October 2016
Berufszulassung für Verwalter und Makler: Bundesrat will nur wenige Änderungen
14/10/16 22:07
Der Bundesrat fordert für das geplante Gesetz zur Berufszulassung von WEG-Verwaltern und Maklern eine längere Übergangsfrist. Indes fanden zahlreiche Vorschläge für eine Verschärfung des Gesetzes keine Mehrheit in der Länderkammer. So wurde die Forderung, die geplante „Alte-Hasen-Regelung“ zu streichen, fallengelassen.
Ende August 2016 hat das Bundeskabinett den Gesetzentwurf zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienverwalter und Makler beschlossen. Am 14.10.2016 hat sich der Bundesrat mit dem Vorhaben befasst und eine Stellungnahme abgegeben.
Längere Übergangsfrist gefordert
Der Gesetzentwurf sieht für die Einführung der neuen Erlaubnisanforderungen eine Frist von neun Monaten vor. Dieser Zeitraum ist dem Bundesrat zu kurz. Die bisherige Praxis habe gezeigt, dass gerade die Einführung neuer Erlaubnisse und die Durchführung von Sachkundeprüfungen einen erheblichen Vorlauf bräuchten. In seiner Stellungnahme fordert der Bundesrat daher, den Zeitraum von der Verkündung des Gesetzes bis zu dessen Inkrafttreten von neun Monaten auf eineinhalb Jahre auszudehnen. Nach dem Inkrafttreten sollen Verwalter und Makler dann nochmals zwölf Monate Zeit haben, um die neue Erlaubnis zu beantragen beziehungsweise die erforderlichen Nachweise vorzulegen.
Ausdehnung der "Alte-Hasen-Regelung" auf Angestellte
Dem Gesetzentwurf zufolge sollen Immobilienverwalter und Makler, die seit sechs Jahren selbstständig tätig sind, keinen Sachkundenachweis erbringen müssen (sogenannte „Alte-Hasen-Regelung“). Hier fordern die Länder, die bislang im Gesetzentwurf enthaltene Ungleichbehandlung von selbstständigen und unselbstständigen Verwaltern beziehungsweise Maklern aufzuheben. Auch in unselbstständiger Tätigkeit erworbene Sachkunde von WEG-Verwaltern und Immobilienmaklern solle im Rahmen der "Alte-Hasen-Regelung" berücksichtigt werden.
Evaluierung der neuen Anforderungen nach fünf Jahren
Schließlich bitten die Länder darum, die Auswirkungen der neuen Regeln wegen ihres Eingriffs in die Berufsfreiheit von Immobilienverwaltern und Maklern nach fünf Jahren zu evaluieren.
Keine Mehrheit für die meisten Änderungsvorschläge
Der Ausschuss für Agrarpolitik und Verbraucherschutz hatte noch eine Reihe weiterer Änderungen an dem Gesetzentwurf empfohlen. Folgende Änderungsvorschläge fanden in Bundesrat aber keine Mehrheit:
Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) kritisiert an dem Gesetzentwurf vor allem, dass die Erlaubnispflicht für Verwalter nur für WEG-Verwalter, aber nicht für Mietverwalter gelten soll. Diese Forderung haben weder die Bundesrats-Ausschüsse in ihren Änderungsempfehlungen noch der Bundesrat in seiner Stellungnahme aufgegriffen.
Fortgang des Gesetzgebungsverfahrens
Die Stellungnahme des Bundesrates wird nun an die Bundesregierung zur Gegenäußerung zurückgespielt, bevor der Gesetzentwurf in den Bundestag eingebracht wird.
Nachtrag 4.11.2016: In ihrer Gegenäußerung stimmt die Bundesregierung den Vorschlägen des Bundesrates im Wesentlichen zu. Auch in unselbstständiger Tätigkeit erworbene Sachkunde soll im Rahmen der "Alte-Hasen-Regelung" berücksichtigt werden. Zudem soll das Gesetz spätestens fünf Jahre nach Inkrafttreten evaluiert werden. Den Vorschlag, die Übergangsfrist von neun Monaten auf eineinhalb Jahre zu verlängern, will die Bundesregierung im weiteren Gesetzgebungsverfahren prüfen.
