Wir machen Weihnachtsferien!
18/12/23 15:42
In der Zeit vom
27. Dezember bis 29. Dezember 2023
bleibt unser Büro geschlossen.
Bitte nutzen Sie in dieser Zeit die Ihnen vorliegende Rufnummernliste
oder wenden Sie sich – sofern vorhanden – an den Hausmeister Ihrer Wohnanlage.
Ab Montag, 2. Januar 2024 sind wir gern wieder persönlich für Sie da.
Bleibt uns, Ihnen und Ihren Angehörigen fröhliche Feiertage
sowie ein gutes, gesundes & erfolgreiches Jahr 2024 zu wünschen.
Haufe.de: Verkehrssicherungspflicht bei Eis und Schnee
01/12/23 10:55
Die ersten heftigen Schneefälle haben das Land im Griff und wenn es kälter wird, kommt auch das Glatteis. Eigentümer und Mieter sollten jetzt an die Verkehrssicherungspflicht denken. Die zentrale Frage lautet: Wer muss räumen und streuen?
Schnee und Eis müssen grundsätzlich vom Grundstückseigentümer oder Vermieter beseitigt werden, denn diesem obliegt die Verkehrssicherungspflicht. Mieter müssen nur dann Schnee räumen, wenn das im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde. Zur Übertragung der Verkehrssicherungspflicht reicht es nicht aus, wenn die Räum- und Streupflicht in der Hausordnung geregelt ist.
Der Vermieter muss aber nicht selbst zu Schippe und Streumitteln greifen. Er kann die Arbeiten durch einen Hausmeister(-dienst) erledigen lassen oder einen gewerblichen Räumdienst beauftragen. Die Kosten können als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, sofern das im Mietvertrag steht.
Grundsätzlich muss der Streupflichtige einige Vorgaben beachten. Die finden sich meistens in städtischen Satzungen.
Kontrolle der Verkehrssicherungspflicht beim Vermieter
Wenn der Vermieter seine Verkehrssicherungspflicht auf den Mieter überträgt, muss er kontrollieren, ob dieser seinen Pflichten ordnungsgemäß nachgekommen ist. Versäumt er das und der Mieter hat nur unzureichend geräumt oder gestreut, haftet der Vermieter unter Umständen im Schadensfall.
Auch die Beseitigung von Schneemassen auf dem Dach oder Eiszapfen an Dachvorsprüngen gehört zu den Pflichten von Eigentümern und Mietern, so der Immobilienverband Deutschland (IVD). Wo es gefahrlos möglich ist, können Betroffene selbst tätig werden. Wo nicht, können Fachleute helfen: zum Beispiel eine Dachdeckerfirma.
Winterdienst: Haushaltsnahe Dienstleistung
Wer für das Räumen, Streuen oder Eiszapfenbeseitigen einen Dienstleister beauftragt, kann Teile der Kosten von der Steuer absetzen. Darauf weist die Lohnsteuerhilfe Bayern hin. Der Winterdienst gilt als haushaltsnahe Dienstleistung. Berücksichtigt werden in der Steuererklärung allerdings nur 20 Prozent der Kosten, höchstens aber 4.000 Euro. Materialkosten müssen selbst getragen werden, absetzbar sind Arbeits-, Maschinen- und Fahrtkosten.
Bei Eigentümern, die die Kosten für den Winterdienst über die Nebenkostenabrechnung an die Mieter weiterreichen, profitieren ausschließlich die Mieter von der Steuerersparnis. Damit das Finanzamt die Kosten anerkennt, müssen die einzelnen Posten auf der Rechnung gesondert ausgewiesen werden. Wichtig: Der Rechnungsbetrag muss überwiesen werden, wer bar zahlt, geht leer aus.
Wann geräumt werden muss
Werktags muss der Winterdienst in der Regel von sieben Uhr bis 20 Uhr geleistet werden, an Sonn- und Feiertagen ab acht beziehungsweise neun Uhr. An Orten mit hohem Publikumsaufkommen, wie Kneipen, Restaurants oder Kinos, muss bis in die späten Abendstunden geräumt und gestreut werden, um der Verkehrssicherungspflicht zu genügen.
Wo geräumt werden muss
Geräumt und gestreut werden müssen der Bürgersteig, der Hauseingang sowie die Wege zu Mülltonnen und Garagen. Die Gehwege vor dem Haus müssen mindestens auf einer Breite von einem Meter vom Schnee befreit werden, so dass zwei Fußgänger aneinander vorbeigehen können. Auf Hauptverkehrs- und Geschäftsstraßen muss ein mindestens eineinhalb Meter breiter Streifen geräumt werden. Wege zu Mülltonnen oder Garagen müssen auf einer Breite von mindestens einem halben Meter begehbar gemacht werden.
Streupflicht bei Glatteis
Bei Glatteisbildung besteht sofortige Streupflicht. In vielen Städten sind Auftaubeschleuniger wie Salz oder Harnstoff verboten, empfohlen werden dann Sand oder Granulat. Je nach Witterungsverhältnissen muss im Laufe des Tages auch mehrmals geräumt und gestreut werden. Wenn die Schneebeseitigung wegen anhaltenden Schneefalls sinnlos ist, entfällt die Räumpflicht. Im Streitfall muss der Streupflichtige hierfür den Nachweis erbringen, wenn er sich nicht dem Vorwurf aussetzen will, er habe seine Verkehrssicherungspflicht verletzt.
Mieter muss für Vertretung beim Winterdienst sorgen
Ist der Mieter laut Mietvertrag für den Winterdienst verantwortlich, aber verhindert, muss er sich um eine Vertretung kümmern. Sind in einem Mehrfamilienhaus laut Mietvertrag die Mieter zum Winterdienst verpflichtet, müssen sie abwechselnd Schnee schippen und bei Glatteis streuen. Der Vermieter muss Geräte und Material zur Verfügung stellen.
Unfall durch Verletzung der Räum- und Streupflicht
Kommt es durch Eisglätte zum Unfall, kann der gestürzte Passant unter Umständen Schadensersatz und Schmerzensgeld verlangen, sollten die Räumpflichten an der Unfallstelle nicht eingehalten worden sein. Hat der betroffene Passant leichtfertig gehandelt und sich bewusst auf das Glatteis begeben, kann ihm ein Mitverschulden angerechnet werden, auch wenn eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht festgestellt werden konnte.
Passiert etwas, weil Eigentümer oder Mieter ihrer Pflicht nicht nachgekommen sind, können Privathaftpflichtversicherte mit Schutz rechnen, so der Bund der Versicherten (BdV). Die Police stehe bei berechtigten Schadenersatzforderungen ein und wehre unberechtigte Forderungen ab. Der BdV weist darauf hin, dass für den umfassenden Schutz für Eigentümer eines unbebauten Grundstücks oder Eigentümer, die die Verkehrssicherungspflicht nicht an die Mieter übertragen haben, oft eine separate Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung notwendig ist.
Quelle: Haufe.de – Online-Redaktion – Link zum Originalbericht
Schnee und Eis müssen grundsätzlich vom Grundstückseigentümer oder Vermieter beseitigt werden, denn diesem obliegt die Verkehrssicherungspflicht. Mieter müssen nur dann Schnee räumen, wenn das im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde. Zur Übertragung der Verkehrssicherungspflicht reicht es nicht aus, wenn die Räum- und Streupflicht in der Hausordnung geregelt ist.
Der Vermieter muss aber nicht selbst zu Schippe und Streumitteln greifen. Er kann die Arbeiten durch einen Hausmeister(-dienst) erledigen lassen oder einen gewerblichen Räumdienst beauftragen. Die Kosten können als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, sofern das im Mietvertrag steht.
Grundsätzlich muss der Streupflichtige einige Vorgaben beachten. Die finden sich meistens in städtischen Satzungen.
Kontrolle der Verkehrssicherungspflicht beim Vermieter
Wenn der Vermieter seine Verkehrssicherungspflicht auf den Mieter überträgt, muss er kontrollieren, ob dieser seinen Pflichten ordnungsgemäß nachgekommen ist. Versäumt er das und der Mieter hat nur unzureichend geräumt oder gestreut, haftet der Vermieter unter Umständen im Schadensfall.
Auch die Beseitigung von Schneemassen auf dem Dach oder Eiszapfen an Dachvorsprüngen gehört zu den Pflichten von Eigentümern und Mietern, so der Immobilienverband Deutschland (IVD). Wo es gefahrlos möglich ist, können Betroffene selbst tätig werden. Wo nicht, können Fachleute helfen: zum Beispiel eine Dachdeckerfirma.
Winterdienst: Haushaltsnahe Dienstleistung
Wer für das Räumen, Streuen oder Eiszapfenbeseitigen einen Dienstleister beauftragt, kann Teile der Kosten von der Steuer absetzen. Darauf weist die Lohnsteuerhilfe Bayern hin. Der Winterdienst gilt als haushaltsnahe Dienstleistung. Berücksichtigt werden in der Steuererklärung allerdings nur 20 Prozent der Kosten, höchstens aber 4.000 Euro. Materialkosten müssen selbst getragen werden, absetzbar sind Arbeits-, Maschinen- und Fahrtkosten.
Bei Eigentümern, die die Kosten für den Winterdienst über die Nebenkostenabrechnung an die Mieter weiterreichen, profitieren ausschließlich die Mieter von der Steuerersparnis. Damit das Finanzamt die Kosten anerkennt, müssen die einzelnen Posten auf der Rechnung gesondert ausgewiesen werden. Wichtig: Der Rechnungsbetrag muss überwiesen werden, wer bar zahlt, geht leer aus.
Wann geräumt werden muss
Werktags muss der Winterdienst in der Regel von sieben Uhr bis 20 Uhr geleistet werden, an Sonn- und Feiertagen ab acht beziehungsweise neun Uhr. An Orten mit hohem Publikumsaufkommen, wie Kneipen, Restaurants oder Kinos, muss bis in die späten Abendstunden geräumt und gestreut werden, um der Verkehrssicherungspflicht zu genügen.
Wo geräumt werden muss
Geräumt und gestreut werden müssen der Bürgersteig, der Hauseingang sowie die Wege zu Mülltonnen und Garagen. Die Gehwege vor dem Haus müssen mindestens auf einer Breite von einem Meter vom Schnee befreit werden, so dass zwei Fußgänger aneinander vorbeigehen können. Auf Hauptverkehrs- und Geschäftsstraßen muss ein mindestens eineinhalb Meter breiter Streifen geräumt werden. Wege zu Mülltonnen oder Garagen müssen auf einer Breite von mindestens einem halben Meter begehbar gemacht werden.
Streupflicht bei Glatteis
Bei Glatteisbildung besteht sofortige Streupflicht. In vielen Städten sind Auftaubeschleuniger wie Salz oder Harnstoff verboten, empfohlen werden dann Sand oder Granulat. Je nach Witterungsverhältnissen muss im Laufe des Tages auch mehrmals geräumt und gestreut werden. Wenn die Schneebeseitigung wegen anhaltenden Schneefalls sinnlos ist, entfällt die Räumpflicht. Im Streitfall muss der Streupflichtige hierfür den Nachweis erbringen, wenn er sich nicht dem Vorwurf aussetzen will, er habe seine Verkehrssicherungspflicht verletzt.
Mieter muss für Vertretung beim Winterdienst sorgen
Ist der Mieter laut Mietvertrag für den Winterdienst verantwortlich, aber verhindert, muss er sich um eine Vertretung kümmern. Sind in einem Mehrfamilienhaus laut Mietvertrag die Mieter zum Winterdienst verpflichtet, müssen sie abwechselnd Schnee schippen und bei Glatteis streuen. Der Vermieter muss Geräte und Material zur Verfügung stellen.
Unfall durch Verletzung der Räum- und Streupflicht
Kommt es durch Eisglätte zum Unfall, kann der gestürzte Passant unter Umständen Schadensersatz und Schmerzensgeld verlangen, sollten die Räumpflichten an der Unfallstelle nicht eingehalten worden sein. Hat der betroffene Passant leichtfertig gehandelt und sich bewusst auf das Glatteis begeben, kann ihm ein Mitverschulden angerechnet werden, auch wenn eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht festgestellt werden konnte.
Passiert etwas, weil Eigentümer oder Mieter ihrer Pflicht nicht nachgekommen sind, können Privathaftpflichtversicherte mit Schutz rechnen, so der Bund der Versicherten (BdV). Die Police stehe bei berechtigten Schadenersatzforderungen ein und wehre unberechtigte Forderungen ab. Der BdV weist darauf hin, dass für den umfassenden Schutz für Eigentümer eines unbebauten Grundstücks oder Eigentümer, die die Verkehrssicherungspflicht nicht an die Mieter übertragen haben, oft eine separate Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung notwendig ist.
Quelle: Haufe.de – Online-Redaktion – Link zum Originalbericht
VDIV: Neue Heizungsförderung unter Vorbehalt
21/11/23 14:14
Trotz der unklaren Finanzierung von Klimaschutzmaßnahmen hat der Haushaltsausschuss des Bundestages die Neufassung der Richtlinie für die Bundesförderung effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG EM) gebilligt. Sie sieht strukturelle Veränderungen und höhere Fördersätze ab 1. Januar 2024 vor. Der Richtlinienentwurf aus dem Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) wurde wochenlang zwischen den Fraktionen diskutiert und mehrfach verändert.
Nun steht die neue Systematik für die Förderung der Heizungserneuerung durch gestaffelte Zuschüsse fest:
Damit nicht nur Heizungen getauscht, sondern der Energieverbrauch in den Gebäuden reduziert wird, sollen auch weitere Einzelmaßnahmen wie die Fassadendämmung, der Fenstertausch oder der Einbau von Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung zeitlich befristet stärker gefördert werden. Eigentümer in 2024 und 2025 einen Konjunktur-Booster in Höhe von 10 Prozentpunkten erhalten. Die Förderung für Einzelmaßnahmen und Anlagentechnik erhöht sich damit vorübergehend auf 25 Prozent. Wird die jeweilige Maßnahme in einem individuellen Sanierungsfahrplan vorgeschlagen, ist ein iSFP-Bonus in Höhe von 5 Prozent möglich. Der Staat unterstützt Einzelmaßnahmen mit einem Investitionsvolumen von bis zu 30.000 Euro. Diese Höchstgrenze erhöht sich auf 60.000 Euro, wenn ein iSFP-Bonus gewährt wird. Der Bewilligungszeitraum verlängert sich von bislang 24 auf künftig 36 Monate.
Maßnahmen zur Optimierung der Heizungsanlage werden künftig in zwei Formen gefördert:
Die energetische und akustische Fachplanung und die Baubegleitung werden mit 50 Prozent bezuschusst. Für Ein- und Zweifamilienhäuser gilt ein Deckel von 5.000 Euro. In Mehrfamilienhäusern sind 2.000 Euro je Wohneinheit, maximal jedoch 20.000 Euro förderfähig.
Im Laufe des Jahres 2024 soll ein neues KfW-Programm mit einem Ergänzungskredit für selbstnutzende Eigentümer mit einem zu versteuernden Haushaltseinkommen von bis zu 90.000 Euro starten. Sie können mit einem Kreditvolumen in Höhe von bis zu 120.000 Euro Kosten für die Heizungserneuerung und weitere Effizienzmaßnahmen finanzieren, wenn diese über die Zuschussförderung hinausgehen.
Auch die Zuständigkeiten werden neu verteilt: Die Kredit-Anstalt für Wiederaufbau (KfW) ist künftig für alle Heizungszuschüsse zuständig, mit Ausnahme von Errichtung, Umbau oder Erweiterung eines Gebäudenetzes. Dieser Part bleibt beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa), die übrigen Einzelmaßnahmen sowie Heizungsoptimierung und Emissionsminderung und Fachplanung ebenfalls.
Und schließlich ändert sich das Antragsverfahren: Förderanträge können künftig erst gestellt werden, wenn ein Unternehmen mit der Umsetzung beauftragt ist. Dabei muss eine auflösende oder aufschiebende Bedingung der Förderzusage vereinbart sein. Außerdem muss sichergestellt sein, dass die Maßnahme innerhalb des Bewilligungszeitraums umgesetzt wird. Für die Heizungserneuerung gilt eine Übergangsregelung: Wer mit der Maßnahme zwischen der Veröffentlichung der Förderrichtlinie und dem 31. August 2024 beginnt, kann den Förderantrag bis zum 30. November 2024 einreichen.
Den Originaltext können Sie über diesen LINK erreichen.
Nun steht die neue Systematik für die Förderung der Heizungserneuerung durch gestaffelte Zuschüsse fest:
- Förderfähig sind: Solarthermieanlage, Biomasseheizung, Wärmepumpe, Brennstoffzellenheizung, wasserstofffähige Heizung (Investitionsmehrkosten), innovative Heizungstechnik, Errichtung / Umbau / Erweiterung Gebäudenetz, Anschluss an ein Gebäudenetz, Anschluss an ein Wärmenetz.
- Für alle förderfähigen Wärmeerzeuger soll es künftig eine einheitliche Grundförderung in Höhe von 30 Prozent geben.
- Für elektrische Wärmepumpen, die als Energiequelle das Erdreich, Grundwasser oder Abwasser nutzen oder mit einem natürlichen Kältemittel arbeiten, wird zusätzlich ein Effizienz-Bonus in Höhe von 5 Prozent gewährt.
- Eigentümer von Biomasseheizungen, die maximal 2,5 Milligramm Feinstaub pro Kubikmeter ausstoßen, werden mit einem pauschalen Emissionsminderungs-Zuschlag von 2.500 Euro belohnt.
- Wer seine funktionsfähige fossile Heizung in 2024 oder 2025 erneuern, erhält einen 25-prozentigen Klimageschwindigkeits-Bonus. Er ist degressiv angelegt und reduziert sich in 2026 und 2027 um jeweils fünf, in den Folgejahren um drei Prozentpunkte. Für den Einbau einer Biomasseanlage wird dieser Bonus nur gewährt, wenn sie mit einer Wärmepumpe, einer Solarthermie- oder einer PV-Anlage gekoppelt ist, die bilanziell die Trinkwassererwärmung übernimmt.
