch. Sie haben dafür allerdings nur 2 Wochen Zeit.

Das Problem: Da die Gefahr einer „Scheinanmeldung“ nur beim Einzug besteht, entfällt die Mitwirkungspflicht des Wohnungsgebers bei der Abmeldung zum 1.11.2016 künftig ersatzlos.

Das bedeutet für Sie als Vermieter, dass Sie künftig wieder weniger Bürokratie und Arbeit beim Auszug eines Mieters haben.

Noch ist es so: Wer aus einer Wohnung auszieht, muss sich nach § 19 Absatz 1 BMG den Auszug vom Wohnungsgeber bestätigen lassen. Künftig entfällt die Mitwirkungspflicht des Wohnungsgebers bei der Abmeldung ab dem 1.11.2016.