Quelle: Online-Redaktion Haufe.de – Link zum Originalartikel
Ende August 2016 hat das Bundeskabinett den Gesetzentwurf zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienverwalter und Makler beschlossen. Am 14.10.2016 hat sich der Bundesrat mit dem Vorhaben befasst und eine Stellungnahme abgegeben.
Längere Übergangsfrist gefordert
Der Gesetzentwurf sieht für die Einführung der neuen Erlaubnisanforderungen eine Frist von neun Monaten vor. Dieser Zeitraum ist dem Bundesrat zu kurz. Die bisherige Praxis habe gezeigt, dass gerade die Einführung neuer Erlaubnisse und die Durchführung von Sachkundeprüfungen einen erheblichen Vorlauf bräuchten. In seiner Stellungnahme fordert der Bundesrat daher, den Zeitraum von der Verkündung des Gesetzes bis zu dessen Inkrafttreten von neun Monaten auf eineinhalb Jahre auszudehnen. Nach dem Inkrafttreten sollen Verwalter und Makler dann nochmals zwölf Monate Zeit haben, um die neue Erlaubnis zu beantragen beziehungsweise die erforderlichen Nachweise vorzulegen.
Ausdehnung der "Alte-Hasen-Regelung" auf Angestellte
Dem Gesetzentwurf zufolge sollen Immobilienverwalter und Makler, die seit sechs Jahren selbstständig tätig sind, keinen Sachkundenachweis erbringen müssen (sogenannte „Alte-Hasen-Regelung“). Hier fordern die Länder, die bislang im Gesetzentwurf enthaltene Ungleichbehandlung von selbstständigen und unselbstständigen Verwaltern beziehungsweise Maklern aufzuheben. Auch in unselbstständiger Tätigkeit erworbene Sachkunde von WEG-Verwaltern und Immobilienmaklern solle im Rahmen der "Alte-Hasen-Regelung" berücksichtigt werden.
Evaluierung der neuen Anforderungen nach fünf Jahren
Schließlich bitten die Länder darum, die Auswirkungen der neuen Regeln wegen ihres Eingriffs in die Berufsfreiheit von Immobilienverwaltern und Maklern nach fünf Jahren zu evaluieren.
Keine Mehrheit für die meisten Änderungsvorschläge
Der Ausschuss für Agrarpolitik und Verbraucherschutz hatte noch eine Reihe weiterer Änderungen an dem Gesetzentwurf empfohlen. Folgende Änderungsvorschläge fanden in Bundesrat aber keine Mehrheit:
- Streichung der „Alte-Hasen-Regelung“, wonach Verwalter und Makler, die sechs Jahre ununterbrochen tätig sind, keinen Sachkundenachweis erbringen müssen
- Erstreckung des Sachkundenachweises auf Kenntnisse über die Kundenberatung sowie Kenntnisse im Bereich der energetischen Eigenschaften von Gebäuden
- Ausdehnung der Pflicht zum Sachkundenachweis auch auf die Mitarbeiter von Verwaltern und Maklern.
- Einführung einer Versicherungspflicht auch für Makler
Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) kritisiert an dem Gesetzentwurf vor allem, dass die Erlaubnispflicht für Verwalter nur für WEG-Verwalter, aber nicht für Mietverwalter gelten soll. Diese Forderung haben weder die Bundesrats-Ausschüsse in ihren Änderungsempfehlungen noch der Bundesrat in seiner Stellungnahme aufgegriffen.
Fortgang des Gesetzgebungsverfahrens
Die Stellungnahme des Bundesrates wird nun an die Bundesregierung zur Gegenäußerung zurückgespielt, bevor der Gesetzentwurf in den Bundestag eingebracht wird.
Nachtrag 4.11.2016: In ihrer Gegenäußerung stimmt die Bundesregierung den Vorschlägen des Bundesrates im Wesentlichen zu. Auch in unselbstständiger Tätigkeit erworbene Sachkunde soll im Rahmen der "Alte-Hasen-Regelung" berücksichtigt werden. Zudem soll das Gesetz spätestens fünf Jahre nach Inkrafttreten evaluiert werden. Den Vorschlag, die Übergangsfrist von neun Monaten auf eineinhalb Jahre zu verlängern, will die Bundesregierung im weiteren Gesetzgebungsverfahren prüfen.