- Ein Einkommens-Bonus von 30 Prozent ist selbstnutzenden Eigentümern mit einem zu versteuernden Haushaltseinkommen von bis zu 40.000 Euro vorbehalten.
- Grundförderung und Boni können kumuliert werden, sind aber auf 55 Prozent gedeckelt. Für Selbstnutzer gilt eine Obergrenze von 70 Prozent.
- Maximal förderfähig sind Investitionen in Höhe von 30.000 Euro für die erste Wohneinheit, jeweils 15.000 Euro für die zweite bis sechste und jeweils 8.000 Euro für jede weitere Wohneinheit. Betrifft eine Maßnahme nicht alle Wohneinheiten – etwa beim Tausch einzelner Gasetagenheizungen – gilt ein anteiliger Höchstbetrag.
Damit nicht nur Heizungen getauscht, sondern der Energieverbrauch in den Gebäuden reduziert wird, sollen auch weitere Einzelmaßnahmen wie die Fassadendämmung, der Fenstertausch oder der Einbau von Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung zeitlich befristet stärker gefördert werden. Eigentümer in 2024 und 2025 einen Konjunktur-Booster in Höhe von 10 Prozentpunkten erhalten. Die Förderung für Einzelmaßnahmen und Anlagentechnik erhöht sich damit vorübergehend auf 25 Prozent. Wird die jeweilige Maßnahme in einem individuellen Sanierungsfahrplan vorgeschlagen, ist ein iSFP-Bonus in Höhe von 5 Prozent möglich. Der Staat unterstützt Einzelmaßnahmen mit einem Investitionsvolumen von bis zu 30.000 Euro. Diese Höchstgrenze erhöht sich auf 60.000 Euro, wenn ein iSFP-Bonus gewährt wird. Der Bewilligungszeitraum verlängert sich von bislang 24 auf künftig 36 Monate.
Maßnahmen zur Optimierung der Heizungsanlage werden künftig in zwei Formen gefördert:
- Für Effizienzmaßnahmen wie den hydraulischen Abgleich gibt es analog zu den übrigen Einzelmaßnahmen die bisherige Förderung in Höhe von 15 Prozent plus den befristeten 10-prozentigen Konjunktur-Booster und ggfs. einen5-prozentigen iSFP-Bonus, allerdings nur in Wohngebäuden mit maximal fünf Wohneinheiten bzw. Nichtwohngebäuden mit höchstens 1.000 Quadratmetern geheizter Fläche.
- Neu eingeführt wird die Förderung von Emissionsminderungsmaßnahmen bei Biomasseheizungen mit einer Nennwärmeleistung von mindestens 4 Kilowatt in Höhe von 50 Prozent.
Die energetische und akustische Fachplanung und die Baubegleitung werden mit 50 Prozent bezuschusst. Für Ein- und Zweifamilienhäuser gilt ein Deckel von 5.000 Euro. In Mehrfamilienhäusern sind 2.000 Euro je Wohneinheit, maximal jedoch 20.000 Euro förderfähig.
Im Laufe des Jahres 2024 soll ein neues KfW-Programm mit einem Ergänzungskredit für selbstnutzende Eigentümer mit einem zu versteuernden Haushaltseinkommen von bis zu 90.000 Euro starten. Sie können mit einem Kreditvolumen in Höhe von bis zu 120.000 Euro Kosten für die Heizungserneuerung und weitere Effizienzmaßnahmen finanzieren, wenn diese über die Zuschussförderung hinausgehen.
Auch die Zuständigkeiten werden neu verteilt: Die Kredit-Anstalt für Wiederaufbau (KfW) ist künftig für alle Heizungszuschüsse zuständig, mit Ausnahme von Errichtung, Umbau oder Erweiterung eines Gebäudenetzes. Dieser Part bleibt beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa), die übrigen Einzelmaßnahmen sowie Heizungsoptimierung und Emissionsminderung und Fachplanung ebenfalls.
Und schließlich ändert sich das Antragsverfahren: Förderanträge können künftig erst gestellt werden, wenn ein Unternehmen mit der Umsetzung beauftragt ist. Dabei muss eine auflösende oder aufschiebende Bedingung der Förderzusage vereinbart sein. Außerdem muss sichergestellt sein, dass die Maßnahme innerhalb des Bewilligungszeitraums umgesetzt wird. Für die Heizungserneuerung gilt eine Übergangsregelung: Wer mit der Maßnahme zwischen der Veröffentlichung der Förderrichtlinie und dem 31. August 2024 beginnt, kann den Förderantrag bis zum 30. November 2024 einreichen.
Den Originaltext können Sie über diesen LINK erreichen.
VDIV: Hydraulischer Abgleich: Gesetzgeber lässt Immobilienverwalter und Eigentümer ratlos zurück
21/11/23 14:05
Per Verordnung (EnSimiMaV) standen und stehen Immobilienverwaltungen und Eigentümer bis 15. September 2024 in der Pflicht, für Gebäude mit Gaszentralheizung einen hydraulischen Abgleich durchzuführen. Doch die Verordnung läuft kommendes Jahr kommentarlos aus. Ab Januar 2024 greifen dann neue Regelungen zur Heizungsoptimierung für eine größere Bandbreite an Gebäuden mit warmwasserführenden Heizungsanlagen.
EnSimiMaV: Laut der Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über mittelfristig wirksame Maßnahmen (Mittelfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung, kurz EnSimiMaV) mussten Gebäude mit Gaszentralheizungssystemen mit mindestens zehn Wohneinheiten bis 30. September 2023 hydraulisch abgeglichen werden. Laut § 3 Abs. 1 Nr. 1 b) EnSimiMaV soll der Vorgang bis zum 30. September 2024 auch in Gebäuden mit mindestens sechs Wohneinheiten durchgeführt werden. Die Verordnung soll über diese Frist hinausgehend nicht verlängert werden. Und sie ist nicht bußgeldbewährt. Immobilienverwaltungen müssen Wohnungseigentümer über diese Regelungen informieren und über die Durchführung abstimmen lassen.
In der Praxis nicht innerhalb der Frist umsetzbar
In der Praxis konnten die meisten Immobilienverwaltungen den hydraulischen Abgleich nicht umsetzen. Die notwendige Beschlussfassung zu der kostenintensiven Maßnahme ist mit Angebotseinholung und Durchführung der Eigentümerversammlung aufwendig vorzubereiten. Verwaltungsunternehmen sowie ausführende Handwerksbetriebe kämpfen zudem mit Fachkräftemangel bei gleichzeitig durch die Regelung steigendem Auftragsvolumen. „Viele Immobilienverwaltungen erhielten nicht mal ein Angebot für den hydraulischen Abgleich von den angefragten Firmen“, so VDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler. Die Frist zur Umsetzung war seitens des Gesetzgebers zu knapp gewählt. Der VDIV Deutschland hatte mehrfach darauf hingewiesen. „Die Politik sollte die Realität im Blick haben. Das gilt für kleine wie große Gesetzesvorhaben“, so Martin Kaßler, Da die EnSimiMaV nicht verlängert wird, wissen viele Immobilienverwalter nicht, was sie den Eigentümergemeinschaften raten sollen. Ab dem kommenden Jahr wird es dann nochmals komplizierter.
Heizungsoptimierung nach dem novellierten Gebäudeenergiegesetz
Von Januar bis September 2024 stehen EnSimiMaV und die Regelungen, die mit dem novellierten Gebäudeenergiegesetz (GEG) ab dem 1. Januar 2024 in Kraft treten, zwischenzeitlich nebeneinander. Laut dem neuen GEG wird der hydraulische Abgleich für alle neu eingebauten Heizungsanlagen, unabhängig von deren Energieträger verpflichtend (§60c GEG). Für Bestandsheizungen wird er nicht namentlich erwähnt.
Aber: Das neue GEG beinhaltet auch Regelungen zur Prüfung und Optimierung älterer Heizungsanlagen (§ 60b) mit Wasser als Wärmeträger. Heizungen, die nach 30. September 2009 eingebaut wurden und in Gebäuden mit mindestens 6 Wohneinheiten stehen, sind innerhalb eines Jahres nach 15 Jahren der erstmaligen Inbetriebnahme einer „Heizungsprüfung und Optimierung“ zu unterziehen. Für Heizungen, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut wurden, muss dies bis 30. September 2027 erfolgen. Die aufgeführten Optimierungsmaßnahmen entsprechen denen aus der EnSimiMaV in großen Teilen. Es müssen unter anderen die technischen Parameter der Anlage hinsichtlich der Energieeffizienz optimiert werden. Außerdem ist zu prüfen, ob eine effiziente Heizpumpe eingesetzt wird, inwieweit die Vorlauftemperatur abgesenkt werden kann und ob Rohrleitungen gedämmt werden müssen (neben weiteren Punkten).
VDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler: „Die auslaufende EnSimiMaV und das neue GEG führen auf Seiten der Eigentümer und der Immobilienverwalter zu großer Verwirrung, rechtlicher Unsicherheit und Unmut. Unterm Strich hat der Gesetzgeber erkannt, dass er den deutschlandweiten hydraulischen Abgleich von Gaszentralheizungen nicht innerhalb weniger Monate per Frist verordnen kann. Das Nachsehen haben aber die vielen Immobilienverwaltungen, die sich mit der Thematik viele Stunden beschäftigen mussten, teils ohne überhaupt Angebote zu erhalten.“
Den Originaltext können Sie über diesen LINK erreichen.
EnSimiMaV: Laut der Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über mittelfristig wirksame Maßnahmen (Mittelfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung, kurz EnSimiMaV) mussten Gebäude mit Gaszentralheizungssystemen mit mindestens zehn Wohneinheiten bis 30. September 2023 hydraulisch abgeglichen werden. Laut § 3 Abs. 1 Nr. 1 b) EnSimiMaV soll der Vorgang bis zum 30. September 2024 auch in Gebäuden mit mindestens sechs Wohneinheiten durchgeführt werden. Die Verordnung soll über diese Frist hinausgehend nicht verlängert werden. Und sie ist nicht bußgeldbewährt. Immobilienverwaltungen müssen Wohnungseigentümer über diese Regelungen informieren und über die Durchführung abstimmen lassen.
In der Praxis nicht innerhalb der Frist umsetzbar
In der Praxis konnten die meisten Immobilienverwaltungen den hydraulischen Abgleich nicht umsetzen. Die notwendige Beschlussfassung zu der kostenintensiven Maßnahme ist mit Angebotseinholung und Durchführung der Eigentümerversammlung aufwendig vorzubereiten. Verwaltungsunternehmen sowie ausführende Handwerksbetriebe kämpfen zudem mit Fachkräftemangel bei gleichzeitig durch die Regelung steigendem Auftragsvolumen. „Viele Immobilienverwaltungen erhielten nicht mal ein Angebot für den hydraulischen Abgleich von den angefragten Firmen“, so VDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler. Die Frist zur Umsetzung war seitens des Gesetzgebers zu knapp gewählt. Der VDIV Deutschland hatte mehrfach darauf hingewiesen. „Die Politik sollte die Realität im Blick haben. Das gilt für kleine wie große Gesetzesvorhaben“, so Martin Kaßler, Da die EnSimiMaV nicht verlängert wird, wissen viele Immobilienverwalter nicht, was sie den Eigentümergemeinschaften raten sollen. Ab dem kommenden Jahr wird es dann nochmals komplizierter.
Heizungsoptimierung nach dem novellierten Gebäudeenergiegesetz
Von Januar bis September 2024 stehen EnSimiMaV und die Regelungen, die mit dem novellierten Gebäudeenergiegesetz (GEG) ab dem 1. Januar 2024 in Kraft treten, zwischenzeitlich nebeneinander. Laut dem neuen GEG wird der hydraulische Abgleich für alle neu eingebauten Heizungsanlagen, unabhängig von deren Energieträger verpflichtend (§60c GEG). Für Bestandsheizungen wird er nicht namentlich erwähnt.
Aber: Das neue GEG beinhaltet auch Regelungen zur Prüfung und Optimierung älterer Heizungsanlagen (§ 60b) mit Wasser als Wärmeträger. Heizungen, die nach 30. September 2009 eingebaut wurden und in Gebäuden mit mindestens 6 Wohneinheiten stehen, sind innerhalb eines Jahres nach 15 Jahren der erstmaligen Inbetriebnahme einer „Heizungsprüfung und Optimierung“ zu unterziehen. Für Heizungen, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut wurden, muss dies bis 30. September 2027 erfolgen. Die aufgeführten Optimierungsmaßnahmen entsprechen denen aus der EnSimiMaV in großen Teilen. Es müssen unter anderen die technischen Parameter der Anlage hinsichtlich der Energieeffizienz optimiert werden. Außerdem ist zu prüfen, ob eine effiziente Heizpumpe eingesetzt wird, inwieweit die Vorlauftemperatur abgesenkt werden kann und ob Rohrleitungen gedämmt werden müssen (neben weiteren Punkten).
VDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler: „Die auslaufende EnSimiMaV und das neue GEG führen auf Seiten der Eigentümer und der Immobilienverwalter zu großer Verwirrung, rechtlicher Unsicherheit und Unmut. Unterm Strich hat der Gesetzgeber erkannt, dass er den deutschlandweiten hydraulischen Abgleich von Gaszentralheizungen nicht innerhalb weniger Monate per Frist verordnen kann. Das Nachsehen haben aber die vielen Immobilienverwaltungen, die sich mit der Thematik viele Stunden beschäftigen mussten, teils ohne überhaupt Angebote zu erhalten.“
Den Originaltext können Sie über diesen LINK erreichen.
Haufe.de: Energiepreisbremsen werden bis Ende März 2024 verlängert
17/11/23 14:21
Der Bundestag hat die Preisbremsen für Gas, Fernwärme und Strom bis Ende März 2024 verlängert – und damit um einen Monat kürzer als vom Kabinett geplant. Die Mittel stammen aus dem Wirtschaftsstabilisierungsfonds (WSF). Den lässt die Union auf Verfassungsmäßigkeit überprüfen.
Der Bundestag hat am späten Abend des 16. November die Verlängerung der zum Jahresende 2023 auslaufenden staatlichen Preisbremsen für Strom, Gas und Fernwärme bis Ende März 2024 beschlossen. Der ursprünglich vom Kabinett vorgesehenen Verlängerung bis Ende April erteilten die Abgeordneten eine Absage.
Die Signale der EU-Kommission, die dem Vorhaben ihre Zustimmung erteilen muss, ließen nur eine Verlängerung bis Ende März zu, heißt es in der Beschlussempfehlung aus dem Energieausschuss im Parlament.
Die Regelungen greifen seit dem 1.3.2023 – rückwirkend wurden Entlastungsbeträge für Januar und Februar angerechnet – und laufen offiziell Ende 2023 aus.
Die Verlängerung der Preisbremsen ist im Gesetz angelegt, musste aber gesondert entschieden werden. Eine entsprechende Formulierungshilfe zur erforderlichen Änderung des Wachstumschancengesetzes hat das Kabinett am 11. Oktober verabschiedet.
Mehrwertsteuer auf Gas: 19 Prozent doch erst wieder ab März
Wegen der hohen Energiepreise nach dem russischen Angriff auf die Ukraine hatte die Bundesregierung den Mehrwertsteuersatz auf Gas vorübergehend von 19 auf sieben Prozent gesenkt.
Der Bundestag stimmte der temporären Steuersenkung am 30.9.2022 zu. Am 7.10.2022 billigte der Bundesrat das Gesetz für die befristete Absenkung der Steuer auf Gaslieferungen. Das sei immer als kurzfristige Entlastung geplant gewesen, hieß es aus dem Finanzministerium. Der Energiemarkt habe sich beruhigt.
Im Oktober entschied die Bundesregierung, dass die Mehrwertsteuer ab Januar 2024 wieder auf den regulären Satz steigen sollte – wie am 16. November bekannt wurde, soll das nun bis Ende Februar 2024 gelten. Die entsprechende Beschlussempfehlung des Finanzausschusses zum Wachstumschancengesetz hat der Bundestag am 17. November beschlossen.
Beschlussempfehlung des Finanzausschusses zum Entwurf eines Gesetzes zur Stärkung von Wachstumschancen, Investitionen und Innovation sowie Steuervereinfachung und Steuerfairness (Wachstumschancengesetz), 15.11.2023
Gesetzentwurf der Bundesregierung zum Wachstumschancengesetz (Stand 2.10.2023)
Energiepreisbremsen: Lücke beim Heizstrom geschlossen
Gedeckelt wird der Bruttoarbeitspreis – also inklusive aller Steuern, Abgaben, Umlagen und Netzentgelte – für leitungsgebundenes Erdgas auf zwölf Cent pro Kilowattstunde und für Wärme (Nah- und Fernwärme) auf 9,5 Cent pro Kilowattstunde.
Bei Wärmepumpen oder Nachtspeicherheizungen führte die Regelung kaum oder gar nicht zu Entlastungen. Hier hat der Bundestag am 23.6.2023 Nachbesserungen beschlossen.
So wird beim Strom gedeckelt
Beim Strom wurde mit den Nachbesserungen ein Deckel von 40 Cent pro Kilowattstunde festgelegt. Dieser Basispreis gilt für 80 Prozent des im September 2022 prognostizierten Jahresverbrauchs (bis zu 30.000 Kilowattstunden pro Jahr). Für die restlichen 20 Prozent gilt der Vertragspreis. Wenn mehr als 30.000 Kilowattstunden verbraucht wurden, gelten die Preisbremsen nur bis zu 70 Prozent des Verbrauchs.
Das Wirtschaftsministerium erklärte: "Bei Privathaushalten, die eine Wärmepumpe oder etwa eine Nachtspeicherheizung betreiben, führe die Regelung aber teils zu keinen oder nur sehr geringen Entlastungen." Doch auch beim Heizstrom seien die Preise stark gestiegen.
Deshalb soll nun bei einem Verbrauch von weniger als 30.000 Kilowattstunden pro Jahr der Referenzpreis – also der Preis, zu dem Kunden 80 Prozent ihres Kontingents bekommen – von 40 auf 28 Cent pro Kilowattstunde gesenkt werden. Das gilt aber nicht generell, sondern nur, falls Haushalte einen tageszeitvariablen Tarif haben, der einen Niedertarif und einen Hochtarif vorsieht.
FAQs zur Erdgas- und Wärmepreisbremse
Was Vermieter und Mieter beachten müssen, hat der Deutsche Mieterbund zusammengefasst:
DMB: FAQs zur Erdgas- und Wärmepreisbremse
Die Preisbremsen: Gesetze und Nachbesserungen
Das Bundeskabinett hatte am 25.11.2022 die Preisbremsen für Gas, Fernwärme und Strom im Umlaufverfahren beschlossen, um private Haushalte sowie kleine und mittlere Unternehmen (KMU) zu entlasten. Der Bundestag stimmte den Gesetzentwürfen am 15.12.2022 zu, der Bundesrat am 16.12.2022. Die Gesetze traten am 24.12.2022 in Kraft.
Auf die zunächst geplante Gasumlage verzichtete die Regierung: Sie wurde Ende September 2022 per Verordnung zurückgezogen.
Erdgas- Wärme-Preisbremsengesetz (EWPBG)
Gesetz zur Einführung einer Strompreisbremse* (Strompreisbremsengesetz – StromPBG)
Quelle: Haufe.de – Online-Redaktion – Link zum Originalbericht
Der Bundestag hat am späten Abend des 16. November die Verlängerung der zum Jahresende 2023 auslaufenden staatlichen Preisbremsen für Strom, Gas und Fernwärme bis Ende März 2024 beschlossen. Der ursprünglich vom Kabinett vorgesehenen Verlängerung bis Ende April erteilten die Abgeordneten eine Absage.
Die Signale der EU-Kommission, die dem Vorhaben ihre Zustimmung erteilen muss, ließen nur eine Verlängerung bis Ende März zu, heißt es in der Beschlussempfehlung aus dem Energieausschuss im Parlament.
Die Regelungen greifen seit dem 1.3.2023 – rückwirkend wurden Entlastungsbeträge für Januar und Februar angerechnet – und laufen offiziell Ende 2023 aus.
Die Verlängerung der Preisbremsen ist im Gesetz angelegt, musste aber gesondert entschieden werden. Eine entsprechende Formulierungshilfe zur erforderlichen Änderung des Wachstumschancengesetzes hat das Kabinett am 11. Oktober verabschiedet.
Mehrwertsteuer auf Gas: 19 Prozent doch erst wieder ab März
Wegen der hohen Energiepreise nach dem russischen Angriff auf die Ukraine hatte die Bundesregierung den Mehrwertsteuersatz auf Gas vorübergehend von 19 auf sieben Prozent gesenkt.
Der Bundestag stimmte der temporären Steuersenkung am 30.9.2022 zu. Am 7.10.2022 billigte der Bundesrat das Gesetz für die befristete Absenkung der Steuer auf Gaslieferungen. Das sei immer als kurzfristige Entlastung geplant gewesen, hieß es aus dem Finanzministerium. Der Energiemarkt habe sich beruhigt.
Im Oktober entschied die Bundesregierung, dass die Mehrwertsteuer ab Januar 2024 wieder auf den regulären Satz steigen sollte – wie am 16. November bekannt wurde, soll das nun bis Ende Februar 2024 gelten. Die entsprechende Beschlussempfehlung des Finanzausschusses zum Wachstumschancengesetz hat der Bundestag am 17. November beschlossen.
Beschlussempfehlung des Finanzausschusses zum Entwurf eines Gesetzes zur Stärkung von Wachstumschancen, Investitionen und Innovation sowie Steuervereinfachung und Steuerfairness (Wachstumschancengesetz), 15.11.2023
Gesetzentwurf der Bundesregierung zum Wachstumschancengesetz (Stand 2.10.2023)
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Gedeckelt wird der Bruttoarbeitspreis – also inklusive aller Steuern, Abgaben, Umlagen und Netzentgelte – für leitungsgebundenes Erdgas auf zwölf Cent pro Kilowattstunde und für Wärme (Nah- und Fernwärme) auf 9,5 Cent pro Kilowattstunde.
Bei Wärmepumpen oder Nachtspeicherheizungen führte die Regelung kaum oder gar nicht zu Entlastungen. Hier hat der Bundestag am 23.6.2023 Nachbesserungen beschlossen.
So wird beim Strom gedeckelt
Beim Strom wurde mit den Nachbesserungen ein Deckel von 40 Cent pro Kilowattstunde festgelegt. Dieser Basispreis gilt für 80 Prozent des im September 2022 prognostizierten Jahresverbrauchs (bis zu 30.000 Kilowattstunden pro Jahr). Für die restlichen 20 Prozent gilt der Vertragspreis. Wenn mehr als 30.000 Kilowattstunden verbraucht wurden, gelten die Preisbremsen nur bis zu 70 Prozent des Verbrauchs.
Das Wirtschaftsministerium erklärte: "Bei Privathaushalten, die eine Wärmepumpe oder etwa eine Nachtspeicherheizung betreiben, führe die Regelung aber teils zu keinen oder nur sehr geringen Entlastungen." Doch auch beim Heizstrom seien die Preise stark gestiegen.
Deshalb soll nun bei einem Verbrauch von weniger als 30.000 Kilowattstunden pro Jahr der Referenzpreis – also der Preis, zu dem Kunden 80 Prozent ihres Kontingents bekommen – von 40 auf 28 Cent pro Kilowattstunde gesenkt werden. Das gilt aber nicht generell, sondern nur, falls Haushalte einen tageszeitvariablen Tarif haben, der einen Niedertarif und einen Hochtarif vorsieht.
FAQs zur Erdgas- und Wärmepreisbremse
Was Vermieter und Mieter beachten müssen, hat der Deutsche Mieterbund zusammengefasst:
DMB: FAQs zur Erdgas- und Wärmepreisbremse
Die Preisbremsen: Gesetze und Nachbesserungen
Das Bundeskabinett hatte am 25.11.2022 die Preisbremsen für Gas, Fernwärme und Strom im Umlaufverfahren beschlossen, um private Haushalte sowie kleine und mittlere Unternehmen (KMU) zu entlasten. Der Bundestag stimmte den Gesetzentwürfen am 15.12.2022 zu, der Bundesrat am 16.12.2022. Die Gesetze traten am 24.12.2022 in Kraft.
Auf die zunächst geplante Gasumlage verzichtete die Regierung: Sie wurde Ende September 2022 per Verordnung zurückgezogen.
Erdgas- Wärme-Preisbremsengesetz (EWPBG)
Gesetz zur Einführung einer Strompreisbremse* (Strompreisbremsengesetz – StromPBG)
Quelle: Haufe.de – Online-Redaktion – Link zum Originalbericht
Grundeigentümerverband Hamburg: Die häufigsten Fragen im Nachbarschaftsrecht
26/08/20 09:59
Auf dem Grundstück meines Nachbarn stehen Obstbäume, deren Äste über mein Grundstück ragen. Darf ich das Obst von diesen Bäumen pflücken?
Nein, das Obst ist Eigentum Ihres Nachbarn. Fallen die Früchte jedoch auf Ihr Grundstück, so gehen sie in Ihr Eigentum über und Sie dürfen die Früchte behalten. Es ist aber nicht gestattet, die Früchte selbst herunterzuschütteln.
Ein Baum steht auf der Grenze zweier Grundstücke, wem stehen die Früchte zu?
Bei einem sogenannten Grenzbaum stehen die Früchte den Nachbarn zu gleichen Teilen zu, ebenso das Holz nach dem Fällen.
Ein Grenzbaum ist umgekippt und hat das Haus des Nachbarn beschädigt. Wer haftet?
Steht ein Baum auf einer Grenze, so sind beide Nachbarn Eigentümer des Baumes und beide trifft die Verkehrssicherungspflicht für den Teil des Baums, der auf seinem Grundstück steht, in demselben Umfang wie für einen vollständig auf seinem Grundstück stehenden Baum. War für beide Nachbarn erkennbar, dass der Baum krank und umsturzgefährdet ist, so haften grundsätzlich beide Nachbarn für Schäden, die der Baum dadurch verursacht hat.
Gibt es in Hamburg eine Pflicht, die Pflanzen in einem bestimmten Abstand zur Grenze anzupflanzen?
Nein. In Hamburg gibt es kein Nachbarrechtsgesetz, deshalb darf bis an die Grenze heran gepflanzt werden. Höhenbegrenzungen existieren nicht.
Darf ich das Nachbargrundstück betreten, um die Rückseite meiner Hecke zu beschneiden?
Nein. Das Betreten des Nachbargrundstücks erfordert das Einverständnis des Nachbarn.
Kann ich von meinem Nachbarn in Hamburg verlangen, dass er seinen Baum, der mein Grundstück verschattet, fällt?
Das Fällen des gesamten Baumes kann man nicht verlangen. Nur wenn einzelne Äste die Grenze überragen und dadurch die Nutzung Ihres Grundstücks beeinträchtigt wird, muss der Nachbar den Überhang abschneiden.
Darf der Nachbar seine Hecke so hoch wachsen lassen wie er will?
Grundsätzlich ja, in Hamburg gibt es keine gesetzliche Regelung, welche die Höhe einer Hecke begrenzt. Die angrenzenden Bundesländer haben jedoch gesetzliche Regelungen.
Wie hoch dürfen Zäune sein?
Zäune dürfen in Hamburg im Vorgartenbereich höchstens 1,5 m sein. Weitergehende Höhenbeschränkungen für rückwärtige Gartenbereiche ergeben sich für Mauern und geschlossene Einfriedigungen.
Dürfen Zäune in Hamburg in ihrer Ausführung dicht sein?
Ja, soweit die Zäune sich nicht im Vorgartenbereich befinden oder es sich um eine Einfriedigung eines gewerblichen Grundstückes handelt. Nur im Vorgartenbereich müssen die Zäune durchbrochen sein.
Darf ein Zaun auf die Grundstücksgrenze gesetzt werden?
Nein, nur wenn es mit dem Nachbar vereinbart wird. Ansonsten muss jeder Nachbar den Zaun auf seinem Grundstück errichten.
Darf in Hamburg der Nachbar an der Grundstücksgrenze eine Garage errichten?
Grundsätzlich ja. In den Abstandsflächen eines Gebäudes sowie ohne eigene Abstandsflächen sind eingeschossige Garagen mit einer mittleren Wandhöhe bis zu drei Metern und einer Gesamtlänge je Grundstücksgrenze von bis zu neun Metern zulässig. Etwas anderes kann sich jedoch aus den Festsetzungen eines Bebauungsplans ergeben.
Benötigt mein Nachbar für den Bau seiner Garage eine Baugenehmigung?
Garagen mit einer Wandhöhe von drei Metern mit einer Bruttogrundfläche von 50 Quadratmetern je Grundstück sind grundsätzlich verfahrensfrei. Dies gilt nicht für den so genannten Außenbereich im Sinne des Baugesetzbuches.
Wenn Äste und Zweige auf mein Grundstück herübergewachsen sind und ich diese abgeschnitten habe, weil diese mein Grundstück beeinträchtigt haben, darf ich diese Äste und Zweige über den Zaun auf das Nachbargrundstück herüberwerfen?
Nein.
Gibt es in Hamburg gesetzlich geregelte Ruhezeiten?
Ja, nach dem Hamburgischen Lärmschutzgesetz vom 30. 11. 2010 sind nach § 2 Abs. 1 an Sonn- und gesetzlichen Feiertagen ganztägig sowie an Werktagen in der Zeit von 20.00 – 7.00 Uhr Arbeiten unter Einsatz von Werkzeugen oder Geräten verboten, die unbeteiligte Personen durch Geräusche erheblich belästigen. Des Weiteren dürfen nach § 3 Abs. 1 Tonwiedergabe- sowie Tonerzeugungsgeräte zwischen 21.00 – 7.00 Uhr nur in solcher Lautstärke benutzt werden, dass unbeteiligte Personen nicht belästigt werden.
Mein Grundstück wird durch hohe Bäume auf dem Nachbargrundstück verschattet. Kann ich den Nachbarn zwingen, die Bäume einzukürzen?
Grundsätzlich nein. Nur in ganz extremen Ausnahmefällen kann sich nach dem Grundsatz von Treu und Glauben ein entsprechender Anspruch ergeben.
Auf dem Nachbargrundstück wird gebaut. Der Nachbar möchte nun mein Grundstück betreten und ein Gerüst stellen. Muss ich die Inanspruchnahme meines Grundstückes durch den Nachbarn dulden?
Der Eigentümer des Nachbargrundstückes ist verpflichtet, das Betreten seines Grundstückes und das Aufstellen der erforderlichen Gerüste sowie die Vornahme von Arbeiten zu dulden, soweit dies zur Errichtung, Änderung oder Unterhaltung von Anlagen auf den Nachbargrundstücken erforderlich ist (sogenanntes Hammerschlags- und Leiterrecht). Der Bauherr hat die Arbeiten rechtzeitig anzukündigen und für etwaige Schadensersatzansprüche Sicherheit zu leisten.
Darf der Rasen auch in der Mittagszeit gemäht werden?
Rasenmäher dürfen in Wohngebieten an Werktagen in der Zeit von 7.00 – 20.00 Uhr betrieben werden. Allerdings sollte im eigenen Interesse auf das Lärmschutzbedürfnis der Grundstücksnachbarn Rücksicht genommen werden, um nachbarlichen Streit zu vermeiden.
Darf man im Rahmen der Installation einer Wärmedämmung auf das Nachbargrundstück überbauen?
In Hamburg gibt es seit Mai 2018 eine Duldungspflicht für den Überbau mittels einer nachträglichen Wärmedämmung um bis zu 0,20 m in die Tiefe des Nachbargrundstücks, soweit beziehungsweise solange die in § 74a Hamburgische Bauordnung genannten Voraussetzungen erfüllt werden. Die Baumaßnahme (Art und Umfang) muss spätestens einen Monat vor Beginn der Arbeiten dem Nachbarn angezeigt werden.
Kann ich meinen Grundstücksnachbarn zwingen, dafür Sorge zu tragen, dass kein Laub von seinem Grundstück auf mein Grundstück gelangt?
Nein, nur in ganz extremen Ausnahmefällen kann es geboten sein, dass der Nachbar sich an den Kosten für die Beseitigung von Laub in bestimmten Bereichen beteiligt.
Gilt das Nachbarrecht auch für mich als Wohnungseigentümer in einer Reihenhausanlage?
Nach Maßgabe der Rechtsprechung sind die nachbarrechtlichen Vorschriften im Wohnungseigentumsrecht analog anwendbar, soweit keine besonderen Vereinbarungen bestehen. Es ist jedoch zu beachten, dass es in Hamburg kein landesrechtliches Nachbarrecht gibt, sondern ausschließlich die nachbarrechtlichen Vorschriften des BGB Anwendung finden.
Darf mein Nachbar den gemeinsamen Grenzzaun entfernen?
Nein, ein Grenzzaun, der auf einer gemeinsamen Grundstücksgrenze steht, darf nicht ohne Zustimmung des anderen Nachbarn entfernt werden (§ 922 BGB).
Mein Nachbar hat auf seinem Grundstück an die Grenze ein Trampolin gestellt, auf dem ständig Kinder lautstark herumtollen. Benötigt er hierfür meine Genehmigung?
Ihr Nachbar darf das Trampolin an der Grenze aufstellen. Es handelt sich um ein übliches Spielgerät für Kinder. Der Kinderlärm ist hinzunehmen.
Mein Nachbar hat trotz Fristsetzung die auf meine Auffahrt wachsende Hecke nicht zurück geschnitten. Jetzt habe ich den Rückschnitt vornehmen lassen. Kann ich hierfür Kostenersatz verlangen?
Ja, Sie haben einen Anspruch gegen den Nachbarn auf Erstattung der Kosten.
Auf meinem Nachbargrundstück befindet sich eine Kindertagesstätte. Durch das laute Geschrei der Kinder fühle ich mich in der Nutzung meines Grundstücks beeinträchtigt. Was kann ich tun?
Seit der Änderung des Bundesimmissionsschutzgesetzes wird Kinderlärm, der von Kindertageseinrichtungen und Kinderspielplätzen ausgeht, privilegiert. Geräuscheinwirkungen stellen nun im Regelfall keine schädliche Umwelteinwirkung mehr da. Auch nach dem Hamburgischen Lärmschutzgesetz sind durch kindliches Spielen hervorgerufene Geräusche (von gravierenden Ausnahmefällen abgesehen) hinzunehmen.
Wie oft darf mein Nachbar im Sommer auf seinem Grundstück grillen?
Feste Zeiten gibt es nicht. Ihr Nachbar kann grundsätzlich so oft grillen wie er möchte. Der Nachbar hat den Grill jedoch so aufzustellen, dass Sie durch die Rauch- und Geruchsentwicklung nicht unzumutbar beeinträchtigt werden.
Muss ich dulden, dass die Katzen meines Nachbarn mein Grundstück betreten?
Nach Ansicht der Rechtsprechung endet die aus dem Gesichtspunkt des nachbarrechtlichen Gemeinschaftsverhältnisses folgende Pflicht des Eigentümers, das Betreten seines Grundstücks durch Katzen des Nachbarn zu dulden, dort, wo von den Katzen über das bloße Betreten hinausgehend Belästigungen wie Verschmutzungen und Beschädigungen ausgehen und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen ein vorrangiges Interesse des Nachbarn nicht gegeben ist.