Quelle: Online-Redaktion Haufe.de – Link zum Originalartikel
Text- statt Schriftform: Gilt das neue Verbrauchergesetz auch für Vermieter?
13/10/16 21:44
Seit dem 1.10.2016 sieht § 309 Nr. 13 BGB etwas anders aus. Wahrscheinlich wäre auch Ihnen das gar nicht aufgefallen, denn wer weiß schon aus dem Stehgreif, was überhaupt in § 309 BGB geregelt ist? Dort steht in einem Katalog von 14 Ziffern, welche Vertragsklauseln als Allgemeine Geschäftsbedingungen unwirksam sind.
Danach ist es in AGB´s unter anderem verboten, für Erklärungen eine strengere Form als die Schriftform vorzuschreiben.
Schuld an der geänderten Vorschrift ist das Gesetz zur Verbesserung der zivilrechtlichen Durchsetzung von verbraucherschützenden Vorschriften des Datenschutzrechtes vom 1.1.2016. Genauer gesagt die geänderte EU-Verbraucherrechtrichtlinie 2011/83/EU. Toll!
Neue Verbraucherrichtlinie: Für wen die Gesetzesänderung gilt
Der geänderte § 309 Nr. 13 BGB, der seit dem 1.10.2016 gilt, betrifft zuerst einmal nur Verträge zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher, in denen die Abgabe bestimmter Erklärungen, z. B. Kündigung, Rücktritts- oder Anfechtungserklärung, die Anzeige von Sachmängeln, Fristsetzungen, Schadensmeldungen etc. schriftlich erfolgen muss.
Da auch Sie als Vermieter mit mehreren Wohnungen bzw. Mietverträgen ein Unternehmer im Sinne dieser Vorschrift sein können, gilt die Gesetzesänderung grundsätzlich auch für Sie, wenn Sie z. B. in Ihren Mietvertrag schreiben, dass nur schriftliche Einwendungen gegen Ihre Betriebskostenabrechnung wirksam sind.
Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung kann der Mieter künftig also selbst dann in Textform vorbringen, wenn Sie in Ihrem Mietvertrag stehen haben, dass dies nur schriftlich möglich ist.
Wann Sie als Vermieter als Unternehmer gelten
Unternehmer – und darunter fallen teilweise schon Vermieter ab 3 Wohnungen – dürfen in Verträge, die sie ab dem 1.10.2016 abschließen, nicht mehr reinschreiben, dass Vertragsänderungen nur noch schriftlich möglich sind.
Dies betrifft Sie auf der Verbraucherseite beispielsweise dann, wenn Sie einen Handy-, Telefon- und Internetvertrag, den Fitnessvertrag mit Ihrem Studio oder auch Ihren Stromvertrag ändern wollen. Das geht künftig ohne Papier einfach mit einer SMS oder einer E-Mail.
Auch bei Online-Käufen können Sie Ihren Rücktritt künftig per E-Mail erklären, selbst wenn das in den (unwirksamen) AGB´s ausgeschlossen wurde.
Wegen der Gesetzesänderung können Sie solche Verbraucherverträge, die Sie seit dem 1.10.2106 abgeschlossen haben, auch mal eben schnell per einfacher E-Mail (ohne qualifizierte elektronische Signatur) oder SMS ändern.
Verbraucherrecht: Was für Ihren Wohnungsmietvertrag gilt
Wie bei jedem Gesetz gibt es auch beim § 309 BGB ein paar Ausnahmen. Darunter fallen solche Erklärungen, bei denen ausdrücklich im Gesetz dabei steht, dass diese nur schriftlich abgegeben werden können.
Oder für solche Verträge, für die im Gesetz sogar die notariell beurkundete Form vorgeschrieben ist wie z. B. beim Kaufvertrag über eine Immobilie oder die Abgabe einer Grundschulderklärung. Auch die lassen sich künftig natürlich nicht so einfach in Textform ändern.
Den Mietvertrag kann der Mieter nach wie vor nur schriftlich kündigen
Will Ihr Mieter also seinen Wohnungsmietvertrag kündigen, geht das nach § 568 Abs. 1 BGB nach wie vor nur schriftlich, weil das so im Gesetz steht. Gleiches gilt für den Widerspruch gegen eine von Ihnen ausgesprochene Kündigung: Auch hier bleibt es dabei, dass der Mieter der nach wie vor nur schriftlich widersprechen kann (§ 574b BGB).