Auf dem Grundstück meines Nachbarn direkt an der gemeinsamen Grundstücksgrenze steht ein alter Baum, dessen Äste zum Teil morsch sind. Ich habe Angst, dass ein Ast herunterfallen könnte. Kann ich meinen Nachbarn auffordern, die morschen Äste entfernen zu lassen?
Ihren Nachbarn trifft als Eigentümer des Baumes eine Verkehrssicherungspflicht für sein Eigentum. Das bedeutet, dass er dafür sorgen muss, dass von seinem Eigentum keinerlei Gefahren für andere Personen ausgehen. Sollten die Äste daher tatsächlich morsch sein und drohen herabzufallen, müsste Ihr Nachbar die morschen Äste entfernen lassen, damit niemand durch einen abstürzenden Ast verletzt wird. Weisen Sie Ihren Nachbarn auf diese Verpflichtung hin.
Darf mein Nachbar an seinem Haus eine Videokamera installieren, die ganz offensichtlich mein Grundstück aufnimmt? Sie können von Ihrem Nachbarn die Entfernung der auf Ihr Grundstück gerichteten Kamera nach § 1004 BGB verlangen, da hierdurch eine Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts und damit ein unzulässiger Eingriff in Ihre Privat- und Intimsphäre gegeben ist. Sofern sich Ihr Nachbar weigert, die Kamera zu entfernen, sollten Sie einen Rechtsanwalt mit der Durchsetzung Ihrer Ansprüche beauftragen.
Quelle: Grundeigentümerverband Hamburg – Link zum Originalartikel
Nein, das Obst ist Eigentum Ihres Nachbarn. Fallen die Früchte jedoch auf Ihr Grundstück, so gehen sie in Ihr Eigentum über und Sie dürfen die Früchte behalten. Es ist aber nicht gestattet, die Früchte selbst herunterzuschütteln.
Ein Baum steht auf der Grenze zweier Grundstücke, wem stehen die Früchte zu?
Bei einem sogenannten Grenzbaum stehen die Früchte den Nachbarn zu gleichen Teilen zu, ebenso das Holz nach dem Fällen.
Ein Grenzbaum ist umgekippt und hat das Haus des Nachbarn beschädigt. Wer haftet?
Steht ein Baum auf einer Grenze, so sind beide Nachbarn Eigentümer des Baumes und beide trifft die Verkehrssicherungspflicht für den Teil des Baums, der auf seinem Grundstück steht, in demselben Umfang wie für einen vollständig auf seinem Grundstück stehenden Baum. War für beide Nachbarn erkennbar, dass der Baum krank und umsturzgefährdet ist, so haften grundsätzlich beide Nachbarn für Schäden, die der Baum dadurch verursacht hat.
Gibt es in Hamburg eine Pflicht, die Pflanzen in einem bestimmten Abstand zur Grenze anzupflanzen?
Nein. In Hamburg gibt es kein Nachbarrechtsgesetz, deshalb darf bis an die Grenze heran gepflanzt werden. Höhenbegrenzungen existieren nicht.
Darf ich das Nachbargrundstück betreten, um die Rückseite meiner Hecke zu beschneiden?
Nein. Das Betreten des Nachbargrundstücks erfordert das Einverständnis des Nachbarn.
Kann ich von meinem Nachbarn in Hamburg verlangen, dass er seinen Baum, der mein Grundstück verschattet, fällt?
Das Fällen des gesamten Baumes kann man nicht verlangen. Nur wenn einzelne Äste die Grenze überragen und dadurch die Nutzung Ihres Grundstücks beeinträchtigt wird, muss der Nachbar den Überhang abschneiden.
Darf der Nachbar seine Hecke so hoch wachsen lassen wie er will?
Grundsätzlich ja, in Hamburg gibt es keine gesetzliche Regelung, welche die Höhe einer Hecke begrenzt. Die angrenzenden Bundesländer haben jedoch gesetzliche Regelungen.
Wie hoch dürfen Zäune sein?
Zäune dürfen in Hamburg im Vorgartenbereich höchstens 1,5 m sein. Weitergehende Höhenbeschränkungen für rückwärtige Gartenbereiche ergeben sich für Mauern und geschlossene Einfriedigungen.
Dürfen Zäune in Hamburg in ihrer Ausführung dicht sein?
Ja, soweit die Zäune sich nicht im Vorgartenbereich befinden oder es sich um eine Einfriedigung eines gewerblichen Grundstückes handelt. Nur im Vorgartenbereich müssen die Zäune durchbrochen sein.
Darf ein Zaun auf die Grundstücksgrenze gesetzt werden?
Nein, nur wenn es mit dem Nachbar vereinbart wird. Ansonsten muss jeder Nachbar den Zaun auf seinem Grundstück errichten.
Darf in Hamburg der Nachbar an der Grundstücksgrenze eine Garage errichten?
Grundsätzlich ja. In den Abstandsflächen eines Gebäudes sowie ohne eigene Abstandsflächen sind eingeschossige Garagen mit einer mittleren Wandhöhe bis zu drei Metern und einer Gesamtlänge je Grundstücksgrenze von bis zu neun Metern zulässig. Etwas anderes kann sich jedoch aus den Festsetzungen eines Bebauungsplans ergeben.
Benötigt mein Nachbar für den Bau seiner Garage eine Baugenehmigung?
Garagen mit einer Wandhöhe von drei Metern mit einer Bruttogrundfläche von 50 Quadratmetern je Grundstück sind grundsätzlich verfahrensfrei. Dies gilt nicht für den so genannten Außenbereich im Sinne des Baugesetzbuches.
Wenn Äste und Zweige auf mein Grundstück herübergewachsen sind und ich diese abgeschnitten habe, weil diese mein Grundstück beeinträchtigt haben, darf ich diese Äste und Zweige über den Zaun auf das Nachbargrundstück herüberwerfen?
Nein.
Gibt es in Hamburg gesetzlich geregelte Ruhezeiten?
Ja, nach dem Hamburgischen Lärmschutzgesetz vom 30. 11. 2010 sind nach § 2 Abs. 1 an Sonn- und gesetzlichen Feiertagen ganztägig sowie an Werktagen in der Zeit von 20.00 – 7.00 Uhr Arbeiten unter Einsatz von Werkzeugen oder Geräten verboten, die unbeteiligte Personen durch Geräusche erheblich belästigen. Des Weiteren dürfen nach § 3 Abs. 1 Tonwiedergabe- sowie Tonerzeugungsgeräte zwischen 21.00 – 7.00 Uhr nur in solcher Lautstärke benutzt werden, dass unbeteiligte Personen nicht belästigt werden.
Mein Grundstück wird durch hohe Bäume auf dem Nachbargrundstück verschattet. Kann ich den Nachbarn zwingen, die Bäume einzukürzen?
Grundsätzlich nein. Nur in ganz extremen Ausnahmefällen kann sich nach dem Grundsatz von Treu und Glauben ein entsprechender Anspruch ergeben.
Auf dem Nachbargrundstück wird gebaut. Der Nachbar möchte nun mein Grundstück betreten und ein Gerüst stellen. Muss ich die Inanspruchnahme meines Grundstückes durch den Nachbarn dulden?
Der Eigentümer des Nachbargrundstückes ist verpflichtet, das Betreten seines Grundstückes und das Aufstellen der erforderlichen Gerüste sowie die Vornahme von Arbeiten zu dulden, soweit dies zur Errichtung, Änderung oder Unterhaltung von Anlagen auf den Nachbargrundstücken erforderlich ist (sogenanntes Hammerschlags- und Leiterrecht). Der Bauherr hat die Arbeiten rechtzeitig anzukündigen und für etwaige Schadensersatzansprüche Sicherheit zu leisten.
Darf der Rasen auch in der Mittagszeit gemäht werden?
Rasenmäher dürfen in Wohngebieten an Werktagen in der Zeit von 7.00 – 20.00 Uhr betrieben werden. Allerdings sollte im eigenen Interesse auf das Lärmschutzbedürfnis der Grundstücksnachbarn Rücksicht genommen werden, um nachbarlichen Streit zu vermeiden.
Darf man im Rahmen der Installation einer Wärmedämmung auf das Nachbargrundstück überbauen?
In Hamburg gibt es seit Mai 2018 eine Duldungspflicht für den Überbau mittels einer nachträglichen Wärmedämmung um bis zu 0,20 m in die Tiefe des Nachbargrundstücks, soweit beziehungsweise solange die in § 74a Hamburgische Bauordnung genannten Voraussetzungen erfüllt werden. Die Baumaßnahme (Art und Umfang) muss spätestens einen Monat vor Beginn der Arbeiten dem Nachbarn angezeigt werden.
Kann ich meinen Grundstücksnachbarn zwingen, dafür Sorge zu tragen, dass kein Laub von seinem Grundstück auf mein Grundstück gelangt?
Nein, nur in ganz extremen Ausnahmefällen kann es geboten sein, dass der Nachbar sich an den Kosten für die Beseitigung von Laub in bestimmten Bereichen beteiligt.
Gilt das Nachbarrecht auch für mich als Wohnungseigentümer in einer Reihenhausanlage?
Nach Maßgabe der Rechtsprechung sind die nachbarrechtlichen Vorschriften im Wohnungseigentumsrecht analog anwendbar, soweit keine besonderen Vereinbarungen bestehen. Es ist jedoch zu beachten, dass es in Hamburg kein landesrechtliches Nachbarrecht gibt, sondern ausschließlich die nachbarrechtlichen Vorschriften des BGB Anwendung finden.
Darf mein Nachbar den gemeinsamen Grenzzaun entfernen?
Nein, ein Grenzzaun, der auf einer gemeinsamen Grundstücksgrenze steht, darf nicht ohne Zustimmung des anderen Nachbarn entfernt werden (§ 922 BGB).
Mein Nachbar hat auf seinem Grundstück an die Grenze ein Trampolin gestellt, auf dem ständig Kinder lautstark herumtollen. Benötigt er hierfür meine Genehmigung?
Ihr Nachbar darf das Trampolin an der Grenze aufstellen. Es handelt sich um ein übliches Spielgerät für Kinder. Der Kinderlärm ist hinzunehmen.
Mein Nachbar hat trotz Fristsetzung die auf meine Auffahrt wachsende Hecke nicht zurück geschnitten. Jetzt habe ich den Rückschnitt vornehmen lassen. Kann ich hierfür Kostenersatz verlangen?
Ja, Sie haben einen Anspruch gegen den Nachbarn auf Erstattung der Kosten.
Auf meinem Nachbargrundstück befindet sich eine Kindertagesstätte. Durch das laute Geschrei der Kinder fühle ich mich in der Nutzung meines Grundstücks beeinträchtigt. Was kann ich tun?
Seit der Änderung des Bundesimmissionsschutzgesetzes wird Kinderlärm, der von Kindertageseinrichtungen und Kinderspielplätzen ausgeht, privilegiert. Geräuscheinwirkungen stellen nun im Regelfall keine schädliche Umwelteinwirkung mehr da. Auch nach dem Hamburgischen Lärmschutzgesetz sind durch kindliches Spielen hervorgerufene Geräusche (von gravierenden Ausnahmefällen abgesehen) hinzunehmen.
Wie oft darf mein Nachbar im Sommer auf seinem Grundstück grillen?
Feste Zeiten gibt es nicht. Ihr Nachbar kann grundsätzlich so oft grillen wie er möchte. Der Nachbar hat den Grill jedoch so aufzustellen, dass Sie durch die Rauch- und Geruchsentwicklung nicht unzumutbar beeinträchtigt werden.
Muss ich dulden, dass die Katzen meines Nachbarn mein Grundstück betreten?
Nach Ansicht der Rechtsprechung endet die aus dem Gesichtspunkt des nachbarrechtlichen Gemeinschaftsverhältnisses folgende Pflicht des Eigentümers, das Betreten seines Grundstücks durch Katzen des Nachbarn zu dulden, dort, wo von den Katzen über das bloße Betreten hinausgehend Belästigungen wie Verschmutzungen und Beschädigungen ausgehen und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen ein vorrangiges Interesse des Nachbarn nicht gegeben ist.
Auf dem Grundstück meines Nachbarn direkt an der gemeinsamen Grundstücksgrenze steht ein alter Baum, dessen Äste zum Teil morsch sind. Ich habe Angst, dass ein Ast herunterfallen könnte. Kann ich meinen Nachbarn auffordern, die morschen Äste entfernen zu lassen?
Ihren Nachbarn trifft als Eigentümer des Baumes eine Verkehrssicherungspflicht für sein Eigentum. Das bedeutet, dass er dafür sorgen muss, dass von seinem Eigentum keinerlei Gefahren für andere Personen ausgehen. Sollten die Äste daher tatsächlich morsch sein und drohen herabzufallen, müsste Ihr Nachbar die morschen Äste entfernen lassen, damit niemand durch einen abstürzenden Ast verletzt wird. Weisen Sie Ihren Nachbarn auf diese Verpflichtung hin.
Darf mein Nachbar an seinem Haus eine Videokamera installieren, die ganz offensichtlich mein Grundstück aufnimmt? Sie können von Ihrem Nachbarn die Entfernung der auf Ihr Grundstück gerichteten Kamera nach § 1004 BGB verlangen, da hierdurch eine Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts und damit ein unzulässiger Eingriff in Ihre Privat- und Intimsphäre gegeben ist. Sofern sich Ihr Nachbar weigert, die Kamera zu entfernen, sollten Sie einen Rechtsanwalt mit der Durchsetzung Ihrer Ansprüche beauftragen.
Quelle: Grundeigentümerverband Hamburg – Link zum Originalartikel
Haus und Grund: WEG-Reform kommt später – Sachkundenachweis noch unklar
24/06/20 10:01
Die WEG-Reform verzögert sich. Anders als zunächst geplant wird die Novelle des Wohnungseigentumsrechts voraussichtlich erst nach der parlamentarischen Sommerpause verabschiedet werden. Bis dahin sollen noch Änderungen in den Gesetzentwurf einfließen. Unklar ist, ob der Sachkundenachweis kommt.
Die WEG-Reform sollte am 19.6.2020 im Bundestag endgültig verabschiedet werden. So sah es der ursprüngliche Zeitplan vor. Doch bei der ersten Lesung am 6. Mai und einer Expertenanhörung im Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz Ende Mai deutete sich an, dass doch noch größerer Abstimmungsbedarf besteht. Inzwischen deutet alles darauf hin, dass die Novelle erst nach der parlamentarischen Sommerpause verabschiedet werden wird. Nicht zuletzt innerhalb der Regierungskoalition besteht hinsichtlich der WEG-Reform noch Gesprächsbedarf.
Grundsätzlich einig sein sollen sich Union und SPD darüber, die im Gesetzentwurf zur WEG-Reform vorgesehene starke Position des Verwalters abzuschwächen und die Vertretungsbefugnis des Verwalters zu beschränken. Nur Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung sollen Verwalter ohne Beschluss der Eigentümer durchführen sollen. Der Gesetzentwurf sieht hier größeren Freiraum vor.
Wichtige Punkte der WEG-Reform noch umstritten
Umstritten sind hingegen noch andere Punkte der WEG-Reform. Auseinander sind Union und SPD einem Bericht des Tagesspiegel aus Berlin zufolge etwa bei der Frage, für welche Beschlüsse künftig welche Mehrheiten erforderlich sein sollen und ob die Pflichtversicherungssumme für Verwalter von 500.000 Euro auf eine Million Euro aufgestockt wird, wie es die SPD fordert.
Nach Mitteilung des Eigentümerverbandes Wohnen im Eigentum besteht auch Uneinigkeit darüber, ob einzelne Eigentümer bei Pflichtverletzungen des Verwalters Direktansprüche erhalten sollen, wie es die SPD fordert, sowie über die Stärkung des Verwaltungsbeirats. Offen sei auch noch, wie bei den Erleichterungen für bauliche Maßnahmen so nachgebessert werde, dass einerseits Modernisierungsstaus beseitigt werden können, anderseits Eigentümer vor finanzieller Überforderung geschützt bleiben.
Streitpunkt Sachkundenachweis
Ein zentraler Streitpunkt ist, ob im Zuge der WEG-Reform ein verpflichtender Sachkundenachweis für gewerbliche Verwalter eingeführt wird. Die SPD hält dies für „unabdingbar“, wie es in einer Mitteilung heißt. Nach dem Bericht des Tagesspiegel sperrt sich das CDU-geführte Bundeswirtschaftsministerium allerdings dagegen, was die SPD-Fraktion „ärgerlich“ nennt.
Für einen Sachkundenachweis hatten sich in der ersten Lesung Abgeordnete mehrerer Parteien ausgesprochen, darunter auch Dr. Jan-Marco Luczak, rechts- und verbraucherpolitische Sprecher der CDU/CSU-Fraktion im Bundestag. Auch mehrere Teilnehmer der Expertenanhörung hatten für den Sachkundenachweis plädiert. Zuletzt hatte ein vom VDIV initiiertes Verbändebündnis die Forderung nach einem Sachkundenachweis bekräftigt.
Gespräche sollen strittige Punkte der WEG-Reform klären
Um die strittigen Punkte auszuräumen, haben sich die Berichterstatter der Bundestagsfraktionen am 18. Juni zu einem Vermittlungsgespräch getroffen; ein weiteres soll Ende Juni/Anfang Juli folgen. Dem Tagesspiegel zufolge wurden im ersten Termin bereits einige Streitpunkte ausgeräumt.
Unterschiedlich fällt die Interpretation der Koalitionäre über ihren Einfluss auf den Zeitplan aus. Die Union nimmt für sich in Anspruch, verhindert zu haben, dass das SPD-Justizministerium die Reform "noch schnell vor der Sommerpause in einem Hauruck-Verfahren durchpeitscht". Die SPD-Fraktion erklärte unter Hinweis auf das vereinbarte weitere Vermittlungsgespräch, dass das Justizministerium das Gesetz durchpeitschen wolle, sei „glatt gelogen“.
WEG-Reform: Zeitplan
Der Gesetzentwurf zur WEG-Reform wurde am 6.5.2020 in erster Lesung im Bundestag beraten und zur weiteren Beratung in die Ausschüsse verwiesen. Am 27.5.2020 fand im Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz eine Expertenanhörung statt.
Nach Abschluss der Ausschussberatungen findet im Bundestag die 2. und 3. Lesung des Entwurfs statt. Nach der ursprünglichen Planung sollte der Entwurf am 19.6.2020 im Bundestag endgültig verabschiedet werden. Dieser Zeitplan konnte allerdings nicht eingehalten werden, so dass sich die endgültige Verabschiedung der WEG-Reform verzögern wird.
Das steht im Gesetzentwurf zur WEG-Reform (2020)
Der "Entwurf eines Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG)“ entspricht inhaltlich größtenteils dem im Januar vorgelegten Referentenentwurf und hält sich eng an die Ergebnisse der Bund-Länder-Arbeitsgruppe zur WEG-Reform, die ihren Abschlussbericht Ende August 2019 vorgelegt hatte.
Der Gesetzentwurf zur WEG-Reform sieht im Wesentlichen folgende Änderungen am Wohnungseigentumsrecht vor:
Sanierung und Modernisierung vereinfachen
Um die Sanierung und Modernisierung von Wohnungseigentumsanlagen zu vereinfachen, sieht der Entwurf mehrere Änderungen am WEG vor. So soll jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf bekommen, ihm auf eigene Kosten den Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, einen barrierefreien Aus- und Umbau sowie Maßnahmen zum Einbruchsschutz zu gestatten. Neu in den Gesetzentwurf aufgenommen wurde ein Anspruch auf bauliche Veränderungen, die einen Glasfaseranschluss ermöglichen. Dies war im Referentenentwurf noch nicht enthalten.
Zudem sollen Beschlussfassungen über bauliche Veränderungen vereinfacht werden. Diese sollen künftig mit einfacher Mehrheit möglich sein, ohne dass es auf die Zustimmung aller von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer ankommt.
Gemeinschaft als Träger der Verwaltung
Um die oft schwierige Unterscheidung zu beseitigen, ob im Einzelfall die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder die Wohnungseigentümer selbst Träger von Rechten und Pflichten sind, sieht der Entwurf vor, die Gemeinschaft als Träger der gesamten Verwaltung auszugestalten, die durch ihre Organe handelt (Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan, Verwalter als Vertretungsorgan).
Mehr Befugnisse für Verwalter
Die Entscheidungs- und Vertretungsbefugnisse des Verwalters sollen im Zuge der WEG-Reform erweitert werden, um die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums effizienter gestalten zu können.
Der Verwalter soll in eigener Verantwortung über Maßnahmen entscheiden können, über die eine Beschlussfassung durch die Eigentümer nicht geboten ist. Im Referentenentwurf war insoweit noch von „gewöhnlichen“ Maßnahmen die Rede. Inwieweit eine Beschlussfassung nicht geboten ist, soll sich aus der Bedeutung der Maßnahmen für die Gemeinschaft ergeben. Ein Maßstab dabei soll die Größe und Art der Anlage sein. Dem Entwurf zufolge sollen je nach Einzelfall auch der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen oder die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen zum Kreis der gewöhnlichen Maßnahmen gehören können.
Zudem soll der Verwalter aus Gründen der Rechtssicherheit im Außenverhältnis eine unbeschränkte und unbeschränkbare Vertretungsmacht für die Gemeinschaft erhalten. Im Innenverhältnis sollen die Eigentümer allerdings die Möglichkeit haben, Aufgaben und Befugnisse des Verwalters zu beschränken.
Eigentümerversammlungen und Beschlussfassung vereinfachen
Der Gesetzentwurf zur WEG-Reform sieht die Flexibilisierung von Eigentümerversammlungen und die Nutzung der Möglichkeiten vor, die sich durch die Digitalisierung bieten. Die Eigentümer sollen eine Beschlusskompetenz erhalten, Eigentümern zu ermöglichen, online an der Eigentümerversammlung teilzunehmen. Die Möglichkeit, Präsenzversammlungen per Mehrheitsbeschluss zugunsten reiner Online-Eigentümerversammlungen abzuschaffen, sieht der Entwurf aber ausdrücklich nicht vor.
Eine Eigentümerversammlung soll künftig unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beziehungsweise Miteigentumsanteile beschlussfähig sein. Aufwand und Kosten für Wiederholungsversammlungen sollen damit vermieden werden.
Die Einberufungsfrist für Eigentümerversammlungen soll von zwei auf vier Wochen verlängert werden. Ein Einberufungsverlangen sollen Wohnungseigetümer dem Entwurf zufolge künftig auch in Textform, z.B. per E-Mail, stellen können. Derzeit fordert das Gesetz die Schriftform. Zudem es Wohnungseigentümern erleichtert werden, selbst eine Eigentümerversammlung einzuberufen, wenn eine Einberufung durch den Verwalter oder den Beiratsvorsitzenden nicht möglich ist.
Umlaufbeschlüsse sollen künftig nur noch der Textform anstatt der Schriftform bedürfen. Hierdurch soll die Möglichkeit eröffnet werden, auch elektronische Kommunikationsmittel wie E-Mail, Internetplattformen oder Apps zu nutzen, um einen Umlaufbeschluss zu fassen.
Zudem soll ausdrücklich normiert werden, dass das Protokoll der Eigentümerversammlung unverzüglich nach deren Beendigung erstellt werden muss.
Beschluss-Sammlung wird modifiziert
Die Verpflichtung, eine gesonderte Beschluss-Sammlung zu führen, soll im Zuge der WEG-Reform entfallen. An die Stelle der bisherigen Beschluss-Sammlung soll die Pflicht treten, Niederschriften von Beschlüssen (sowohl in Eigentümerversammlungen gefasste Beschlüsse als auch Umlaufbeschlüsse) sowie Urteilen aus Beschlussanfechtungsklagen und Beschlussersetzungsklagen aufzubewahren. Dies soll in Papierform als auch eingescannt und elektronisch zulässig sein. Beschlüsse, die die Kostenverteilung zum Gegenstand haben, sollen besonders hervorgehoben werden müssen, etwa durch eine farbliche Markierung, eine separate Liste oder bei elektronischer Aufbewahrung durch eine technische Lösung, die ein schnelles Auffinden ermöglicht. Dies soll Wohnungseigentümern einen schnellen Überblick über die relevanten Beschlüsse und Urteile ermöglichen.
Der Referentenentwurf hatte noch vorgesehen, die Beschluss-Sammlung komplett abzuschaffen.
Recht auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen
Jeder Wohnungseigentümer soll ein gesetzlich verbrieftes Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen erhalten.
Flexiblere Entscheidung über Kostentragung
Die Wohnungseigentümer sollen künftig umfassender über die Kostenverteilung beschließen können. Während sich diese Befugnis nach derzeitiger Rechtslage auf die Kostenverteilung für Maßnahmen im Einzelfall beschränkt und eine qualifizierte Mehrheit erfordert, sieht der Entwurf vor, dass die Eigentümer künftig mit einfacher Stimmenmehrheit und losgelöst vom Einzelfall über die Verteilung einzelner Kosten oder bestimmter Kostenarten beschließen können.
Verwaltungsbeirat flexibler ausgestalten
Auch die Regelungen zum Verwaltungsbeirat sollen durch die WEG-Reform angepasst werden. So sollen die Wohnungeigentümer die Zahl der Beiratsmitglieder flexibel durch Beschluss festlegen können. Um mehr Eigentümer zu motivieren, sich als Verwaltungsbeirat zur Verfügung zu stellen, soll die Haftung ehrenamtlicher Beiräte auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt werden.
Einfachere Abberufung des Verwalters
Wohnungseigentümergemeinschaften sollen sich dem Gesetzentwurf zufolge einfacher von einem Verwalter trennen können. So soll die Abberufung des Verwalters nicht mehr vom Vorliegen eines wichtigen Grundes abhängig sein; die Möglichkeit, den Verwalter abzuberufen soll auch nicht beschränkbar sein. Zugleich betont der Entwurf, dass für die Vergütung im Falle einer Abberufung die Vereinbarungen im Verwaltervertrag maßgeblich sind.
Anfechtungsklage gegen die Gemeinschaft
Der Gesetzentwurf zur WEG-Reform sieht vor, die Regelungen zu Anfechtungs- und Nichtigkeitsklagen neu auszugestalten. Da Träger der Verwaltung künftig allein die Gemeinschaft sein soll, sollen sich derartige Klagen dementsprechend gegen die Gemeinschaft richten anstatt - wie nach aktueller Rechtslage - gegen die einzelnen Wohnungseigentümer.
Kostenentscheidung zulasten des Verwalters abschaffen
§ 49 Abs. 2 WEG, wonach das Gericht dem Verwalter im Falle groben Verschuldens Prozesskosten auferlegen kann, soll gestrichen werden. Die Wohnungseigentümer seien hinreichend durch materiell-rechtliche Schadensersatzansprüche geschützt, heißt es in der Begründung des Gesetzentwurfs.
Grundbucheintragung vereinbarungsändernder Beschlüsse
Vereinbarungsändernde Beschlüsse, die auf Grundlage einer gesetzlichen oder rechtsgeschäftlichen Öffnungsklausel gefasst werden, wirken nach aktueller Rechtslage auch ohne Grundbucheintragung gegenüber Erwerbern von Wohnungseigentum. Um einen besseren Erwerberschutz zu gewährleisten, sollen Beschlüsse, die die Eigentümer auf Grundlage einer rechtsgeschäftlichen Öffnungsklausel gefasst haben, in Zukunft der Eintragung im Grundbuch bedürfen, um gegenüber Rechtsnachfolgern zu wirken.
Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft
Um Rechtsunsicherheiten im Zusammenhang mit der Rechtsfigur der „werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft“ zu beseitigen, sieht der Gesetzentwurf zur WEG-Reform vor, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer schon mit Anlage der Wohnungsgrundbücher als Ein-Mann-Gemeinschaft entstehen soll.
Ersterwerber von Wohnungseigentum sollen schon ab Besitzübergabe über die Verwaltung mitentscheiden können. Damit soll die von der Rechtsprechung entwickelte Rechtsfigur „werdender Wohnungseigentümer“ auch im Gesetz Niederschlag finden.
Erweiterung der Sondereigentumsfähigkeit
Der Gesetzenwurf sieht vor, die Sondereigentusmfähigkeit auf Freiflächen wie Stellplätze und Terrassen zu erweitern. Die derzeitige Praxis, sondereigentumsähnlich ausgestaltete Sondernutzungsrechte an solchen Flächen zu begründen, führe zu Rechtsunsicherheit.
Gegenstand und Inhalt der Jahresabrechnung
Der Gesetzentwurf sieht neue Regelungen zur Jahresabrechnung vor. So soll sich die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung auf die Abrechnungsspitze beschränken; das Rechenwerk selbst hingegen soll nicht mehr Beschlussgegenstand sein.
Zudem sollen Verwalter verpflichtet sein, nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht aufzustellen. Dieser muss die Darstellung der Instandhaltungsrückstellung sowie eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthalten. Die Instandhaltungsrückstellung/Instandhaltungsrücklage soll den Namen „Erhaltungsrücklage“ erhalten, um zu verdeutlichen, dass es sich nicht lediglich um einen bilanziellen Posten, sondern um verfügbares Vermögen handelt.
Entziehung des Wohnungseigentums
Der Entwurf zur WEG-Reform sieht eine Neuregelung der Vorschriften zur Entziehung des Wohnungseigentums vor. So soll allgemein formuliert werden, dass eine Verletzung der Pflichten, die gegenüber der Gemeinschaft bestehen, eine Entziehung des Wohnungseigentums rechtfertigen kann. Dies kann der Begründung zufolge etwa eine Verletzung der Pflicht zur Kostentragung sein.
Beschlusskompetenz für Vertragsstrafen
Die Wohnungseigentümer sollen die Kompetenz erhalten, Vertragsstrafen für den Fall zu beschließen, dass ein Eigentümer seine Pflichten verletzt. Dies soll sowohl den Verzug mit Geldforderungen als auch sonstige Pflichtverletzungen umfassen.
Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Zur Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht sieht der Entwurf vor, dass Mieter von Sondereigentumseinheiten verpflichtet sind, Baumaßnahmen in der Wohnungseigentumsanlage zu dulden.
Auch hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung ist eine Harmonisierung vorgesehen. So soll bei vermieteten Eigentumswohnungen auch im Verhältnis zwischen dem vermietenden Eigentümer und dem Mieter die in der WEG geltende Kostenverteilung maßgeblich sein. Aktuell ist mietrechtlich die Wohnfläche maßgeblich, während das WEG eine Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen vorsieht.
Gesetzentwurf der Bundesregierung zur WEG-Reform (pdf)
Referentenentwurf zur WEG-Reform, Stand 13.1.2020 (pdf)
Stellungnahme des VDIV zum Referentenentwurf (pdf)
Stellungnahme des ZIA zum Referentenentwurf (pdf)
Stellungnahme des Deutschen Anwaltvereins (DAV) zum Referentenentwurf (pdf)
WEG-Reform: Hintergrund und Verlauf
Die letzte WEG-Reform ist zum 1.7.2007 in Kraft getreten. Das Wohnungseigentumsrecht wurde seinerzeit gründlich umgekrempelt. Zahlreiche Fragen, die das reformierte Recht aufgeworfen hat, sind zwischenzeitlich durch die Rechtsprechung des BGH geklärt. Dennoch sind nach wie vor Fragen offen und die Praxis hadert mit der ein oder anderen Vorschrift.
Mehr als zehn Jahre nach der WEG-Reform sollen nun bekannte Schwachstellen des Gesetzes beseitigt werden. Dieses Vorhaben fand auch Eingang in den Koalitionsvertrag 2018, in dem es heißt:
„Wir werden die Regelungen des Wohnungseigentumsrechts reformieren und mit dem Mietrecht harmonisieren, um die Vorbereitung und Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer über bauliche Maßnahmen insbesondere in den Bereichen Barrierefreiheit, energetische Sanierung, Förderung von Elektromobilität und Einbruchsschutz zu erleichtern.“
Den Auftakt zu einer neuerlichen Novelle des WEG machte die Justizministerkonferenz am 6. und 7.6.2018 mit dem Beschluss, eine Arbeitsgruppe einzurichten. Diese sollte prüfen, durch welche gesetzgeberischen Maßnahmen beispielsweise dem Sanierungsstau in Wohnungseigentumsanlagen entgegengewirkt werden kann; ferner sollte geprüft werden, durch welche gesetzgeberischen Maßnahmen eine effizientere Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gefördert werden kann.
Sodann fand Anfang Juli auf Einladung des Bundesjustizministeriums und des Bayerischen Justizministeriums ein erstes Verbändegespräch statt, bei dem ein „Diskussionsentwurf für ein Gesetz für zukunftsfähiges Wohnen im Wohneigentum“ sowie der „Diskussionsentwurf eines Gesetzes zur Förderung von Barrierefreiheit und Elektromobilität im Miet- und Wohnungseigentumsrecht“ vorgelegt wurden. Bis zum 10.9.2018 hatten die Verbände Gelegenheit, zu den Entwürfen Stellung zu nehmen.
Die Bund-Länder-Arbeitsgruppe hat zwischen November 2018 und Mai 2019 fünfmal getagt. Die Ergebnisse der Sitzungen sind in einen Abschlussbericht eingeflossen, der am 27.8.2019 vorgestellt wurde. Auf Grundlage dieses Berichts ist der am 13.1.2020 vorgestellte Referentenentwurf für eine WEG-Reform erarbeitet werden. Ziel ist, die neue WEG-Reform bis zum Ende der Legislaturperiode, also spätestens im Jahr 2021 abzuschließen.
Quelle: Haus und Grund – Link zum Originalartikel
Die WEG-Reform sollte am 19.6.2020 im Bundestag endgültig verabschiedet werden. So sah es der ursprüngliche Zeitplan vor. Doch bei der ersten Lesung am 6. Mai und einer Expertenanhörung im Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz Ende Mai deutete sich an, dass doch noch größerer Abstimmungsbedarf besteht. Inzwischen deutet alles darauf hin, dass die Novelle erst nach der parlamentarischen Sommerpause verabschiedet werden wird. Nicht zuletzt innerhalb der Regierungskoalition besteht hinsichtlich der WEG-Reform noch Gesprächsbedarf.
Grundsätzlich einig sein sollen sich Union und SPD darüber, die im Gesetzentwurf zur WEG-Reform vorgesehene starke Position des Verwalters abzuschwächen und die Vertretungsbefugnis des Verwalters zu beschränken. Nur Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung sollen Verwalter ohne Beschluss der Eigentümer durchführen sollen. Der Gesetzentwurf sieht hier größeren Freiraum vor.
Wichtige Punkte der WEG-Reform noch umstritten
Umstritten sind hingegen noch andere Punkte der WEG-Reform. Auseinander sind Union und SPD einem Bericht des Tagesspiegel aus Berlin zufolge etwa bei der Frage, für welche Beschlüsse künftig welche Mehrheiten erforderlich sein sollen und ob die Pflichtversicherungssumme für Verwalter von 500.000 Euro auf eine Million Euro aufgestockt wird, wie es die SPD fordert.
Nach Mitteilung des Eigentümerverbandes Wohnen im Eigentum besteht auch Uneinigkeit darüber, ob einzelne Eigentümer bei Pflichtverletzungen des Verwalters Direktansprüche erhalten sollen, wie es die SPD fordert, sowie über die Stärkung des Verwaltungsbeirats. Offen sei auch noch, wie bei den Erleichterungen für bauliche Maßnahmen so nachgebessert werde, dass einerseits Modernisierungsstaus beseitigt werden können, anderseits Eigentümer vor finanzieller Überforderung geschützt bleiben.