Das bedeutet: Überall, wo die Schriftform bereits im Gesetz steht und damit vorgeschrieben ist, bleibt es dabei: Solche Erklärungen kann Ihr Mieter nach wie vor nur schriftlich und nicht per SMS oder E-Mail abgeben!
Gleiches gilt, wenn Ihr Hausmeister oder Ihre Reinigungskraft Ihnen den Arbeitsvertrag kündigen will: Auch für die Kündigung von Arbeitsverhältnissen ist die Schriftform vorgeschrieben, weswegen sich der Mieter auch daran halten muss und künftig nicht per SMS kündigen kann.
Mietvertrag: Der kleine Unterschied zwischen Textform und Schriftform
Was Textform bedeutet, steht in § 126b BGB. Dabei handelt es sich um eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist und die auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben wird.
Mit dauerhaftem Datenträger ist jedes Medium gemeint, mit dem der Empfänger der Nachricht die Erklärung so auf einem Datenträger bewahren oder speichern kann, dass er sie eine gewisse Zeit lang abrufen und unverändert wiedergeben kann.
Typisch dafür sind Erklärungen, die z. B. per E-Mail, per SMS, eingescanntem pdf oder Fax abgegeben wurden.
Für die Schriftform ist dagegen typisch, dass es ein Blatt Papier gibt, auf dem unter anderem auch die eigenhändige Namensunterschrift des Erklärenden im Original nötig ist. Bei der Textform reicht, dass sich z. B. durch die Namensnennung erkennen lässt, wer der Erklärende ist.
§ 309 BGB Klauselverbote ohne Wertungsmöglichkeit (gekürzte Fassung!)
Auch soweit eine Abweichung von den gesetzlichen Vorschriften zulässig ist, ist in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam
…
13. (Form von Anzeigen und Erklärungen)
eine Bestimmung, durch die Anzeigen oder Erklärungen, die dem Verwender oder einem Dritten gegenüber abzugeben sind, gebunden werden
a) an eine strengere Form als die schriftliche Form in einem Vertrag, für den durch Gesetz notarielle Beurkundung vorgeschrieben ist oder
b) an eine strengere Form als die Textform in anderen als den in Buchstabe a genannten Verträgen oder
c) an besondere Zugangserfordernisse.
Danach ist es in AGB´s unter anderem verboten, für Erklärungen eine strengere Form als die Schriftform vorzuschreiben.
Schuld an der geänderten Vorschrift ist das Gesetz zur Verbesserung der zivilrechtlichen Durchsetzung von verbraucherschützenden Vorschriften des Datenschutzrechtes vom 1.1.2016. Genauer gesagt die geänderte EU-Verbraucherrechtrichtlinie 2011/83/EU. Toll!
Neue Verbraucherrichtlinie: Für wen die Gesetzesänderung gilt
Der geänderte § 309 Nr. 13 BGB, der seit dem 1.10.2016 gilt, betrifft zuerst einmal nur Verträge zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher, in denen die Abgabe bestimmter Erklärungen, z. B. Kündigung, Rücktritts- oder Anfechtungserklärung, die Anzeige von Sachmängeln, Fristsetzungen, Schadensmeldungen etc. schriftlich erfolgen muss.
Da auch Sie als Vermieter mit mehreren Wohnungen bzw. Mietverträgen ein Unternehmer im Sinne dieser Vorschrift sein können, gilt die Gesetzesänderung grundsätzlich auch für Sie, wenn Sie z. B. in Ihren Mietvertrag schreiben, dass nur schriftliche Einwendungen gegen Ihre Betriebskostenabrechnung wirksam sind.
Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung kann der Mieter künftig also selbst dann in Textform vorbringen, wenn Sie in Ihrem Mietvertrag stehen haben, dass dies nur schriftlich möglich ist.
Wann Sie als Vermieter als Unternehmer gelten
Unternehmer – und darunter fallen teilweise schon Vermieter ab 3 Wohnungen – dürfen in Verträge, die sie ab dem 1.10.2016 abschließen, nicht mehr reinschreiben, dass Vertragsänderungen nur noch schriftlich möglich sind.