Streitpunkt Sachkundenachweis
Ein zentraler Streitpunkt ist, ob im Zuge der WEG-Reform ein verpflichtender Sachkundenachweis für gewerbliche Verwalter eingeführt wird. Die SPD hält dies für „unabdingbar“, wie es in einer Mitteilung heißt. Nach dem Bericht des Tagesspiegel sperrt sich das CDU-geführte Bundeswirtschaftsministerium allerdings dagegen, was die SPD-Fraktion „ärgerlich“ nennt.
Für einen Sachkundenachweis hatten sich in der ersten Lesung Abgeordnete mehrerer Parteien ausgesprochen, darunter auch Dr. Jan-Marco Luczak, rechts- und verbraucherpolitische Sprecher der CDU/CSU-Fraktion im Bundestag. Auch mehrere Teilnehmer der Expertenanhörung hatten für den Sachkundenachweis plädiert. Zuletzt hatte ein vom VDIV initiiertes Verbändebündnis die Forderung nach einem Sachkundenachweis bekräftigt.
Gespräche sollen strittige Punkte der WEG-Reform klären
Um die strittigen Punkte auszuräumen, haben sich die Berichterstatter der Bundestagsfraktionen am 18. Juni zu einem Vermittlungsgespräch getroffen; ein weiteres soll Ende Juni/Anfang Juli folgen. Dem Tagesspiegel zufolge wurden im ersten Termin bereits einige Streitpunkte ausgeräumt.
Unterschiedlich fällt die Interpretation der Koalitionäre über ihren Einfluss auf den Zeitplan aus. Die Union nimmt für sich in Anspruch, verhindert zu haben, dass das SPD-Justizministerium die Reform "noch schnell vor der Sommerpause in einem Hauruck-Verfahren durchpeitscht". Die SPD-Fraktion erklärte unter Hinweis auf das vereinbarte weitere Vermittlungsgespräch, dass das Justizministerium das Gesetz durchpeitschen wolle, sei „glatt gelogen“.
WEG-Reform: Zeitplan
Der Gesetzentwurf zur WEG-Reform wurde am 6.5.2020 in erster Lesung im Bundestag beraten und zur weiteren Beratung in die Ausschüsse verwiesen. Am 27.5.2020 fand im Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz eine Expertenanhörung statt.
Nach Abschluss der Ausschussberatungen findet im Bundestag die 2. und 3. Lesung des Entwurfs statt. Nach der ursprünglichen Planung sollte der Entwurf am 19.6.2020 im Bundestag endgültig verabschiedet werden. Dieser Zeitplan konnte allerdings nicht eingehalten werden, so dass sich die endgültige Verabschiedung der WEG-Reform verzögern wird.
Das steht im Gesetzentwurf zur WEG-Reform (2020)
Der "Entwurf eines Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG)“ entspricht inhaltlich größtenteils dem im Januar vorgelegten Referentenentwurf und hält sich eng an die Ergebnisse der Bund-Länder-Arbeitsgruppe zur WEG-Reform, die ihren Abschlussbericht Ende August 2019 vorgelegt hatte.
Der Gesetzentwurf zur WEG-Reform sieht im Wesentlichen folgende Änderungen am Wohnungseigentumsrecht vor:
Sanierung und Modernisierung vereinfachen
Um die Sanierung und Modernisierung von Wohnungseigentumsanlagen zu vereinfachen, sieht der Entwurf mehrere Änderungen am WEG vor. So soll jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf bekommen, ihm auf eigene Kosten den Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, einen barrierefreien Aus- und Umbau sowie Maßnahmen zum Einbruchsschutz zu gestatten. Neu in den Gesetzentwurf aufgenommen wurde ein Anspruch auf bauliche Veränderungen, die einen Glasfaseranschluss ermöglichen. Dies war im Referentenentwurf noch nicht enthalten.
Zudem sollen Beschlussfassungen über bauliche Veränderungen vereinfacht werden. Diese sollen künftig mit einfacher Mehrheit möglich sein, ohne dass es auf die Zustimmung aller von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer ankommt.
Gemeinschaft als Träger der Verwaltung
Um die oft schwierige Unterscheidung zu beseitigen, ob im Einzelfall die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder die Wohnungseigentümer selbst Träger von Rechten und Pflichten sind, sieht der Entwurf vor, die Gemeinschaft als Träger der gesamten Verwaltung auszugestalten, die durch ihre Organe handelt (Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan, Verwalter als Vertretungsorgan).
Mehr Befugnisse für Verwalter
Die Entscheidungs- und Vertretungsbefugnisse des Verwalters sollen im Zuge der WEG-Reform erweitert werden, um die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums effizienter gestalten zu können.
Der Verwalter soll in eigener Verantwortung über Maßnahmen entscheiden können, über die eine Beschlussfassung durch die Eigentümer nicht geboten ist. Im Referentenentwurf war insoweit noch von „gewöhnlichen“ Maßnahmen die Rede. Inwieweit eine Beschlussfassung nicht geboten ist, soll sich aus der Bedeutung der Maßnahmen für die Gemeinschaft ergeben. Ein Maßstab dabei soll die Größe und Art der Anlage sein. Dem Entwurf zufolge sollen je nach Einzelfall auch der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen oder die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen zum Kreis der gewöhnlichen Maßnahmen gehören können.
Zudem soll der Verwalter aus Gründen der Rechtssicherheit im Außenverhältnis eine unbeschränkte und unbeschränkbare Vertretungsmacht für die Gemeinschaft erhalten. Im Innenverhältnis sollen die Eigentümer allerdings die Möglichkeit haben, Aufgaben und Befugnisse des Verwalters zu beschränken.
Eigentümerversammlungen und Beschlussfassung vereinfachen
Der Gesetzentwurf zur WEG-Reform sieht die Flexibilisierung von Eigentümerversammlungen und die Nutzung der Möglichkeiten vor, die sich durch die Digitalisierung bieten. Die Eigentümer sollen eine Beschlusskompetenz erhalten, Eigentümern zu ermöglichen, online an der Eigentümerversammlung teilzunehmen. Die Möglichkeit, Präsenzversammlungen per Mehrheitsbeschluss zugunsten reiner Online-Eigentümerversammlungen abzuschaffen, sieht der Entwurf aber ausdrücklich nicht vor.
Eine Eigentümerversammlung soll künftig unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beziehungsweise Miteigentumsanteile beschlussfähig sein. Aufwand und Kosten für Wiederholungsversammlungen sollen damit vermieden werden.
Die Einberufungsfrist für Eigentümerversammlungen soll von zwei auf vier Wochen verlängert werden. Ein Einberufungsverlangen sollen Wohnungseigetümer dem Entwurf zufolge künftig auch in Textform, z.B. per E-Mail, stellen können. Derzeit fordert das Gesetz die Schriftform. Zudem es Wohnungseigentümern erleichtert werden, selbst eine Eigentümerversammlung einzuberufen, wenn eine Einberufung durch den Verwalter oder den Beiratsvorsitzenden nicht möglich ist.
Umlaufbeschlüsse sollen künftig nur noch der Textform anstatt der Schriftform bedürfen. Hierdurch soll die Möglichkeit eröffnet werden, auch elektronische Kommunikationsmittel wie E-Mail, Internetplattformen oder Apps zu nutzen, um einen Umlaufbeschluss zu fassen.
Zudem soll ausdrücklich normiert werden, dass das Protokoll der Eigentümerversammlung unverzüglich nach deren Beendigung erstellt werden muss.
Beschluss-Sammlung wird modifiziert
Die Verpflichtung, eine gesonderte Beschluss-Sammlung zu führen, soll im Zuge der WEG-Reform entfallen. An die Stelle der bisherigen Beschluss-Sammlung soll die Pflicht treten, Niederschriften von Beschlüssen (sowohl in Eigentümerversammlungen gefasste Beschlüsse als auch Umlaufbeschlüsse) sowie Urteilen aus Beschlussanfechtungsklagen und Beschlussersetzungsklagen aufzubewahren. Dies soll in Papierform als auch eingescannt und elektronisch zulässig sein. Beschlüsse, die die Kostenverteilung zum Gegenstand haben, sollen besonders hervorgehoben werden müssen, etwa durch eine farbliche Markierung, eine separate Liste oder bei elektronischer Aufbewahrung durch eine technische Lösung, die ein schnelles Auffinden ermöglicht. Dies soll Wohnungseigentümern einen schnellen Überblick über die relevanten Beschlüsse und Urteile ermöglichen.
Der Referentenentwurf hatte noch vorgesehen, die Beschluss-Sammlung komplett abzuschaffen.
Recht auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen
Jeder Wohnungseigentümer soll ein gesetzlich verbrieftes Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen erhalten.
Flexiblere Entscheidung über Kostentragung
Die Wohnungseigentümer sollen künftig umfassender über die Kostenverteilung beschließen können. Während sich diese Befugnis nach derzeitiger Rechtslage auf die Kostenverteilung für Maßnahmen im Einzelfall beschränkt und eine qualifizierte Mehrheit erfordert, sieht der Entwurf vor, dass die Eigentümer künftig mit einfacher Stimmenmehrheit und losgelöst vom Einzelfall über die Verteilung einzelner Kosten oder bestimmter Kostenarten beschließen können.
Verwaltungsbeirat flexibler ausgestalten
Auch die Regelungen zum Verwaltungsbeirat sollen durch die WEG-Reform angepasst werden. So sollen die Wohnungeigentümer die Zahl der Beiratsmitglieder flexibel durch Beschluss festlegen können. Um mehr Eigentümer zu motivieren, sich als Verwaltungsbeirat zur Verfügung zu stellen, soll die Haftung ehrenamtlicher Beiräte auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt werden.
Einfachere Abberufung des Verwalters
Wohnungseigentümergemeinschaften sollen sich dem Gesetzentwurf zufolge einfacher von einem Verwalter trennen können. So soll die Abberufung des Verwalters nicht mehr vom Vorliegen eines wichtigen Grundes abhängig sein; die Möglichkeit, den Verwalter abzuberufen soll auch nicht beschränkbar sein. Zugleich betont der Entwurf, dass für die Vergütung im Falle einer Abberufung die Vereinbarungen im Verwaltervertrag maßgeblich sind.
Anfechtungsklage gegen die Gemeinschaft
Der Gesetzentwurf zur WEG-Reform sieht vor, die Regelungen zu Anfechtungs- und Nichtigkeitsklagen neu auszugestalten. Da Träger der Verwaltung künftig allein die Gemeinschaft sein soll, sollen sich derartige Klagen dementsprechend gegen die Gemeinschaft richten anstatt - wie nach aktueller Rechtslage - gegen die einzelnen Wohnungseigentümer.
Kostenentscheidung zulasten des Verwalters abschaffen
§ 49 Abs. 2 WEG, wonach das Gericht dem Verwalter im Falle groben Verschuldens Prozesskosten auferlegen kann, soll gestrichen werden. Die Wohnungseigentümer seien hinreichend durch materiell-rechtliche Schadensersatzansprüche geschützt, heißt es in der Begründung des Gesetzentwurfs.
Grundbucheintragung vereinbarungsändernder Beschlüsse
Vereinbarungsändernde Beschlüsse, die auf Grundlage einer gesetzlichen oder rechtsgeschäftlichen Öffnungsklausel gefasst werden, wirken nach aktueller Rechtslage auch ohne Grundbucheintragung gegenüber Erwerbern von Wohnungseigentum. Um einen besseren Erwerberschutz zu gewährleisten, sollen Beschlüsse, die die Eigentümer auf Grundlage einer rechtsgeschäftlichen Öffnungsklausel gefasst haben, in Zukunft der Eintragung im Grundbuch bedürfen, um gegenüber Rechtsnachfolgern zu wirken.
Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft
Um Rechtsunsicherheiten im Zusammenhang mit der Rechtsfigur der „werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft“ zu beseitigen, sieht der Gesetzentwurf zur WEG-Reform vor, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer schon mit Anlage der Wohnungsgrundbücher als Ein-Mann-Gemeinschaft entstehen soll.
Ersterwerber von Wohnungseigentum sollen schon ab Besitzübergabe über die Verwaltung mitentscheiden können. Damit soll die von der Rechtsprechung entwickelte Rechtsfigur „werdender Wohnungseigentümer“ auch im Gesetz Niederschlag finden.
Erweiterung der Sondereigentumsfähigkeit
Der Gesetzenwurf sieht vor, die Sondereigentusmfähigkeit auf Freiflächen wie Stellplätze und Terrassen zu erweitern. Die derzeitige Praxis, sondereigentumsähnlich ausgestaltete Sondernutzungsrechte an solchen Flächen zu begründen, führe zu Rechtsunsicherheit.
Gegenstand und Inhalt der Jahresabrechnung
Der Gesetzentwurf sieht neue Regelungen zur Jahresabrechnung vor. So soll sich die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung auf die Abrechnungsspitze beschränken; das Rechenwerk selbst hingegen soll nicht mehr Beschlussgegenstand sein.
Zudem sollen Verwalter verpflichtet sein, nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht aufzustellen. Dieser muss die Darstellung der Instandhaltungsrückstellung sowie eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthalten. Die Instandhaltungsrückstellung/Instandhaltungsrücklage soll den Namen „Erhaltungsrücklage“ erhalten, um zu verdeutlichen, dass es sich nicht lediglich um einen bilanziellen Posten, sondern um verfügbares Vermögen handelt.
Entziehung des Wohnungseigentums
Der Entwurf zur WEG-Reform sieht eine Neuregelung der Vorschriften zur Entziehung des Wohnungseigentums vor. So soll allgemein formuliert werden, dass eine Verletzung der Pflichten, die gegenüber der Gemeinschaft bestehen, eine Entziehung des Wohnungseigentums rechtfertigen kann. Dies kann der Begründung zufolge etwa eine Verletzung der Pflicht zur Kostentragung sein.
Beschlusskompetenz für Vertragsstrafen
Die Wohnungseigentümer sollen die Kompetenz erhalten, Vertragsstrafen für den Fall zu beschließen, dass ein Eigentümer seine Pflichten verletzt. Dies soll sowohl den Verzug mit Geldforderungen als auch sonstige Pflichtverletzungen umfassen.
Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Zur Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht sieht der Entwurf vor, dass Mieter von Sondereigentumseinheiten verpflichtet sind, Baumaßnahmen in der Wohnungseigentumsanlage zu dulden.
Auch hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung ist eine Harmonisierung vorgesehen. So soll bei vermieteten Eigentumswohnungen auch im Verhältnis zwischen dem vermietenden Eigentümer und dem Mieter die in der WEG geltende Kostenverteilung maßgeblich sein. Aktuell ist mietrechtlich die Wohnfläche maßgeblich, während das WEG eine Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen vorsieht.
Gesetzentwurf der Bundesregierung zur WEG-Reform (pdf)
Referentenentwurf zur WEG-Reform, Stand 13.1.2020 (pdf)
Stellungnahme des VDIV zum Referentenentwurf (pdf)
Stellungnahme des ZIA zum Referentenentwurf (pdf)
Stellungnahme des Deutschen Anwaltvereins (DAV) zum Referentenentwurf (pdf)
WEG-Reform: Hintergrund und Verlauf
Die letzte WEG-Reform ist zum 1.7.2007 in Kraft getreten. Das Wohnungseigentumsrecht wurde seinerzeit gründlich umgekrempelt. Zahlreiche Fragen, die das reformierte Recht aufgeworfen hat, sind zwischenzeitlich durch die Rechtsprechung des BGH geklärt. Dennoch sind nach wie vor Fragen offen und die Praxis hadert mit der ein oder anderen Vorschrift.
Mehr als zehn Jahre nach der WEG-Reform sollen nun bekannte Schwachstellen des Gesetzes beseitigt werden. Dieses Vorhaben fand auch Eingang in den Koalitionsvertrag 2018, in dem es heißt:
„Wir werden die Regelungen des Wohnungseigentumsrechts reformieren und mit dem Mietrecht harmonisieren, um die Vorbereitung und Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer über bauliche Maßnahmen insbesondere in den Bereichen Barrierefreiheit, energetische Sanierung, Förderung von Elektromobilität und Einbruchsschutz zu erleichtern.“
Den Auftakt zu einer neuerlichen Novelle des WEG machte die Justizministerkonferenz am 6. und 7.6.2018 mit dem Beschluss, eine Arbeitsgruppe einzurichten. Diese sollte prüfen, durch welche gesetzgeberischen Maßnahmen beispielsweise dem Sanierungsstau in Wohnungseigentumsanlagen entgegengewirkt werden kann; ferner sollte geprüft werden, durch welche gesetzgeberischen Maßnahmen eine effizientere Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gefördert werden kann.
Sodann fand Anfang Juli auf Einladung des Bundesjustizministeriums und des Bayerischen Justizministeriums ein erstes Verbändegespräch statt, bei dem ein „Diskussionsentwurf für ein Gesetz für zukunftsfähiges Wohnen im Wohneigentum“ sowie der „Diskussionsentwurf eines Gesetzes zur Förderung von Barrierefreiheit und Elektromobilität im Miet- und Wohnungseigentumsrecht“ vorgelegt wurden. Bis zum 10.9.2018 hatten die Verbände Gelegenheit, zu den Entwürfen Stellung zu nehmen.
Die Bund-Länder-Arbeitsgruppe hat zwischen November 2018 und Mai 2019 fünfmal getagt. Die Ergebnisse der Sitzungen sind in einen Abschlussbericht eingeflossen, der am 27.8.2019 vorgestellt wurde. Auf Grundlage dieses Berichts ist der am 13.1.2020 vorgestellte Referentenentwurf für eine WEG-Reform erarbeitet werden. Ziel ist, die neue WEG-Reform bis zum Ende der Legislaturperiode, also spätestens im Jahr 2021 abzuschließen.
Quelle: Haus und Grund – Link zum Originalartikel
NDR: Wann darf ich meine Hecke schneiden?
01/06/20 09:56
Hecken gehören zu den interessanten Elementen, um einen Garten zu gliedern und zu gestalten. Als Sichtschutz sind sie nicht nur an der Grundstücksgrenze beliebt, sondern auch, um auf größeren Flächen lauschige Plätze zu schaffen. Allerdings verbietet es das Bundesnaturschutzgesetz, in der Zeit vom 1. März bis 30. September Hecken "abzuschneiden oder auf den Stock zu setzen", also knapp über dem Boden zu kappen. Das gilt auch für "lebende Zäune, Gebüsche und andere Gehölze". Ein starker Rückschnitt für eine Umgestaltung des Gartens ist in diesem Zeitraum also nicht möglich.
Schonender Form- und Pflegeschnitt erlaubt
Vögel bauen ihre Nester gern in dichten Hecken. Die Vorschrift dient dem Vogelschutz, denn die Tiere suchen im Frühjahr nach Brutplätzen. In Hecken und Gebüschen finden sie geeignete Stellen, um Nester zu bauen. Gartenfreunde sollten darauf auch Rücksicht nehmen, wenn sie ihre Büsche mit einem "schonenden Form- und Pflegeschnitt" bearbeiten wollen, den das Gesetz ausdrücklich ganzjährig erlaubt. Bevor man die Schere ansetzt, sollte man also vorsichtig prüfen, ob sich in der Hecke bereits ein Vogel eingenistet hat und den Schnitt in diesem Fall um einige Wochen verschieben. Besonders in immergrünen Pflanzen wie Koniferen fallen Nester auf den ersten Blick kaum auf.
Quelle: NDR.de – Link zum Originalartikel
Schonender Form- und Pflegeschnitt erlaubt
Vögel bauen ihre Nester gern in dichten Hecken. Die Vorschrift dient dem Vogelschutz, denn die Tiere suchen im Frühjahr nach Brutplätzen. In Hecken und Gebüschen finden sie geeignete Stellen, um Nester zu bauen. Gartenfreunde sollten darauf auch Rücksicht nehmen, wenn sie ihre Büsche mit einem "schonenden Form- und Pflegeschnitt" bearbeiten wollen, den das Gesetz ausdrücklich ganzjährig erlaubt. Bevor man die Schere ansetzt, sollte man also vorsichtig prüfen, ob sich in der Hecke bereits ein Vogel eingenistet hat und den Schnitt in diesem Fall um einige Wochen verschieben. Besonders in immergrünen Pflanzen wie Koniferen fallen Nester auf den ersten Blick kaum auf.
Quelle: NDR.de – Link zum Originalartikel
VDIV: Corona-Virus: aktuelle Sonderregelungen zum Wohnungseigentumsgesetz
23/03/20 09:03
Inzwischen sind in allen Bundesländern behördliche Anordnungen in Folge des Corona-Virus mit drastischen Einschränkungen des öffentlichen Lebens verbunden, welche sich auch spürbar auf die Tätigkeit von Immobilienverwaltungen auswirken. So erschwert die Ausbreitung des neuartigen Virus auch die Durchführung von Eigentümerversammlungen zunehmend.
Vor diesem Hintergrund erarbeitet das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) eine entsprechend temporär geltende Regelung zum Wohnungseigentumsgesetz, die noch in dieser Woche vom Deutschen Bundestag verabschiedet wird.
Der VDIV Deutschland stand hierzu in den vergangenen Tagen im engen Kontakt zum BMJV. In der Anlage erhalten Sie daher die aktuelle VDIV-Handlungsempfehlung.
Sonderregelungen zum WEG – was nun gilt:
1. Der zuletzt bestellte Verwalter im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes bleibt bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt.
2. Der zuletzt von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan gilt bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort.
3. Aussetzen der Eigentümerversammlungen
Alle Informationen können Sie der beigefügten VDIV-Handlungsempfehlung LINK entnehmen.
Vor diesem Hintergrund erarbeitet das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) eine entsprechend temporär geltende Regelung zum Wohnungseigentumsgesetz, die noch in dieser Woche vom Deutschen Bundestag verabschiedet wird.
Der VDIV Deutschland stand hierzu in den vergangenen Tagen im engen Kontakt zum BMJV. In der Anlage erhalten Sie daher die aktuelle VDIV-Handlungsempfehlung.
Sonderregelungen zum WEG – was nun gilt:
1. Der zuletzt bestellte Verwalter im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes bleibt bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt.
2. Der zuletzt von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan gilt bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort.
3. Aussetzen der Eigentümerversammlungen
Alle Informationen können Sie der beigefügten VDIV-Handlungsempfehlung LINK entnehmen.
Haufe.de: Verkehrssicherungspflicht bei Eis und Schnee
24/01/19 16:43
Der Winter hat nun doch noch Einzug gehalten. Eigentümer und Mieter sollten bei Eis und Schnee ganz besonders an die Verkehrssicherungspflicht denken. Die zentrale Frage lautet: Wen trifft die Räum- und Streupflicht?
Die Beseitigung von Schnee und Eis ist in der Regel Aufgabe des Grundstückseigentümers oder Vermieters, denn diesem obliegt die Verkehrssicherungspflicht. Mieter müssen nur dann Schnee räumen, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde. Zur Übertragung der Verkehrssicherungspflicht reicht es nicht aus, wenn die Räum- und Streupflicht in der Hausordnung geregelt ist.
Der Vermieter muss aber nicht selbst zu Schippe und Streumitteln greifen. Er kann die Arbeiten durch einen Hausmeister erledigen lassen oder einen gewerblichen Räumdienst oder Hausmeisterdienst beauftragen und dadurch seine Verkehrssicherungspflicht erfüllen. Die anfallenden Kosten können als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist.
Vermieter muss Einhaltung der Verkehrssicherungspflicht kontrollieren
Aber auch wenn der Vermieter seine Verkehrssicherungspflicht auf den Mieter abwälzt, muss er kontrollieren, ob der Mieter seinen Pflichten ordnungsgemäß nachgekommen ist. Wenn er dies nicht tut und der Mieter nur unzureichend geräumt oder gestreut hat, haftet der Vermieter unter Umständen im Schadensfall.
Grundsätzlich muss der Streupflichtige einige Vorgaben beachten. Diese finden sich meistens in städtischen Satzungen.
Wann geräumt werden muss
Werktags muss der Winterdienst in der Regel von 7 Uhr bis 20 Uhr geleistet werden, an Sonn- und Feiertagen ab 8 beziehungsweise 9 Uhr. An Orten mit hohem Publikumsaufkommen (zum Beispiel Kneipen, Restaurants oder Kinos) muss noch bis in die späten Abendstunden geräumt und gestreut werden, um der Verkehrssicherungspflicht zu genügen.
Wo geräumt werden muss
Geräumt und gestreut werden müssen der Bürgersteig, der Hauseingang sowie die Wege zu Mülltonnen und Garagen. Die Gehwege vor dem Haus müssen mindestens auf einer Breite von einem Meter vom Schnee befreit werden, so dass zwei Fußgänger aneinander vorbeigehen können. Auf Hauptverkehrs- und Geschäftsstraßen muss ein mindestens eineinhalb Meter breiter Streifen geräumt werden. Wege zu Mülltonnen oder Garagen müssen auf einer Breite von mindestens einem halben Meter begehbar gemacht werden.
Streupflicht bei Glatteis
Bei Glatteisbildung besteht sofortige Streupflicht. In vielen Städten sind Auftaubeschleuniger wie Salz oder Harnstoff verboten, empfohlen werden hingegen Sand oder Granulat. Je nach Witterungsverhältnissen muss im Laufe des Tages auch mehrmals geräumt und gestreut werden. Wenn die Schneebeseitigung wegen anhaltenden Schneefalls sinnlos ist, entfällt die Räumpflicht. Im Streitfall muss der Streupflichtige hierfür jedoch den Nachweis erbringen, wenn er sich nicht dem Vorwurf aussetzen will, er habe seine Verkehrssicherungspflicht verletzt.
Mieter muss für Vertretung beim Winterdienst sorgen
Wenn der Mieter laut Mietvertrag für den Winterdienst verantwortlich, jedoch verhindert ist, muss er sich um eine Vertretung kümmern. Sind in einem Mehrfamilienhaus laut Mietvertrag die Mieter zum Winterdienst verpflichtet, müssen sie abwechselnd Schnee fegen und bei Glatteis streuen, der Vermieter muss hierfür Geräte und Material zur Verfügung stellen.
Unfall durch Verletzung der Räum- und Streupflicht
Kommt es aufgrund der Eisglätte zu einem Unfall, kann der gestürzte Passant unter Umständen Schadensersatz und Schmerzensgeld verlangen, wenn die Räumpflichten an der Unfallstelle nicht eingehalten wurden. Hat der betroffene Passant jedoch leichtfertig gehandelt und sich bewusst auf das Glatteis begeben, kann ihm gegebenenfalls ein Mitverschulden angerechnet werden, auch wenn eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht festgestellt werden konnte.
Quelle: Haufe.de – Online-Redaktion – Link zum Originalbericht
Die Beseitigung von Schnee und Eis ist in der Regel Aufgabe des Grundstückseigentümers oder Vermieters, denn diesem obliegt die Verkehrssicherungspflicht. Mieter müssen nur dann Schnee räumen, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde. Zur Übertragung der Verkehrssicherungspflicht reicht es nicht aus, wenn die Räum- und Streupflicht in der Hausordnung geregelt ist.
Der Vermieter muss aber nicht selbst zu Schippe und Streumitteln greifen. Er kann die Arbeiten durch einen Hausmeister erledigen lassen oder einen gewerblichen Räumdienst oder Hausmeisterdienst beauftragen und dadurch seine Verkehrssicherungspflicht erfüllen. Die anfallenden Kosten können als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist.
Vermieter muss Einhaltung der Verkehrssicherungspflicht kontrollieren
Aber auch wenn der Vermieter seine Verkehrssicherungspflicht auf den Mieter abwälzt, muss er kontrollieren, ob der Mieter seinen Pflichten ordnungsgemäß nachgekommen ist. Wenn er dies nicht tut und der Mieter nur unzureichend geräumt oder gestreut hat, haftet der Vermieter unter Umständen im Schadensfall.
Grundsätzlich muss der Streupflichtige einige Vorgaben beachten. Diese finden sich meistens in städtischen Satzungen.
Wann geräumt werden muss
Werktags muss der Winterdienst in der Regel von 7 Uhr bis 20 Uhr geleistet werden, an Sonn- und Feiertagen ab 8 beziehungsweise 9 Uhr. An Orten mit hohem Publikumsaufkommen (zum Beispiel Kneipen, Restaurants oder Kinos) muss noch bis in die späten Abendstunden geräumt und gestreut werden, um der Verkehrssicherungspflicht zu genügen.
Wo geräumt werden muss
Geräumt und gestreut werden müssen der Bürgersteig, der Hauseingang sowie die Wege zu Mülltonnen und Garagen. Die Gehwege vor dem Haus müssen mindestens auf einer Breite von einem Meter vom Schnee befreit werden, so dass zwei Fußgänger aneinander vorbeigehen können. Auf Hauptverkehrs- und Geschäftsstraßen muss ein mindestens eineinhalb Meter breiter Streifen geräumt werden. Wege zu Mülltonnen oder Garagen müssen auf einer Breite von mindestens einem halben Meter begehbar gemacht werden.
Streupflicht bei Glatteis
Bei Glatteisbildung besteht sofortige Streupflicht. In vielen Städten sind Auftaubeschleuniger wie Salz oder Harnstoff verboten, empfohlen werden hingegen Sand oder Granulat. Je nach Witterungsverhältnissen muss im Laufe des Tages auch mehrmals geräumt und gestreut werden. Wenn die Schneebeseitigung wegen anhaltenden Schneefalls sinnlos ist, entfällt die Räumpflicht. Im Streitfall muss der Streupflichtige hierfür jedoch den Nachweis erbringen, wenn er sich nicht dem Vorwurf aussetzen will, er habe seine Verkehrssicherungspflicht verletzt.
Mieter muss für Vertretung beim Winterdienst sorgen
Wenn der Mieter laut Mietvertrag für den Winterdienst verantwortlich, jedoch verhindert ist, muss er sich um eine Vertretung kümmern. Sind in einem Mehrfamilienhaus laut Mietvertrag die Mieter zum Winterdienst verpflichtet, müssen sie abwechselnd Schnee fegen und bei Glatteis streuen, der Vermieter muss hierfür Geräte und Material zur Verfügung stellen.
Unfall durch Verletzung der Räum- und Streupflicht
Kommt es aufgrund der Eisglätte zu einem Unfall, kann der gestürzte Passant unter Umständen Schadensersatz und Schmerzensgeld verlangen, wenn die Räumpflichten an der Unfallstelle nicht eingehalten wurden. Hat der betroffene Passant jedoch leichtfertig gehandelt und sich bewusst auf das Glatteis begeben, kann ihm gegebenenfalls ein Mitverschulden angerechnet werden, auch wenn eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht festgestellt werden konnte.
Quelle: Haufe.de – Online-Redaktion – Link zum Originalbericht
Haufe.de: Immer wieder ein Thema – was passiert bei einem Eigentümerwechsel?
07/05/18 10:04
Der Eigentümerwechsel in einer WEG wirft einige typische Fragen auf - etwa, an wen die Hausgeldabrechnung geht oder wer eine zuvor beschlossene Sonderumlage oder eventuelle Hausgeldrückstände zahlen muss.
Mit dem Ausscheiden aus der Eigentümergemeinschaft verliert der bisherige Eigentümer seine Rechte zur Teilnahme an der Eigentümerversammlung und Mitwirkung an den Beschlussfassungen. Der ausgeschiedene Eigentümer hat auch kein Rügerecht bezüglich Mängeln der Jahresabrechnung. Die Genehmigung der Abrechnung für das Vorjahr, in dem er noch Mitglied der Eigentümergemeinschaft war, ist für ihn nicht verbindlich. Der ausgeschiedene Eigentümer kann aus der Abrechnung weder berechtigt noch verpflichtet werden. Das Ergebnis der Jahresabrechnung enthält also nur Rechtswirkungen zulasten oder zugunsten des neuen Eigentümers.
Nach Eigentümerwechsel gelten bestehende Verpflichtungen fort
Verpflichtungen des ausgeschiedenen Eigentümers, die vor dem Eigentümerwechsel entstanden sind, bleiben aber bestehen. Hat der ausgeschiedene Eigentümer zum Beispiel seine Zahlungsverpflichtungen nach dem Wirtschaftsplan oder den Abrechnungen der Vorjahre nicht erfüllt, kann die Gemeinschaft gegen ihn die Zahlungsansprüche auch nach seinem Ausscheiden geltend machen. Ein ausgeschiedener Wohnungseigentümer haftet jedoch weder aufgrund einer nach seinem Ausscheiden beschlossenen Jahresabrechnung noch aus ungerechtfertigter Bereicherung für die Lasten und Kosten, wenn kein entsprechender Wirtschaftsplan mit Vorschussverpflichtungen der Wohnungseigentümer aufgestellt wurde.
Bei Eigentümerwechsel durch Rechtsgeschäft haftet der veräußernde Wohnungseigentümer noch fünf Jahre für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft, die während seiner Zugehörigkeit zu dieser begründet wurden. Diese Haftung ist jedoch anteilig begrenzt entsprechend der Höhe seiner (ehemaligen) Miteigentumsanteile.
Neuer Eigentümer übernimmt Verpflichtungen
Ab Eigentumsübergang ist der neue Eigentümer zur Teilnahme an den Eigentümerversammlungen und an den Beschlussfassungen berechtigt. Die ab dann fällig werdenden Hausgeldzahlungen und Sonderumlagen gehen ausschließlich zu seinen Lasten. Umgekehrt steht dem Erwerber auch ein Guthaben aus der Jahresabrechnung zu.
Der Erwerber haftet der Gemeinschaft auch für solche Verbindlichkeiten, deren zu Grunde liegenden Beschlüsse vor dem für den Eigentümerwechsel maßgeblichen Zeitpunkt gefasst wurden, die aber erst nach diesem Zeitpunkt fällig wurden.
Beispiel 1: Erhebung einer Sonderumlage
Die Eigentümergemeinschaft beschließt am 1.5.2016 die Erhebung einer Sonderumlage, die am 1.9.2016 fällig werden soll. A verkauft seine Wohnung an B. Das Eigentum wird am 31.8.2016 umgeschrieben. In diesem Fall schuldet B als Erwerber die Sonderumlage, da sie zu einem Zeitpunkt fällig wurde, in dem das Grundbuch bereits umgeschrieben war.
Beispiel 2: Hausgeldvorauszahlungen
Sachverhalt wie im vorigen Beispiel. In der Versammlung vom 1.5.2016 hat die Gemeinschaft außerdem den Wirtschaftsplan für das Jahr 2016 genehmigt, welcher monatliche Hausgeldvorauszahlungen für die Wohnung des A vorsieht. B schuldet in diesem Fall die monatlichen Hausgeldvorauszahlungen gemäß Wirtschaftsplan ab dem 1.9.2016, denn sie werden nach erfolgtem Eigentümerwechsel fällig.
Erwerber haftet nur für Abrechnungsspitze
Der Erwerber hat für den sich aus der Abrechnung des Vorjahres ergebenden Fehlbetrag einzustehen. Unerheblich ist, dass er erst nach Ablauf des Abrechnungszeitraums in die Eigentümergemeinschaft eingetreten ist. Es ist jedoch genau zu prüfen, in welchem Umfang der Genehmigungsbeschluss sich auf den in der Abrechnung ausgewiesenen Fehlbetrag bezieht.
Der Erwerber haftet aber nur in Höhe der sogenannten „Abrechnungsspitze“. Hierbei handelt es sich um den Betrag, der sich daraus errechnet, dass die in der Jahresabrechnung ausgewiesenen Kosten die im Wirtschaftsplan veranschlagten Hausgeldvorauszahlungen übersteigen. Der Genehmigungsbeschluss begründet danach keine Schuld zulasten des Erwerbers, soweit der Fehlbetrag neben der Abrechnungsspitze rückständige Hausgeldvorschüsse des Voreigentümers ausweist.