Dies betrifft Sie auf der Verbraucherseite beispielsweise dann, wenn Sie einen Handy-, Telefon- und Internetvertrag, den Fitnessvertrag mit Ihrem Studio oder auch Ihren Stromvertrag ändern wollen. Das geht künftig ohne Papier einfach mit einer SMS oder einer E-Mail.
Auch bei Online-Käufen können Sie Ihren Rücktritt künftig per E-Mail erklären, selbst wenn das in den (unwirksamen) AGB´s ausgeschlossen wurde.
Wegen der Gesetzesänderung können Sie solche Verbraucherverträge, die Sie seit dem 1.10.2106 abgeschlossen haben, auch mal eben schnell per einfacher E-Mail (ohne qualifizierte elektronische Signatur) oder SMS ändern.
Verbraucherrecht: Was für Ihren Wohnungsmietvertrag gilt
Wie bei jedem Gesetz gibt es auch beim § 309 BGB ein paar Ausnahmen. Darunter fallen solche Erklärungen, bei denen ausdrücklich im Gesetz dabei steht, dass diese nur schriftlich abgegeben werden können.
Oder für solche Verträge, für die im Gesetz sogar die notariell beurkundete Form vorgeschrieben ist wie z. B. beim Kaufvertrag über eine Immobilie oder die Abgabe einer Grundschulderklärung. Auch die lassen sich künftig natürlich nicht so einfach in Textform ändern.
Den Mietvertrag kann der Mieter nach wie vor nur schriftlich kündigen
Will Ihr Mieter also seinen Wohnungsmietvertrag kündigen, geht das nach § 568 Abs. 1 BGB nach wie vor nur schriftlich, weil das so im Gesetz steht. Gleiches gilt für den Widerspruch gegen eine von Ihnen ausgesprochene Kündigung: Auch hier bleibt es dabei, dass der Mieter der nach wie vor nur schriftlich widersprechen kann (§ 574b BGB).
Das bedeutet: Überall, wo die Schriftform bereits im Gesetz steht und damit vorgeschrieben ist, bleibt es dabei: Solche Erklärungen kann Ihr Mieter nach wie vor nur schriftlich und nicht per SMS oder E-Mail abgeben!
Gleiches gilt, wenn Ihr Hausmeister oder Ihre Reinigungskraft Ihnen den Arbeitsvertrag kündigen will: Auch für die Kündigung von Arbeitsverhältnissen ist die Schriftform vorgeschrieben, weswegen sich der Mieter auch daran halten muss und künftig nicht per SMS kündigen kann.
Mietvertrag: Der kleine Unterschied zwischen Textform und Schriftform
Was Textform bedeutet, steht in § 126b BGB. Dabei handelt es sich um eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist und die auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben wird.
Mit dauerhaftem Datenträger ist jedes Medium gemeint, mit dem der Empfänger der Nachricht die Erklärung so auf einem Datenträger bewahren oder speichern kann, dass er sie eine gewisse Zeit lang abrufen und unverändert wiedergeben kann.
Typisch dafür sind Erklärungen, die z. B. per E-Mail, per SMS, eingescanntem pdf oder Fax abgegeben wurden.
Für die Schriftform ist dagegen typisch, dass es ein Blatt Papier gibt, auf dem unter anderem auch die eigenhändige Namensunterschrift des Erklärenden im Original nötig ist. Bei der Textform reicht, dass sich z. B. durch die Namensnennung erkennen lässt, wer der Erklärende ist.
§ 309 BGB Klauselverbote ohne Wertungsmöglichkeit (gekürzte Fassung!)
Auch soweit eine Abweichung von den gesetzlichen Vorschriften zulässig ist, ist in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam
…
13. (Form von Anzeigen und Erklärungen)
eine Bestimmung, durch die Anzeigen oder Erklärungen, die dem Verwender oder einem Dritten gegenüber abzugeben sind, gebunden werden
a) an eine strengere Form als die schriftliche Form in einem Vertrag, für den durch Gesetz notarielle Beurkundung vorgeschrieben ist oder
b) an eine strengere Form als die Textform in anderen als den in Buchstabe a genannten Verträgen oder
c) an besondere Zugangserfordernisse.