Wann zahlt Erwerber Schulden des alten Eigentümers?
In bestimmten Fällen kann aber auch der Erwerber für Schulden des alten Eigentümers in Anspruch genommen werden: Enthält die Gemeinschaftsordnung eine Bestimmung, wonach der Erwerber einer Eigentumswohnung für Hausgeldrückstände des Vorgängers haftet, so ist diese Regelung nach der Rechtsprechung des BGH grundsätzlich wirksam. Zu den Hausgeldrückständen gehören nicht nur rückständige Hausgeldvorschüsse nach dem Wirtschaftsplan, sondern auch rückständige Beiträge auf eine fällige Sonderumlage.
Beim Erwerb durch Erbfolge besteht die Besonderheit, dass die Hausgeldrückstände des Erblassers Nachlassverbindlichkeiten darstellen. Der Erbe haftet also für die Hausgeldrückstände seines Rechtsvorgängers in vollem Umfang, wobei sich diese Rechtsfolge aus den erbrechtlichen Bestimmungen ergibt.
Quelle: Haufe.de – Online-Redaktion – Link zum Originalbericht
Mit dem Ausscheiden aus der Eigentümergemeinschaft verliert der bisherige Eigentümer seine Rechte zur Teilnahme an der Eigentümerversammlung und Mitwirkung an den Beschlussfassungen. Der ausgeschiedene Eigentümer hat auch kein Rügerecht bezüglich Mängeln der Jahresabrechnung. Die Genehmigung der Abrechnung für das Vorjahr, in dem er noch Mitglied der Eigentümergemeinschaft war, ist für ihn nicht verbindlich. Der ausgeschiedene Eigentümer kann aus der Abrechnung weder berechtigt noch verpflichtet werden. Das Ergebnis der Jahresabrechnung enthält also nur Rechtswirkungen zulasten oder zugunsten des neuen Eigentümers.
Nach Eigentümerwechsel gelten bestehende Verpflichtungen fort
Verpflichtungen des ausgeschiedenen Eigentümers, die vor dem Eigentümerwechsel entstanden sind, bleiben aber bestehen. Hat der ausgeschiedene Eigentümer zum Beispiel seine Zahlungsverpflichtungen nach dem Wirtschaftsplan oder den Abrechnungen der Vorjahre nicht erfüllt, kann die Gemeinschaft gegen ihn die Zahlungsansprüche auch nach seinem Ausscheiden geltend machen. Ein ausgeschiedener Wohnungseigentümer haftet jedoch weder aufgrund einer nach seinem Ausscheiden beschlossenen Jahresabrechnung noch aus ungerechtfertigter Bereicherung für die Lasten und Kosten, wenn kein entsprechender Wirtschaftsplan mit Vorschussverpflichtungen der Wohnungseigentümer aufgestellt wurde.
Bei Eigentümerwechsel durch Rechtsgeschäft haftet der veräußernde Wohnungseigentümer noch fünf Jahre für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft, die während seiner Zugehörigkeit zu dieser begründet wurden. Diese Haftung ist jedoch anteilig begrenzt entsprechend der Höhe seiner (ehemaligen) Miteigentumsanteile.
Neuer Eigentümer übernimmt Verpflichtungen
Ab Eigentumsübergang ist der neue Eigentümer zur Teilnahme an den Eigentümerversammlungen und an den Beschlussfassungen berechtigt. Die ab dann fällig werdenden Hausgeldzahlungen und Sonderumlagen gehen ausschließlich zu seinen Lasten. Umgekehrt steht dem Erwerber auch ein Guthaben aus der Jahresabrechnung zu.
Der Erwerber haftet der Gemeinschaft auch für solche Verbindlichkeiten, deren zu Grunde liegenden Beschlüsse vor dem für den Eigentümerwechsel maßgeblichen Zeitpunkt gefasst wurden, die aber erst nach diesem Zeitpunkt fällig wurden.
Beispiel 1: Erhebung einer Sonderumlage
Die Eigentümergemeinschaft beschließt am 1.5.2016 die Erhebung einer Sonderumlage, die am 1.9.2016 fällig werden soll. A verkauft seine Wohnung an B. Das Eigentum wird am 31.8.2016 umgeschrieben. In diesem Fall schuldet B als Erwerber die Sonderumlage, da sie zu einem Zeitpunkt fällig wurde, in dem das Grundbuch bereits umgeschrieben war.
Beispiel 2: Hausgeldvorauszahlungen
Sachverhalt wie im vorigen Beispiel. In der Versammlung vom 1.5.2016 hat die Gemeinschaft außerdem den Wirtschaftsplan für das Jahr 2016 genehmigt, welcher monatliche Hausgeldvorauszahlungen für die Wohnung des A vorsieht. B schuldet in diesem Fall die monatlichen Hausgeldvorauszahlungen gemäß Wirtschaftsplan ab dem 1.9.2016, denn sie werden nach erfolgtem Eigentümerwechsel fällig.
Erwerber haftet nur für Abrechnungsspitze
Der Erwerber hat für den sich aus der Abrechnung des Vorjahres ergebenden Fehlbetrag einzustehen. Unerheblich ist, dass er erst nach Ablauf des Abrechnungszeitraums in die Eigentümergemeinschaft eingetreten ist. Es ist jedoch genau zu prüfen, in welchem Umfang der Genehmigungsbeschluss sich auf den in der Abrechnung ausgewiesenen Fehlbetrag bezieht.
Der Erwerber haftet aber nur in Höhe der sogenannten „Abrechnungsspitze“. Hierbei handelt es sich um den Betrag, der sich daraus errechnet, dass die in der Jahresabrechnung ausgewiesenen Kosten die im Wirtschaftsplan veranschlagten Hausgeldvorauszahlungen übersteigen. Der Genehmigungsbeschluss begründet danach keine Schuld zulasten des Erwerbers, soweit der Fehlbetrag neben der Abrechnungsspitze rückständige Hausgeldvorschüsse des Voreigentümers ausweist.
Wann zahlt Erwerber Schulden des alten Eigentümers?
In bestimmten Fällen kann aber auch der Erwerber für Schulden des alten Eigentümers in Anspruch genommen werden: Enthält die Gemeinschaftsordnung eine Bestimmung, wonach der Erwerber einer Eigentumswohnung für Hausgeldrückstände des Vorgängers haftet, so ist diese Regelung nach der Rechtsprechung des BGH grundsätzlich wirksam. Zu den Hausgeldrückständen gehören nicht nur rückständige Hausgeldvorschüsse nach dem Wirtschaftsplan, sondern auch rückständige Beiträge auf eine fällige Sonderumlage.
Beim Erwerb durch Erbfolge besteht die Besonderheit, dass die Hausgeldrückstände des Erblassers Nachlassverbindlichkeiten darstellen. Der Erbe haftet also für die Hausgeldrückstände seines Rechtsvorgängers in vollem Umfang, wobei sich diese Rechtsfolge aus den erbrechtlichen Bestimmungen ergibt.
Quelle: Haufe.de – Online-Redaktion – Link zum Originalbericht
Deutsche Post erprobt seltenere Zustellung von Briefen: Pinneberg ist Testgebiet
13/09/17 16:31
Wie Sie der aktuellen Presse entnehmen können, testet die Deutsche Post derzeit neue Zustellmethoden. Dummerweise, so mag man sagen, liegt unser Firmensitz mitten im Testgebiet!
D.h., wir erhalten derzeit nur 1 bis 2 x pro Woche Post, welche zum Teil mit erheblicher Verzögerung bei uns eingeht (1 Woche Laufzeit ist keine Seltenheit).
Nachfolgend ein Link eines Artikels des Hamburger Abendblatts zum Thema:
LINK
D.h., wir erhalten derzeit nur 1 bis 2 x pro Woche Post, welche zum Teil mit erheblicher Verzögerung bei uns eingeht (1 Woche Laufzeit ist keine Seltenheit).
Nachfolgend ein Link eines Artikels des Hamburger Abendblatts zum Thema:
LINK
WIR SIND UMGEZOGEN!
01/06/17 09:00
Unser Büro ist für die steigende Zahl an Kollegen zu klein geworden, daher haben wir Anfang Juni 2017 unsere neuen Räumlichkeiten bezogen.
Seit 1. Juni 2017 finden Sie uns zentral in der Pinneberger Innenstadt:
Bismarckstraße 23 / Ecke Friedrich-Ebert-Straße, 25421 Pinneberg
(3. OG / Aufzug vorhanden!)
Parkplätze, auf denen Sie 1 Stunde kostenfrei parken können, befinden sich gleich nebenan beim angrenzenden EDEKA-Markt.
Fotonachweis: Fotolia Bildagentur
Seit 1. Juni 2017 finden Sie uns zentral in der Pinneberger Innenstadt:
Bismarckstraße 23 / Ecke Friedrich-Ebert-Straße, 25421 Pinneberg
(3. OG / Aufzug vorhanden!)
Parkplätze, auf denen Sie 1 Stunde kostenfrei parken können, befinden sich gleich nebenan beim angrenzenden EDEKA-Markt.
Fotonachweis: Fotolia Bildagentur
Haus & Grund: Frist 31. März: Grundsteuererlass für Vermieter möglich
09/03/17 12:29
Auch Eigentümer von Denkmälern können profitieren
Vermieter haben grundsätzlich Anspruch auf einen Teilerlass der Grundsteuer, wenn sie im vergangenen Jahr unverschuldet erhebliche Mietausfälle hatten. Entsprechende Anträge für das Jahr 2016 können in diesem Jahr bis 31. März gestellt werden. Darauf weist der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland hin. Ein vollständiger Erlass der Grundsteuer wird für Grundeigentum gewährt, dessen Erhaltung im öffentlichen Interesse liegt – beispielsweise aus Gründen des Denkmal- und Naturschutzes. Voraussetzung ist, dass die Erhaltungskosten regelmäßig über den Einnahmen liegen. Bei Selbstnutzern ist der Gegenwert der Nutzung entscheidend.
Zuständig für den Erlassantrag sind die Steuerämter der Städte und Gemeinden, in den Stadtstaaten die Finanzämter. Die Frist ist nicht verlängerbar. Wird der Termin versäumt, kommt nur noch ein Erlass im Ermessen des Finanzamtes in Frage.
Die Grundsteuer für vermietete Immobilien wird erlassen, wenn die Mieterträge entweder um mehr als 50 Prozent hinter dem normalen Rohertrag einer Immobilie zurückgeblieben sind oder eine Immobilie vollkommen ertraglos war. Im ersten Fall werden 25 Prozent der Grundsteuer erlassen, im zweiten Fall 50 Prozent. Der Erlass ist immer dann möglich, wenn die Ursache der Mietausfälle in Leerstand, allgemeinem Mietpreisverfall oder struktureller Nichtvermietbarkeit liegt. Auch außergewöhnliche Ereignisse, wie Wohnungsbrände oder Wasserschäden, die zu leerstandsbedingten Mietausfällen führen, berechtigen zu einem Grundsteuererlass. Allerdings darf der Vermieter die Mietausfälle nicht selbst verschuldet haben. Dies setzt bei nicht vermieteten Wohnungen vor allem ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen voraus, die stets dokumentiert werden sollten.
Quelle: Pressemitteilung Haus & Grund vom 02.03.2017 – Link zum Originalartikel
Vermieter haben grundsätzlich Anspruch auf einen Teilerlass der Grundsteuer, wenn sie im vergangenen Jahr unverschuldet erhebliche Mietausfälle hatten. Entsprechende Anträge für das Jahr 2016 können in diesem Jahr bis 31. März gestellt werden. Darauf weist der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland hin. Ein vollständiger Erlass der Grundsteuer wird für Grundeigentum gewährt, dessen Erhaltung im öffentlichen Interesse liegt – beispielsweise aus Gründen des Denkmal- und Naturschutzes. Voraussetzung ist, dass die Erhaltungskosten regelmäßig über den Einnahmen liegen. Bei Selbstnutzern ist der Gegenwert der Nutzung entscheidend.
Zuständig für den Erlassantrag sind die Steuerämter der Städte und Gemeinden, in den Stadtstaaten die Finanzämter. Die Frist ist nicht verlängerbar. Wird der Termin versäumt, kommt nur noch ein Erlass im Ermessen des Finanzamtes in Frage.
Die Grundsteuer für vermietete Immobilien wird erlassen, wenn die Mieterträge entweder um mehr als 50 Prozent hinter dem normalen Rohertrag einer Immobilie zurückgeblieben sind oder eine Immobilie vollkommen ertraglos war. Im ersten Fall werden 25 Prozent der Grundsteuer erlassen, im zweiten Fall 50 Prozent. Der Erlass ist immer dann möglich, wenn die Ursache der Mietausfälle in Leerstand, allgemeinem Mietpreisverfall oder struktureller Nichtvermietbarkeit liegt. Auch außergewöhnliche Ereignisse, wie Wohnungsbrände oder Wasserschäden, die zu leerstandsbedingten Mietausfällen führen, berechtigen zu einem Grundsteuererlass. Allerdings darf der Vermieter die Mietausfälle nicht selbst verschuldet haben. Dies setzt bei nicht vermieteten Wohnungen vor allem ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen voraus, die stets dokumentiert werden sollten.
Quelle: Pressemitteilung Haus & Grund vom 02.03.2017 – Link zum Originalartikel
Haufe.de: Energetische Standards treiben Baukosten in die Höhe
07/02/17 11:00
Energetische Standards treiben die Baukosten in die Höhe – zu diesem Ergebnis kommt das Gutachten "Baukosten und Energieeffizienz". Der Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V. (VNW), der Immobilienverband Deutschland IVD Verband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen Region Nord e.V. (IVD Nord) und der BFW Landesverband Nord e.V. haben die Ergebnisse des Gutachtens präsentiert.
Das Gutachten soll laut VNW die im September 2016 vorgelegte Studie der Hamburger Behörde für Umwelt und Energie widerlegen. Diese kam zum Ergebnis, dass die Energieeffizienzstandards die Baukosten nicht beeinflussen würden.
Die fünf wichtigsten Ergebnisse der Studie "Baukosten und Energieeffizienz":
– der Energieeffizienzstandard eines Gebäudes hat einen (sehr) hohen Einfluss auf die Höhe der Baukosten und ist ein wesentlicher Einflussfaktor,
– anhand von Typengebäuden lässt sich der kostensteigernde Einfluss – unabhängig von anderen Faktoren – isoliert nachweisen
– durch eine Kombination von Energieeffizienzmaßnahmen an der Gebäudehülle und der Anlagentechnik lassen sich die Baukosten je nach Situation des Einzelfalles optimieren,
– bei der vergleichenden Analyse unterschiedlicher abgerechneter Bauvorhaben ist - je nach methodischem Ansatz und projektindividuellen Faktoren (Gebäudefaktoren, Vergabe- und Bauprozess) - der kostensteigernde Einfluss des Energieeffizienzstandards statistisch nicht nachweisbar,
– bezahlbares Wohnen erfordert kostengünstigen Wohnungsbau und eine Kostensenkung und Optimierung bei allen Einflussfaktoren.
"Das Gutachten weist eindeutig nach, dass höhere energetische Standards die Baukosten nach oben treiben. Das ist für uns nicht neu, aber jetzt nochmal fundiert belegt worden. An den gesetzlichen Energieeffizienzstandards lässt sich nicht rütteln, aber sie dürfen nicht noch weiter verschärft werden – die Grenze des Wirtschaftlichen ist erreicht. Wir unterstützen den Klimaschutz, aber die Wohnungswirtschaft kann den Zielkonflikt zwischen hohen energetischen Gebäudestandards und bezahlbarem Wohnraum nicht alleine auflösen", kommentierte VNW-Verbandsdirektor Andreas Breitner das Gutachten.
Quelle: Online-Redaktion Haufe.de – Link zum Originalartikel
Das Gutachten soll laut VNW die im September 2016 vorgelegte Studie der Hamburger Behörde für Umwelt und Energie widerlegen. Diese kam zum Ergebnis, dass die Energieeffizienzstandards die Baukosten nicht beeinflussen würden.
Die fünf wichtigsten Ergebnisse der Studie "Baukosten und Energieeffizienz":
– der Energieeffizienzstandard eines Gebäudes hat einen (sehr) hohen Einfluss auf die Höhe der Baukosten und ist ein wesentlicher Einflussfaktor,
– anhand von Typengebäuden lässt sich der kostensteigernde Einfluss – unabhängig von anderen Faktoren – isoliert nachweisen
– durch eine Kombination von Energieeffizienzmaßnahmen an der Gebäudehülle und der Anlagentechnik lassen sich die Baukosten je nach Situation des Einzelfalles optimieren,
– bei der vergleichenden Analyse unterschiedlicher abgerechneter Bauvorhaben ist - je nach methodischem Ansatz und projektindividuellen Faktoren (Gebäudefaktoren, Vergabe- und Bauprozess) - der kostensteigernde Einfluss des Energieeffizienzstandards statistisch nicht nachweisbar,
– bezahlbares Wohnen erfordert kostengünstigen Wohnungsbau und eine Kostensenkung und Optimierung bei allen Einflussfaktoren.
"Das Gutachten weist eindeutig nach, dass höhere energetische Standards die Baukosten nach oben treiben. Das ist für uns nicht neu, aber jetzt nochmal fundiert belegt worden. An den gesetzlichen Energieeffizienzstandards lässt sich nicht rütteln, aber sie dürfen nicht noch weiter verschärft werden – die Grenze des Wirtschaftlichen ist erreicht. Wir unterstützen den Klimaschutz, aber die Wohnungswirtschaft kann den Zielkonflikt zwischen hohen energetischen Gebäudestandards und bezahlbarem Wohnraum nicht alleine auflösen", kommentierte VNW-Verbandsdirektor Andreas Breitner das Gutachten.
Quelle: Online-Redaktion Haufe.de – Link zum Originalartikel